為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試相關輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

三、房地產市場的政府干預

(一)政府干預房地產市場的目標

政府干預房地產市場的政策目標通常包括：

1．實現房地產市場持續健康發展。以不斷提高居民住房水平、改善居住質量，不斷促進消費、拉動投資增長，保持國民經濟持續健康發展。實現房地產市場持續健康發展的主要標志是：市場供求總量基本平衡，供求結構基本合理，市場價格基本穩定。

2．使存量房地產資源得到最有效的使用。

3．保證為各類生產生活需要提供適當的人住空間。

4．引導新建項目的位置選擇。在選擇新建項目位置時，要考慮當前不同類型物業的短缺情況、就業機會和物業需求的未來變化、當前的基礎設施狀況和城市總體規劃的要求，以避免或減少新建項目空置。

5．滿足特殊群體的需要。例如，在城市住宅建設中，某些家庭，如老人和殘疾人等，對住房有特殊的要求，政府必須有與之相關的政策，從建設、分配和使用等方面作出特殊的安排，以滿足其住房需要；

(二)政府干預房地產市場的手段

宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應、金融、住房、稅收、價格政策等。

1．土地供應政策

沒有土地供應，房地產開發和商品房供給就無從談起。在我國現行土地制度下，政府是惟一的土地供給者，土地供應政策的核心，是土地供應計劃。

通過土地供應計劃對房地產市場進行宏觀調控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力，還要妥善處理好保護土地資源和滿足社會經濟發展對建筑空間的需求之間的關系。

2．金融政策

房地產業與金融業息息相關。金融業的支持是房地產業繁榮必不可少的條件，2012年物業管理師報名時間房地產信貸也為金融業提供了廣闊的發展天地。因此，發展房地產金融，通過信貸規模、利率水平、貸款方式、金融創新等金融政策調節房地產市場，是政府調控房地產市場的一個重要手段。

3．住房政策

目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經濟適用住房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通；經濟適用房是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導；市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經營，是城市房地產市場的主要組成部分。1998年政府停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化政策以來，商品住宅在全部新增住宅供給中的比例，已經從1998年的29．7％上升到了2005年的65．5％。

4．城市規劃

城市規劃以合理利用土地、協調城市物質空間布局、指導城市健康有序地發展為己任，2012年物業管理師考試時間對土地開發、利用起指導作用。我國部分城市如深圳特區已開始進行城市規劃圖則體系的改革，將規劃分為發展策略、次區域發展綱要、法定圖則、發展大綱圖和詳細藍圖五個層次。

5．地價政策

房地產價格是政府調控房地產市場的主要對象，因為房地產價格不僅直接影響房地產市場的運作，而且對整體社會經濟、投資環境產生直接的影響。

政府通過調整土地供應數量、調整與土地開發相關的稅費政策等經濟手段，靈活運用協議、掛牌、招標、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調控。

6．稅收政策

房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之一。例如，美國通過免除公司所得稅這一稅務優惠政策，推動了房地產投資信托行業的發展壯大。我國1998年以來也曾成功運用降低契稅的措施，促進了住房二級市場的發展；在2005年初運用交易環節的營業稅和契稅政策，有效遏制了商品房市場上的投機需求和對高檔豪華住宅的需求；還從2003年開始研究物業稅的相關政策，準備通過物業稅制度的實施，來調整居民和機構擁有房地產資產的行為，減輕地方政府對土地使用權出讓收入的依賴，建立起一個長期穩定的地方政府財政收人來源渠道。

7．租金和價格控制

在運行正常的房地產市場，租金還與房地產價格保持合理的比例。

對住房價格的控制，也是政府調控房地產市場的重要工作內容。政府調控住房價格的目的，一個是避免住房價格泡沫的形成，另一個是要保證中低收人家庭住房需求能夠得到適當的滿足。

房地產市場分析的概念與作用

第五節  房地產市場分析

一、房地產市場分析的概念與作用

(一)房地產市場分析的概念

房地產市場分析是通過信息將房地產市場的參與者與房地產市場聯系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。

房地產市場的風險很大，開發商和投資者有可能獲得巨額利潤，也有可能損失慘重。市場分析的目的，就是將風險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，來爭取最大的盈利機會。

(二)房地產市場分析的作用

房地產市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應該起到的作用也是有差別的。

1．開發商。市場分析在開發過程中，能幫助開發商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發后期幫助開發商尋找目標使用者或購買者，根據市場需求的變化調整產品。

2．置業投資者。置業投資者進行市場分析的目的是了解當地房地產市場發展趨勢，判斷其擬購置物業或已購置物業的投資收益情況是否正常以及物業的未來升值前景。根據市場分析的結果，置業投資者可以設計或修訂其房地產投資策略和資產管理策略。

3．金融機構。通過市場分析，金融機構可以把握未來房地產市場發展的宏觀走勢，為其制定參與房地產市場的策略和戰略服務。就具體的房地產信貸業務而言，市場分析能幫助金融機構預測擬貸款項目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發貸款或抵押貸款)提供依據。

4．設計人員。建筑師、規劃師及其他相關設計人員，必須了解開發項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型、配套設施、建筑設備等方面的設計，滿足市場需求。

5．營銷經理。在市場分析的基礎上，把握目標市場特征，并在此基礎上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

6．地方政府。不論是對市場進行宏觀調控，還是房地產開發過程涉及的開發項目立項、土地使用權出讓、規劃審批、開工許可等環節，都需要市場分析結果的支持。

7．租戶和使用者。租戶和使用者在進行租買選擇、位置選擇、物業選擇和判斷租買時機與價格時，非常需要市場分析的支持。尤其是當使用者的購買目的是置業投資時，更加重視對市場供求關系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。

8．物業管理者。市場分析可幫助物業管理者了解不同物業類型的市場供求狀況、需求特征及發展趨勢，預測市場發展前景，把握主要租戶和使用者的產業分布及產業發展情況。根據市場分析的結果，物業管理者可以制定確保物業保值增值的物業維護維修、更新改良、改建擴建、資產處置計劃或方案，適時調整物業租金水平和出租策略。

(三)市場區域的確定

市場區域是指主要(潛在)需求的來源地或主要競爭物業的所在地，它包含與目標物業相似的競爭空間的需求和供給。

1．影響市場區域形狀和大小的關鍵因素

在定義市場區域時，關鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經濟和人口情況。影響市場區域形狀和大小的關鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、高速路或鐵路；③人口密度的大小；④政治區域，市區和郊區，學校間的區域；⑤鄰里關系和人口統計特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區域特征；⑥發展的類型和范圍，如未來城市發展的方向、速度等；⑦競爭性項目的區域(競爭項目重新組合的區域)。

2．物業類型和市場分析目的對確定市場區域的影響

不同市場分析目的影響市場區域的確定。為政府宏觀市場管理進行市場分析，其市場區域就可以用行政區劃為界限。

由于數據的限制，常被迫采用市、區等行政區域來確定市場區域，這種確定便于利用人口統計及其他各種統計數據。

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