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注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義

三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

(一)物業(yè)的承接驗(yàn)收

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收是前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等作出明確的約定。而對(duì)業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗(yàn)收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問(wèn)題，無(wú)需在合同中約定。

(二)物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用

前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費(fèi)用種類多，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付的費(fèi)用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主；對(duì)于由業(yè)主支付的費(fèi)用部分，則應(yīng)當(dāng)注意是否符合國(guó)家法律法規(guī)的要求，并應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前予以明示或約定。

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止

前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，2012年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)考條件當(dāng)此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法全面履行時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)提前解除合同或要求補(bǔ)償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)解除合同的條件作出明確約定。

第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)合同

一、物業(yè)服務(wù)合同的概念

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，下同)之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)

(1)一般情況下，產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。”業(yè)主大會(huì)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，決定選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

(2)物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級(jí)政府行政機(jī)關(guān)有必要介人、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同主體資格作出了明確規(guī)定，要求業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉必須符合法定程序，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書等，此外，還要求在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之后應(yīng)當(dāng)及時(shí)向政府物業(yè)管理主管部門備案等。

(3)在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)明確不但業(yè)主或物業(yè)使用人要支付在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤(rùn)，物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)。

(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法，其中的單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主，也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。因此，只要通過(guò)法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù)，所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。

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