《物業管理實務》是2013年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第八章 物業環境管理

物業環境管理包括物業管理區域內物業共用部位、共用設施和場地等的清潔衛生、園林綠化和衛生蟲害防治等管理服務。環境管理與業主、物業使用人生活工作密切相關，也是物業管理服務的直觀體現。是物業管理的基本內容之一。

第一節 清潔衛生管理

一、清潔衛生服務內容與基本方法

(一)清潔衛生服務內容

1.建筑物外公共區域清潔

建筑物外公共區域的清潔主要包括道路清潔、游樂場等公共設施清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔、水池景觀清潔、露天停車場清潔等。室外公共區域的清潔方法主要包括掃、洗、撿等。

2.建筑物內公共區域清潔

建筑物內公共區域的清潔包括大堂清潔、墻面清潔、電梯及公共樓梯走道清潔、衛生間清潔等。室內公共區域的清潔涉及到玻璃清潔、地毯清潔與保養、各種石材的保養及翻新、打蠟、晶面處理以及各種不同材質裝飾面的清潔與養護等，對清潔專業知識、技能及設備等的要求較高。

3.垃圾收集與處理

垃圾收集與處理工作包括收集公共區域及業主住戶日常生活垃圾、清運裝修及建筑垃圾、垃圾分類，以及將垃圾統一清運到市政垃圾填埋或焚燒。

4.管道疏通服務

管道疏通服務主要是對公共區域的雨水污水排水主管、排水溝及化糞池等定期進行清掏，確保其暢通不溢漏，同時為業主戶內排水管道的堵塞提供上門疏通服務。

5.外墻清洗

外墻清洗是指為了維護整個建筑的外觀形象，減緩其老化而定期對建筑物的外墻進行清洗的保潔工作。它是清潔工作中安全風險較大、操作技術要求較高的一項工作。

6.泳池清潔

泳池清潔包括了泳池水面漂浮物清理、池壁清潔、水質處理等，包括定期對泳池水的pH值、余氯含量、細菌含量等進行測試。經過清潔的泳池應確保水質達到國家衛生防疫部門要求的標準，確保泳客的健康安全。

7.上門有償清潔服務

上門有償清潔服務是為了滿足業主(客戶)的需求而提供的上門家居清潔及清潔拓荒、定期保潔、專項清潔等服務，它是常規物業管理清潔服務的延伸服務。

8.專項清潔工作

專項清潔是指清潔工作中技術要求較獨特，需用專門的設備、藥劑及技術進行的清潔工作，包括打蠟、晶面處理、洗地、地毯保潔、玻璃清潔及金屬器具清潔等。

(二)清潔衛生服務管理的基本方法

1.清潔衛生操作的基本方法

清潔衛生操作的基本方法包括：全面清掃、水清洗、垃圾收集和垃圾處理、管道疏通、外墻裝飾面的清潔保養、打蠟、拋光、晶面處理、泳池循環過濾、泳池日常清潔和泳池加藥消毒等。

2.清潔衛生服務管理的基本方法

清潔衛生服務管理的基本方法大致可分為外包管理及自行作業兩大類：外包是將清潔工作交由專業清潔公司具體實施;自行作業是由物業管理企業在物業管理區域內自行實施清潔服務工作。無論是外包管理或是自行作業，物業管理企業均應根據物業服務合同的要求，實施清潔服務相關工作。管理中，前者的重點是監督檢查外包清潔公司的工作質量并對其進行考核與管理，后者則不僅要監督檢查，更要強化清潔服務工作。

二、清潔衛生的日常管理

(一)清潔衛生管理制度的建立

清潔衛生管理制度主要包括：各崗位的崗位職責、各項清潔工作的標準操作工藝流程、各個崗位的操作質量標準、清潔質量檢查與預防糾正機制、員工行為規范等相關管理規章制度。

(二)清潔衛生日常管理方法與要點

清潔衛生日常管理由日檢、月檢及專項抽檢組成，其中日檢應覆蓋小區主要室內外公共區域。檢查的主要部位有：建筑物的內外墻角、地面、頂棚、天臺、道路、停車場、公共區域門窗、扶手等。

同時，還要區分不同物業類型，注意檢查以下方面：

1.多層小區

(1)室外沙井及排水明溝內的煙頭等垃圾雜物、積水;

(2)綠化帶內垃圾雜物;

(3)樓梯走道、底層樓梯下、頂棚積塵及蜘蛛網、生活雜物;

(4)業主信報箱上部的積塵;

(5)樓梯扶手積塵;

(6)室外公共區域的垃圾雜物;

(7)公共區域各類亂張貼;

(8)停車蓬(場)內及頂棚垃圾雜物、積塵;

(9)清潔工儀容儀表及工作紀律等。

此外，北方地區冬天還應重點檢查人行道路積雪、結冰情況，及時清掃積雪，避免因雨雪天路滑對小區居民造成傷害。

2. 高層小區及寫字樓

(1)大堂地面光澤度，各公共區域地腳線積塵;

(2)室外沙井及排水明溝內煙頭等垃圾雜物、積水;

(3)各類機房、設備房內的積塵;

(4)公共區域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼;

(5)電梯頂棚、四壁、按扭積塵及痕印、軌槽內沙粒雜物;

(6)信報箱、窗臺等上平面積塵;

(7)綠化帶、花壇內垃圾雜物;

(8)地下停車場排水溝積水及雜物、管線積塵等;

(9)清潔工儀容儀表及工作紀律等。

表8-1是某高層小區的清潔檢查標準，可供參考。

月檢的基本內容與日檢相同。專項檢查則是對物業某個部位的清潔工作實施集中檢查的方式，一般多由物業管理企業相關職能部門組織檢查。

××高層小區清潔檢查標準 表8-1

序號 項目 頻率 標準

1 保潔員

儀表禮節 上崗時間之內 工服整潔、佩帶共卡。儀表禮節符合公司標準

2 公共場所 跟蹤保潔 無積物、果皮、紙屑、煙蒂、痰跡、灰塵、泥垢

3 電梯 轎廂每月打蠟或晶面研磨兩次，每天用鋼水擦內壁1次 目視無果皮雜物、煙蒂、灰塵雜物、明顯手印、門槽無沙粒雜物，轎廂燈蠟有工作人員簽字記錄，白手套抹四壁無明顯灰塵，電梯按扭無污漬

4 電梯廳 每天清潔2次，每3天用油拖拖地1次，每季打蠟2次 無灰塵，潔凈，打蠟后光澤均勻，打蠟或晶面處理每次有記錄

5 大廳大堂 每月做一次晶面研磨處理 地面光潔，植物小品、信箱、宣傳欄無灰塵，晶面研磨后光澤均勻

6 走廊樓梯 每天清潔1次，每周用地拖拖走廊、扶樓梯扶手各1次，各層電梯門口墻壁(至兩邊消防門)磚縫污垢，每季藥水洗1次 清洗磚縫污垢，做到每次有記錄，做到目視無污漬、積塵，走廊樓梯、墻壁、防火門無痰跡、污漬、蛛網、地面清潔光亮

7 綠化帶及人行道綠化帶 每天清掃，保持潔凈 無煙蒂、果皮、紙屑、雜物

8 天臺

設備房 每周清潔1次 地面清潔、無痰跡、污物、紙屑、灰塵，設備無灰塵或蜘蛛網，排水暢通，墻面鏡框光亮無積塵

9 垃圾清運 每天清潔2次 垃圾袋口扎緊，電梯內無滴漏，及時清運，清理垃圾桶及桶點周圍無污漬、臭味，垃圾桶潔凈

10 雨水井、

排污井溝、

沙井 沙井每周清理1次 無積土、垃圾

11 停車場/棚 每天清潔，各種指示牌每周擦洗1次 地面潔凈，無垃圾雜物積水，無泥沙、油跡，頂棚無蜘蛛網或明顯灰塵，每100m2煙頭不超過1個

12 公共衛生間 每天清潔兩次，噴空氣清新劑4次 地面無積水、雜物，墻面瓷片、門、窗戶無明顯灰塵，便器無污漬，頂棚、燈具目視無灰塵、蜘蛛網，燈能亮，空氣清新

13 燈罩、吹風口、指示燈 每月清潔1次 無污漬、灰塵、蛛網，無破損

14 果皮箱 每周擦洗1次，每天清運里面垃圾 外表無污漬，清潔，無異味，沒有積攢的垃圾

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（責任編輯：中大編輯）

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