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注冊物業管理師物業管理實務知識點

前期物業管理

在前期物業管理期間，物業管理企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗，業主人住，裝修管理，工程質量保修處理，物業管理項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業管理的特殊內容。衣節只就前期物業管理的部分特殊內容作簡明介紹，其他管理服務內容在本書中另有章節闡述。

一、物業管理項目前期運作

(一)管理資源的完善與優化

在物業管理實踐中，往往在業主人住之前就已經成立了物業管理項目機構，配備了相應的物業管理企業人員，設置了辦公場所和進行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時性和不確定性。因此，在前期物業管理的過程中，需要不斷進行調整，具體內容包括：

1．管理用房到位

建設單位按規定將管理用房移交給物業管理項目機構。物業管理企業對管理用房進行合理劃分和必要裝修，成為項目管理機構固定的管理用房。

2．物資配備到位

一個新的物業管理項目運作需要配備的物資較多，在項目開始運作的時候，一般只配備了其中的一部分。在前期物業管理過程中，應根據實際需要逐步配備到位。2011年物業管理師考試合格標準

3．物業管理人員到位

物業管理人員到位的主要內容包括：

(1)補充人員；

(2)對各崗位人員進行強化培訓，提高物業管理水平和操作技能；

(3)對現有組織機構進行優化調整，形成完善的管理組織結構；

(4)加強內部管理和磨合，形成一個良好的管理團隊。

(二)管理制度和服務規范的完善

在前期物業管理過程中，物業項目管理機構應根據實際管理情況對已制訂的管理制度和服務規范進行調整、補充和完善。

(三)確定物業管理單項服務的分包

對具體物業管理項目進行管理時，物業管理企業可以根據企業的自身情況和需要來確定是否將部分單項服務分包給社會專業服務公司。對分包的服務項目，要進行市場調查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。

二、工程質量保修

在物業竣工驗收后，工程進入質量保修期。物業工程質量保修分為兩部分：一是物業管理企業承接管理的物業共用區域及共用設施設備等部分；二是業主從建設單位購買的產權專有部分。這兩部分的保修事務都應由建設單位負責。物業管理企業的工程質量保修相關工作，主要是向建設單位申報對物業共用區域及共用設施設備的質量保修，跟蹤并督促完成。業主產權專有部分由業主自行向建設單位提出處理要求，在實際管理中，業主也可以向物業管理企業反映，物業管理企業應及時轉告建設單位。

三、前期溝通協調

物業管理是一個綜合性較強的行業，物業管理活動所涉及的單位、部門也較多。其中，直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區居民委員會、開發建設單位、物業管理企業、業主、業主大會及業主委員會等；相關的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業單位，市政、環衛、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。物業管理企業應分析各相關部門和單位的作用及其與物業管理項目之間的相互關系，確定與各方面溝通協調的內容，建立溝通協調的渠道。通過溝通協調建立的良好合作支持關系，不僅有利于前期物業管理工作的開展，也為后期的正常管理打下良好的基礎。

四、前期物業管理的特點

(1)由前述前期物業管理工作的內容分析可見，前期物業管理的許多工作，尤其是前期物業管理的特定內容是以后常規期物業管理的基礎，對常規期物業管理有著直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特點。

(2)前期物業管理的職責是在新建物業投人使用初期建立物業管理服務體系并提供服務，其介于早期介人與常規物業管理之間。因此，前期物業管理在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程。

(3)新建物業及其設施設備往往會因其施工質量隱患、安裝調試缺陷、設計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來，造成物業使用功能的不正常，甚至可能會出現臨時停水停電、電梯運行不平穩、空調時冷時熱等現象。由于物業及設施設備需要經過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程，才能逐步進入平穩的正常運行狀態，因此，此階段的物業管理也明顯呈現管理服務的波動和不穩定狀態。

(4)經營虧損。在前期物業管理階段，需要投入較大人力、財力、物力等資源，管理成本相對較高。但與此同時，物業空置率卻較高，管理費收繳率低。因此，前期物業管理階段的經營收支一般呈現收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態。

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