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盈利指標計算方法（二）

3．動態投資回收期

動態投資回收期(Pb)，是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。對房地產投資項目來

說，動態投資回收期自投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為：

式中  Pb——動態投資回收期。     動態投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：

上式得出的是以期為單位的動態投資回收期，應該再把它換算成以年為單位的動態投資回收期，其中的小數部分也可以折算成月數，以年和月表示，如3年

零9個月或3．75年。在項目財務評價中，動態投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，如果Pb≤Pc，則開發項目在財務上就是可以接受的。動態投資回收期指標一般用于評價開發完結后用來出租經營或自營的房地產開發項目，也可用來評價置業投資項目。

(二)靜態指標

1．靜態投資回收期

靜態投資回收期(列)，是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。

上式得出的是以期為單位的靜態投資回收期，應該再把它換算成以年為單位的靜態投資回收期，其中的小數部分也可以折算成月數，以年和月表示，如3年零9個月或3．75年。例如：期初投資100萬，第1年凈現金流量20萬，第2年凈現金流量30萬，第3年凈現金流量30萬，第4年凈現金流量30萬，第5年凈現金流量40萬。求靜態投資回收期=？解：因為20+30+30+30=110>100,所以累計凈現金流量開始出現正值期數是4靜態投資回收期=4-1+10/30=3.33年。2．現金回報率現金回報率是指房地產置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系。現金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率。其中，稅前現金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資；稅后現金回報率等于稅后凈現金流量除以投資者的初始現金投資。例如，某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現金支付。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付后的年凈現金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現金回報率為：2．8／20XlOO％＝14％；如果該項投資年稅后凈現金流量為2.2萬元，則該項投資的稅后現金回報率為：2.2／20X100％＝11％。現金回報率指標非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響；與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。3．投資回報率投資回報率指房地產置業投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權益資本的比率。相對于現金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計人投資收益。該指標反映了初始權益投資與投資者實際獲得的收益之間。在不考慮物業增值收益時，投資回報率＝(稅后現金流量+投資者權益增加值)／權益投資數額；當考慮物業增值收益時，投資回報率＝(稅后現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益)／權益投資數額。

清償能力指標計算方法

四、清償能力指標計算方法

房地產投資項目的清償能力，主要是考察計算期內項目各年的財務狀況及償還到期債務的能力。

(一)利息計算方法

按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當年按年末償還，按全年計息。每年應計利息的近似計算公式為：

還本付息的方式包括以下幾種：

1．一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息；

2．等額還本利息照付，規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息；

3．等額還本付息，在規定期限內分期等額攤還本金和利息；

4．一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；

5．“氣球法”，借款期內任意償還本息，到期末全部還清。

(二)借款償還期

借款償還期是指在國家規定及房地產投資項目具體財務條件下，項目開發經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產置業投資項目和房地產開發之后進行出租經營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產開發項目用于銷售時，不計算借款償還期。借款償還期的計算公式為：

式中：Id為項目借款還本付息數額(不包括已用資本金支付的建設期利息)，Pd為借款償還期(從借款開始期計算)，Rt為第t期可用于還款的資金(包括：利潤、

折舊、攤銷及其他還款資金)。借款償還期可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接計算，其詳細計算公式為：

上述計算是以計算周期為單位，實際應用中應注意將其轉換成以年為單位。當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為項目是有清償能力的。

(三)償債備付率償債備付率(DebtCoverageRatio，DCR)，

是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。其計算公式為：

可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等。當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計人成本的利息。償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1．2。當指標小于1．2時，表示當期資金來源不足以償付當期債務，需要通過短期借款來償還已到期的債務。該指標的計算對出租經營或自營的房地產投資項目非常重要。

(四)資產負債率

資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，即總資產中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。其表達式為：

資產負債率高，則企業的資本金不足，對負債的依賴性強，在經濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差；資產負債率低則企業的資本金充裕，企業應

變能力強。房地產開發屬于資金密集型經濟活動，所以房地產開發公司的資產負債率一般較高。

財務評價指標計算實例

五、財務評價指標計算實例

[例3-6]已知某投資項目的凈現金流量如下表所示。如果投資者目標收益率=10%，求npv=?

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（責任編輯：）

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