為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

三、等值等價的營銷原則

目前，不少物管企業或出于項目競標的需要，或出于企業發展、品牌創立、市場推廣等方面的考慮，往往會嘗試一些新的營銷理念、思想和方法，在營銷概念或手段上進行創新。由于我國的物業管理在行業發展過程中市場底子較薄，市場未完全開放，廣大業主或物業使用人的市場消費意識和觀念還未成熟等原因，物業管理的營銷策略和手段無論怎樣變化，都應當遵循等值等價的營銷原則。如時下炒作的“以物業商業經營模式來取代物業管理”、“物業管理零收費”、“物業管理超值服務”等營銷手段，就應當作為特定條件下、一定物業范圍內物業管理單位與業主約定的物業管理模式來運行，而不應作為具有代表性和普遍可行性的管理模式進行炒作和推廣，因為這些營銷手段雖然會在一定的時期內產生預期的營銷效果，但其本身是違背物業管理的商品屬性、違背物業管理等值等價的營銷原則的。這類營銷手段很容易使業主或物業使用人對物業管理產生不正確的理解，認為物業管理可以而且應該“包打天下”，由此而將物業管理的責任無限擴大并任意延伸。這對人們業已形成的物業管理消費觀念會產生很大的沖擊，不但會埋下業主或物業使用人與物業公司之間矛盾糾紛的隱患，對企業自身的發展造成不良影響，對行業的健康發展也會形成阻礙。

因此，堅持等值等價的營銷原則，其目的就在于要為物業管理的運作和發展營造一個平和、寬松、公平的市場環境，使我國的物業管理能在目前市場化程度不高、市場消費觀念不成熟、市場機制未能正常運行的情況下，逐步步入一個良性發展的軌道，這是每一個企業應當自覺承擔的市場責任。只有這樣，物業管理行業才能可持續地健康發展，才會具備強大的發展后勁。

四、差別化營銷理論的正確運用

物業管理差別化營銷理論的運用包含了兩個層面的含義：一是企業在不同的發展階段，應根據企業發展的思路、規劃和目標來制定不同的營銷策略，采用不同的營銷方式和方法。物業管理企業采用什么樣的營銷方式和方法表面上是市場營銷的一個技術技巧性問題，實質上它與企業的發展策略和發展目標是緊密相關融合一致的，營銷方式和手段不能脫離企業發展的現狀，脫離企業的管理實際。

正確地運用差別化營銷理論是塑造企業核心競爭力、幫助企業達成發展目標的重要保障；二是在行業發展的不同時期，行業輿論和理論應對新的市場營銷方式和手段的出現、運用進行正確的判斷和恰當的引導，尤其對某些觸動行業發展的實質、對行業發展的每一個歷史時期造成重要影響的營銷理念、營銷方式與手段，應當具有高度的敏銳性，保持理論研究和輿論導向應有的冷靜作風，從行業發展的高度來加以評判和分析，不能人云亦云，推波助瀾，使行業的發展受到不應有的影響和阻礙。這是行業的責任，構成行業整體的每一個物業管理企業，都應當成為這一責任的具體承擔者。

以上我們從市場的角度對物業管理的營銷特點和規律進行了分析。就目前的市場狀況來看，雖然一個項目的獲得往往靠的不是企業的信譽、實力和管理能力，物業管理的市場中利益關系的分配還占據相當大的比例，關系營銷還起著十分重要和關鍵的作用，但是，隨著市場發展的不斷深入，隨著物業管理市場化程度的不斷提高及市場運作機制的日益健全、規范與完善，關系營銷這種非正當營銷方式在物業管理的市場營銷中所占比重會越來越少，所起到的作用也會越來越小。物業管理的營銷特點與規律會越來越清晰地表現出來并發揮其應有的作用，企業越能遵循這樣的特點與規律，其發展的空間和可能性就越大；行業越能遵循這樣的特點與規律，就越有可能達到健康和可持續的發展目標

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