為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

買二手房需要細查驗物業

有關專家提醒廣大消費者，二手房買賣省力不可省心，關注細節往往是避免交易風險的關鍵所在，尤其要注意以下三個方面：

一、如何查驗物業。注意重點：物業是否與合同約定的一致；家電、家具等是否與合同相符；鑰匙是否已交付；水、電、煤氣表數字是否查驗等；在簽訂合同后，應到房屋所在地的物業管理處辦理物業管理費結算，時間應以交房當日為準，同時購房者辦理物業進戶手續。此外，要了解物業管理公司還提供其他哪些服務，有無業主委員會等。

二、如何支付公共維修基金。當買賣雙方簽署協議時，遇到公共維修基金是否應由買家支付時，通常有四種處理方法：

１、房屋業主將公共維修基金無償順延給客戶；

２、由客戶與業主各承擔這筆費用的50%；

３、買賣雙方經過協商，按一定比例支付公共維修基金費用，比例公式為（房屋產權年限－原業主所購房屋與出售房屋的時間差）/房屋產權年限；

４、購房者承擔原業主當初購房時所繳納的全部公共維修基金。

三、了解車位產權。現在有的車位有產權，有的只有使用權。有產權的車位可以方便地出售，只有使用權的車位能否在二手市場上轉讓，則要看當初戶主與物業簽訂的合同。而二手房如果能帶著車庫或車位，將來還會有更大的升值潛力

物業管理十大新概念

零干擾服務汽車開到住宅區門口，門就自動開了，主人走到樓門口，樓道門也應聲而開，路口電子屏滾動顯示著當天的天氣預報和社區內特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息。抄表、收費、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現在蠊田城市花園的“零干把服務”是物業管理服務的一種新突破。

氛圍管理在住宅區內用中華民族傳統美德營造出溫馨的服務氛圍，傳播文明、現代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業首先實踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區接受并加以弘揚，給深圳住宅區增添了傳統與現代相結合的文化鬼力。

個性化服務在萬科俊園率先采用的“個性化服務”能根據不同的住戶提供不同的服務，體現了物業管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務告訴我們，我們身邊的物業管理服務能達到多么好的程度。

“管理報告”制我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當？1999年3月萬科物業推出的“管理報告”制度，每季向業主細說管理費如何花銷、住宅區管理得好不好。

產學聯手1999年11月下旬，一群學生走上了金地物業管理的各個崗位；一批金地物業的管理骨干，則下次進了深圳職業技術學院建工系的考場。學生們將在金地熟悉物業管理的基礎知識，完成理論與實踐相結合的第一步。金地物業的管理骨干在進行了系統的理論研修后通過嚴格的考試和考評走上新的管理崗位。

1拖N管理中海物業在管理跨度加大、規模優勢凸現的情況下創造出的“1拖N”管理架構彌補了過去“小而全”的不足。“1拖N”即確定一個資深的小區管理處為區域管理中心，由它對周邊小區新管理處實行工作統一安排、分頭實施，人員統一高度、分片服務，財務統一分支、分別核算這種“4統4分”的管理運作，“1拖N”使管理服務趨于規范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業設備的使用率，使新小區的開辦費平均減少了2成以上。

打分制員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個衡量物業管理各個環節的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個環節沒有做好，也同時讓客戶了解到物業管理公司做得很好的一些工作。

一卡制客戶在社區內發生的所有費用，包括水、電、有線電視、電話、物業管理費、特別服務費及維修費用等，都可以通過一張卡全部解決，特別是，這張卡還可以幫助客戶解決黨政軍銀行貸款或收取租金的功能。個別社區甚至解決了一卡進出所有戶門及社區門的問題。所謂智能化社區，應該有這樣一些理念。

噪音等約束性管理社區安靜是每一個住戶的理想，但外部交通及社會噪音，內部住戶的噪音永遠都是每一個住戶的難題。特別是內部社區的噪音管理。如對某些住戶的洫聲、音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲。物業管理是不是應該有一個公平的管理公約，對其中個別住戶的違規行為進行處理以還社區一個安靜環境。

同樣，對公共綠地、設備、衛生、道路等的管理，也可以進行同樣的約束性管理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯誤的時候，如果讓這些上帝有規范居住的意識，則是物業管理的難題。

會所安排特色會所是許多新社區成功的新招，但會所經營往往是物業管理公司的難點之一，能把社區住戶吸引到會所里來，視會所為第二客廳，同時利用會所展開多種多樣的社區文化、體育、娛樂活動，應該是新型物業管理公司追求的一個方向

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