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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義

二、物業(yè)管理企業(yè)的分類

物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。

(一)按照投資主體的經濟成分來劃分

1．全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產屬于國家所有。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。

2．集體所有制物業(yè)管理企業(yè)

集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產管理機構為基礎，2012年注冊物業(yè)管理師報名時間由街道或其他機構負責組建，管理街道區(qū)域內的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產開發(fā)公司負責組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產。

3．民營物業(yè)管理企業(yè)

民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質的物業(yè)管理企業(yè)。

4．外資物業(yè)管理企業(yè)

外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經營、中外合資經營或合作經營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)。

5．其他物業(yè)管理企業(yè)

其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。

(二)按股東出資形式來劃分

1．物業(yè)管理有限責任公司

物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

2．物業(yè)管理股份有限公司

物業(yè)管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

3．股份合作型物業(yè)管理企業(yè)

股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經營章程，按其股份享有權利和義務，企業(yè)以其全部資產對其債務承擔責任。

三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式

(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門

房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發(fā)建設單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產企業(yè)在其內部設立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是：房地產建設單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設單位開發(fā)的房地產項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設單位開發(fā)的項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。

(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè)

獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產開發(fā)建設單位和其他單位，獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。

(三)物業(yè)管理集團公司

物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。集團總公司是宏觀控制機構，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責，總公司機關中設若干業(yè)務處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設置，也可按專業(yè)服務內容劃分，如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業(yè)管理公司等。

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