第二章 物業管理招標投標

物業管理招標投標的招標投標雙方運用價值規律和市場競爭機制，通過規范有序的招標投標行為確定物業管理權的活動。物業管理招標投標，是我國物業管理發展的必然產物，也是行業發展日趨成熟的體現。

物業管理招標投標與其他行業相比，具有一定的自身特點。本章擬從物業管理招標投標的概念入手，對物業管理招標投標的內容、形式以及招標投標策劃與實施，物業管理方案的制作等方面分別予以闡述。

第一節 物業管理招標投標的內容與形式

一、物業管理招標投標的概念

(一)物業管理招標

1.物業管理招標的概念

物業管理招標，是物業管理服務產品預約的一種交易方式，即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人(以下簡稱招標人)根據物業管理服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由許多家物業管理企業或專業管理公司參與競標，從中選擇最符合的競投者，并與之訂立物業管理合同的一種交易行為。

2.物業管理招標主體

物業管理招標的主體一般是物業的建設單位、業主大會(單一業主)、物業產權人(政府機關或物業產權部門)。

在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中，由物業建設單位負責物業管理的招標組織工作;業主大會已經成立的，由業主大會負責實施物業管理權的招標組織工作。

一些重點基礎設施或大型功用設施的物業(如機場、碼頭、醫院、學校、口岸、政府辦公樓等)，其產權人多為政府的國有資產管理部門，此類型物業的招標必須經國有資產管理部門或相關產權部門的批準，一般由產權人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。

(二)物業管理投標

1.物業管理投標的概念

物業管理投標，是對物業管理招標的響應，是指符合招標條件的物業管理企業，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。

2.物業管理投標的主體

物業管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業管理企業或專業管理公司(以下簡稱投標人)。

專業管理公司通常是指具備一定資質、能承接物業管理專項服務的專業化企業，如電梯(安裝、維修)專業公司、樓宇設備專業公司、清潔衛生公司、園林綠化專業公司等。

就整體的物業管理服務項目而言，投標的主體必須具有相應資質的物業管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業管理項目按內容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業管理企業，也有相應的專業管理公司。

二、物業管理招標的類型

(一)按物業類型劃分

根據物業的不同類型，可以將物業管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標兩大類。其中的非住宅類型項目可分為商業區、寫字樓、工業區、公用基礎設施(如機場、醫院、地鐵、學校、碼頭、步行街)等。

(二)按項目服務內容的實施劃分

根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求，可以將物業管理投標分為整體物業管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。

如規劃用地為54萬m2的某大學城物業管理項目，其招標單位將該項目的房屋本體與設施設備的維護管理、清潔衛生、環境綠化、綜合服務等項目分別招標;在房屋本體與設施設備的維護管理這一單項招標中，又將重要設備如電梯、空調冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業公司作為分包商;在清潔衛生、環境綠化分項的招標中，不僅有具有專業資質的物業管理公司參與，也有清潔、綠化等專業公司參與。

(三)按招標主體的類型劃分

根據物業管理招標主體的不同，可以將物業管理招標分為物業建設單位為主體的招標、業主大會(或單一業主)為主體的招標、物業產權人為主體的招標等類型。

前期物業管理一般以物業建設單位為招標主體;物業管理正常運作后，一般以業主大會為招標主體;若物業性質為重點基礎設施或大型公用設施、政府辦公設施，招標主體則為物業產權人、管理使用單位或采購中心。

(四)按項目服務的方式劃分

根據物業管理服務的方式不同，物業管理招標可以分為全權管理項目招標、顧問項目招標等類型。

三、物業管理招標投標的特點

(1)由于物業管理是綜合性的服務，服務內容的內涵范圍和領域較廣，甚至在一個項目中有時會出現幾中不同類型的物業，并要求投標人提供綜合性的管理服務，因此物業管理招標投標具有明顯的綜合性特點。如高校物業項目或大型社區物業項目，由于其物業涉及住宅、公寓、辦公樓、教學樓、商業服務區、工業區(校辦企業)等，一般具有地域廣、物業類型多、服務領域廣等特點，因此，要求投標方所提供的服務具有綜合性。

(2)由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區的人們對物業管理的認識水平、消費觀念、需求標準存在著較大差異;同時，由于物業類型的不同，招標人對項目招標的條件和對投標人的要求就會不同，因此，投標人在分析和策劃投標活動時應該根據具體情況采取有差異的方式和策略。

(3)物業管理招標投標具有一定的行業特殊性，主要體現在以下兩個方面：

一是招標主體的特殊性。首先，物業管理招標主體可以是業主大會(或單一業主)、建設單位、政府機關(或物業產權人)或事業單位，因此，即使是同一類型的物業，也會因產權人的身份不同而致使招標的主體也不同。其次，同一物業在投入使用前后招標主體也會發生改變，如建設期間和成立業主大會之前由建設單位作為招標主體;成立業主大會后則改由業主大會招標主體。再次，對于公用設施和政府物業，由于其產權人多為政府資產管理部門，因此，該類物業的物業管理招標投標，須由其產權人組織，若由使用人組織，則許經產權部門的授權委托。

二是物業管理服務內容的特殊性。物業管理不同于一般服務業，是具有社會公共服務和個體服務特征的群體服務，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務產品，因此，物業管理招標投標的內容也因產品服務對象、服務需求和服務內容而具有相對不確定性。

四、物業管理招標的方式

(一)公開招標

公開招標是指招標人通過公共媒介發布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業管理企業參加投標的招標方式。

招標人采取公開招標方式的，首先應依法發布招標公告。招標公告必須載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法等具體事項。招標文件應當明確開標日期、時間和地點。凡愿意參加投標的單位，可以按指明的方式領取或購買有關資料，接受按規定程序進行的評選，有的招標還設定預選和入圍程序等。

公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。

(二)邀請招標

邀請招標，也稱作有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人預先選擇若干有能力的企業，直接向發出投標邀請的招標方式。

采取邀請招標方式的招標人，在投標邀請和招標文件上應明確招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。邀請招標的實施程序對每一個預定的投標人都是公開的，因此具備一定的公開性。

采用邀請招標方式的招標人應當慎重選擇參選的投標人，尤其其重點考察投標單位當前和過去的財務狀況、近期內承接同類項目的管理水平、是否具有管理經驗、在本地區或同行業的信譽度、對招標項目的綜合承擔能力等。招標人只有對投標人在數量和質量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標的最終成功。

邀請招標的主要特點是招標人不使用公開的公告方式，招標人是特定的，即只有接受邀請的企業才是合格的投標人，投標人的數量有限。

五、物業管理招標的內容

(一)早期介入和前期物業管理階段的招標內容

早期介入階段主要是指物業開發設計、施工建設、竣工驗收階段，前期物業管理階段是指從入住到業主大會聘請物業管理企業承擔日常管理前的階段。在早期介入和前期物業管理階段，要求提供相應物業管理服務的主要招標內容有：

(1)對投標物業的規劃設計提供專業的合理化建議;

(2)對投標物業設施配備的合理性及建筑材料選用提供專業意見;

(3)對投標物業的建設設計、施工是否符合后期物業管理的需要提供專業的意見并對現場進行監督;

(4)提出投標物業的其他管理建議;

(5)參與物業的竣工驗收，并提出相應整改意見;

(6)設計物業管理模式，制訂員工培訓計劃;

(7)對經營性物業進行經營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案;

(8)建立服務系統和服務網絡，制訂物業管理方案;

(9)辦理移交接管，對業主入住、裝修實施管理和服務。

(注：具體闡述詳件相關章節。)

(二)常規物業管理招標內容

常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容有：

(1)項目機構的建立與日常運作機制的建立，包括機構設置、崗位安排、管理制度等;

(2)房屋及共用設施設備的管理;

(3)環境與公共秩序的管理，包括清潔衛生、環境綠化養護、停車場及安全防范等;

(4)客戶管理、客戶服務和便民措施;

(5)精神文明建設;

(6)物業的租賃經營;

(7)財務管理，包括對物業服務費和專項維修資金的使用和管理。

(三)物業管理招標中管理方式的確定

物業管理項目的承接有全方位服務型管理、顧問服務型管理和合資合作等三種方式。

(1)所謂全方位服務型管理方式，是指招標人聘請物業管理企業負責對招標物業進行全方位的常規物業管理服務，由物業管理企業自行負責組織實施和運作，招標人只負責對管理服務的質量和效果進行綜合測評。

(2)所謂顧問服務型管理方式，是指由物業管理企業派駐相應的管理小組，對招標人的前期物業管理或全方位的常規物業管理進行顧問指導服務，日常運作完全由招標人(或原有的管理方)自行負責。顧問服務管理方式實際上是咨詢服務的一種延伸。

(3)所謂合資合作方式，是指招標雙方就招標物業的常規物業管理、物業經驗等內容采取合資合作的方式，一般適用與大型的綜合性物業、經營型物業或招標人有下屬物業管理企業的情況。

物業管理方式一般由招標人在招標文件中明確規定項目所采取的方式，招標人也可以要求投標人根據物業的實際情況選擇確定的一種方式。

如在北京市某綜合辦公樓的物業管理招標活動中，項目的建筑面積為9400m2。招標內容為前期物業管理和全方位常規物業管理兩項，招標方式為公開招標。在管理方式的確定上，招標人提出了上述三種方式，要求投標人依據招標物業的現狀和投標人自身的經驗、優勢，選擇最適合招標物業的管理方式，并提出相應的管理方案。

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（責任編輯：中大編輯）