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第三節　物業服務合同

物業管理企業與業主確定聘用關系的法律形式是雙方簽訂物業服務合同，只有簽訂了物業服務合同，才能將各方享有的權利和承擔的義務確定下來。物業管理企業通過履行物業服務合同取得經營收益，業主通過履行付費義務得到合同約定的物業服務。

物業服務合同是確立業主和物業管理企業在物業管理活動中的權利義務的法律依據。在物業管理活動中，物業服務合同的地位非常重要。合同是否依法訂立、合同內容是否詳細、合同是否具有可操作性，對于維護各方在物業管理活動中的合法權益舉足輕重。

目前，在物業管理活動中出現的許多糾紛，與合同的不規范具有很大關系。

按照《合同法》的規定，民事合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。物業服務合同屬于民事合同的范疇，是業主、物業管理企業設立物業服務關系的協議。

物業服務合同的當事人中，物業管理企業具有獨立的法人資格，業主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業主和物業管理企業之間是平等的民事主體的關系，不存在領導者與被領導者、管理者與被管理者的關系。

雙方的權利、義務關系，體現在物業服務合同的具體內容中。

在《條例》出臺前，一般將物業服務合同稱之為“物業管理合同”和“物業管理服務合同”。在實踐中，一些人望文生義，認為物業管理公司是管理者，業主是被管理者，雙方地位是不平等的。

為了防止這種誤解，擺正業主和物業管理公司的地位，《條例》明確的將業主和物業管理企業之間的合同定義為物業服務合同。實際上，物業管理屬于服務性行業，物業管理企業提供的是一種服務。

只不過這一服務帶有“公共產品”的性質，物業管理企業在提供服務時，可以按照合同的約定和業主大會的授權，對建筑物進行管理，對物業管理區域內人們的行為進行約束。

這種管理與約束，本質上屬于為業主提供服務的范疇，與行政管理以及經濟組織中上級對下級的管理完全是兩個概念。同時，物業管理經濟活動的產生，其基本動因是業主對物業服務的需求，是業主的服務需求與物業管理企業提供服務的結合。

而形成這一服務需求與提供服務關系的法律關系基礎就是物業服務合同。

一般認為，物業服務合同屬于合同法上無名合同范疇，是一類獨立的合同類型。物業服務合同與合同法上的委托合同有類似之處，又因其具有自身特征而獨立于委托合同。

例如，物業服務合同已經具有特定的財產管理內容;物業管理企業作為物業服務合同的受托人，具有獨立的法人資格，以自己的名義來從事管理和服務活動;物業管理企業可以自行將物業服務合同中的專業服務項目委托他人完成等。

物業服務合同的特殊性，決定了不能簡單地將其適用合同法關于委托合同的規定。

根據不同物業管理階段和不同的簽約主體，現實存在兩種物業服務合同。一種是在前期物業管理階段，由建設單位選聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同;一種是業主或業主大會選聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同。

《條例》對這兩種合同有明確規定，將業主或業主大會與物業管理企業所簽訂的合同稱為物業服務合同，將建設單位與物業管理企業所簽訂的合同，稱為前期物業服務合同。

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（責任編輯：中大編輯）

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