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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

二、物業查驗的內容

為了使物業的移交能夠順利進行，接管單位必須對原物業的狀況及存在問題進行查驗和分析，為物業移交和日后管理提供依據，對發現需要整改的內容需及時與移交單位協調處理。物業管理機構更迭時的物業查驗的基本內容有以下幾個方面。

(一)物業資料情況

物業資料情況除檢查本章第一節所列的涉及承接查驗新建物業的相關資料外，還要對原管理機構在管理過程中產生的重要質量記錄進行檢查。

(二)物業共用部位、共用設施設備及管理現狀

查驗物業共用部位、共用設施設備及管理現狀的主要項目內容有：

(1)建筑結構及裝飾裝修工程的狀況；

(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調等機電設施設備；

(3)保安監控、對講門禁設施；

(4)清潔衛生設施；

(5)綠化及設施；

(6)停車場、門崗、道閘設施；

(7)室外道路、雨污水井等排水設施；

(8)公共活動場所及娛樂設施；

(9)其他需了解查驗的設施、設備。

(三)各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況

各項費用與收支情況、項目機構經濟運行情況包括物業服務費、停車費、水電費、其他有償服務費的收取和支出，2012年物業管理師報名時間維修資金的收取、使用和結存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務情況。

(四)其他內容

(1)物業管理用房；

(2)產權屬全體業主所有的設備、工具、材料；

(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協議等。

第三節　物業管理工作的移交

物業管理工作的移交既涉及國家政策法規，又涉及物業管理各方的權益，還直接影響到物業管理活動能否正常進行，因此，物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。物業管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下，在不同的主體之間進行。移交工作分為三種情況：一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業；二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后，由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業；三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時，由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。

一、新建物業的移交

(一)移交雙方

在新建物業的移交過程中，移交方為該物業的開發建設單位，承接方為物業管理企業。雙方應簽訂前期物業服務合同。建設單位應按照國家相關規定的要求，及時完整地提供物業有關資料并做好移交工作；物業管理企業也必須嚴肅認真地做好承接工作。

(二)移交內容

移交的物業資料包括：產權資料，竣工驗收資料，設計、施工資料，機電設備資料。物業保修和物業使用說明資料，業主資料。移交的對象包括：物業共用部位、共用設施設備以及相關清單(如房屋建筑清單、共用設施設備清單、園林綠化工程清單、公共配套設施清單等)。建設單位應按照有關法規政策規定，向物業管理企業提供物業管理用房。

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