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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

第三節　酬金制、包干制與物業服務費的測算編制

一、酬金制與包干制

物業服務費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修養護管理，維護相關區域內環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業服務費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。按照目前國家政策法規的規定，業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

(一)物業服務費用酬金制

物業服務費用酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。

物業服務費用酬金應以預收的物業服務資金為計提基數，計提基數和計提比例通過物業服務合同約定。在物業管理服務過程中產生的歸屬于業主的其他收入也可計提酬金，但應經業主大會同意并在物業服務合同中專門約定。其他收入包括產權歸全體業主的停車場收入、成本費用在物業管理項目機構列支的其他經營收入等。

酬金制下，物業管理企業提供物業服務的經濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業服務支出后結余的資金為全體業主所有。對業主而言，物業服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不相符的情況，保護了業主合法權益；對物業管理企業而言，由于酬金是按照預收的物業服務資金提取，具有相對的固定性，可以使企業在一定程度上規避收支不平衡的經營風險。酬金制條件下，物業管理企業應當向全體業主或者業主大會公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

(二)物業服務費用包干制

物業服務費用包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，2012年物業管理師考試報名時間盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行包干制的物業管理企業在與業主簽訂物業服務合同時應明確服務費額度和服務內容、服務質量標準，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業管理企業承擔的，企業的經濟效益與其管理服務、成本控制、經營運作能力緊密相關。

在包干制下，物業管理企業作為一個獨立的企業法人，自主經營、自負盈虧、風險自擔、結余歸己。但業主可以對物業管理企業是否按合同要求的內容和質量標準提供服務進行監督，對物業管理工作提出改進建議。物業管理企業應本著誠信公平原則，主動接受業主監督，保證服務質量并不斷改進。

以包干制方式約定的物業服務費用，對業主而言物業服務費是固定的，不會因市場短期波動、物業管理項目運作情況而發生變化；對物業管理企業而言，物業項目管理服務的利潤不再是固定的，企業可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現服務質量和經營效益的同步增長，既保障業主利益又促進企業發展。

(三)酬金制和包干制的財務特征

1．會計主體

在酬金制下，物業管理項目是獨立的會計主體，各物業管理項目應獨立建賬、獨立核算。在包干制下，物業管理項目的會計主體是物業管理企業，物業管理項目可以獨立核算，也可以納入企業統一管理。

2．收入

采取酬金制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金；采取包干制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費。

3．成本費用

(1)物業管理企業固定成本的比例較高。

(2)人工成本占總成本的比例較高。

(3)物業管理企業成本費用的可預測性較強。

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