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四、我國物業管理的發展

我國第一家專業化物業管理公司成立，標志著我國在物業管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發了全國第一部物業管理地方性法規——《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》，以地方立法的方式對物業管理進行制度規范。

建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，明確要求“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”，“房地產開發企業在出售住宅小區前，應當選聘物業管理公司承擔小區的管理，并與其簽訂物業管理合同”，“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會，在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益”，并對管委會、物業管理公司的權利、義務，物業管理合同內容以及物業管理相關各方違規的處罰等作出了規定。由此，確立了物業管理新體制，為我國房地產管理體制的改革指明了方向。

《城市新建住宅小區管理辦法》頒布后，各地開始把物業管理作為城市管理體制的重大改革事項來著手推行。青島市委、市政府于1994年制定了住宅小區實施物業管理“一年試點、三年普遍推開”的目標。市政府成立了領導小組，分管市長擔任組長，建設、房地產、市政、園林、公安、規劃、環衛等部門和各區區長作為成員，保證了市、區政府各部門在推動物業管理新體制上形成合力。1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業管理工作會議，推廣青島對住宅小區實施物業管理的經驗。在這次會議上，侯捷部長在講話中提出：“房地產業的發展，對住宅區以及其他房屋的管理、維護提出了新的要求，要求房地產的售后服務按照市場經濟的模式建立新體制，房地產經營管理必須從簡單的修修補補、收收租金，轉向綜合性、多功能的社會服務”。

在此期間，大連市也開始部署對全市較大住宅小區的整治改造工作，將全面清理違章建筑、實施綠化工程、增補市政設施，作為全面推進物業管理的前期準備工作。要求住宅小區建立以經營性服務為核心的物業管理新體制，同時加快地方立法，鞏固整治成果。1997年，建設部在大連召開全國第二次物業管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區，推進物業管理的經驗。

早在1993年，深圳市就開始積極探索物業管理招投標制度。深圳市住宅局首先在內部進行嘗試，將新建的大型住宅小區——蓮花北村的物業管理權，用招投標的方式選聘物業管理企業。1994年，深圳市萬廈居業公司獲得了該小區的物業管理權，在1995年全國優秀示范小區評比中，蓮花北村獲得了全國物業管理優秀示范小區第一名。1996年，深圳又以舊小區鹿丹村作為試點，進行物業管理招投標，經過激烈競爭，深圳萬科物業管理公司中標，取代了原物業管理公司，從而使深圳物業管理招投標又向前邁進了一步。

1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳物業管理項目招投標制度和經驗。宋春華副部長在這次會議的工作報告中指出：深圳加速推進物業管理競爭機制，初步形成了政府調控為主導，業主和企業雙向選擇，公平競爭的物業管理市場機制。俞正聲部長在這次會議上也指出，深圳會議主要解決了物業管理市場問題，其核心問題是推進競爭、規范行為。學習深圳，關鍵是把市場競爭作為推動物業管理健康發展的途徑。

從1995年開始，建設部還在全國開展了城市物業管理優秀示范小區和優秀市長的表彰活動，激發了各地提高物業管理水平的熱情，創建了一批又一批“全國物業管理優秀示范小區”，取得了豐碩成果。

2000年，中國物業管理協會成立，對加強行業指導和行業自律起到了重要作用。2001年，中國物業管理協會在杭州舉辦中國物業管理發展論壇，把我國物業管理理論與實踐的研究工作引向深入。2002年，建設部建立全國物業管理企業信用檔案系統，有力促進了物業管理行業的誠信建設，推動物業管理企業規范運作。經過二十多年的發展歷程，物業管理在我國逐漸得到廣大居民的認同，并已成為人們購房時考慮的重要因素。據統計，截止到2005年底，我國物業管理企業總數已超過3萬家，從業人員突破300萬。物業管理已形成包括房屋及相關設施設備維修養護，小區公共秩序維護、環境保潔、綠化養護等系列內容的綜合性配套服務。

實踐證明，物業管理已在房地產業與其他服務業相結合的基礎上，發展成為與我國社會、經濟協調發展，與廣大人民生活、工作息息相關的一個新興行業。目前，物業管理新體制不僅在新、舊住宅區全面推廣，而且也在工業園區、辦公樓宇、學校、醫院、體育場館等各類物業廣泛采用。據統計，全國物業管理的覆蓋面已占物業總量的38%，經濟發達城市已達50%以上，深圳、上海等城市的物業管理覆蓋面已經超過95%。物業管理通過提供專業性服務和一些便民服務，使得房屋修繕及時，小區環境整潔，社區文化生活豐富，居民生活方便，人們的居住質量有了顯著提高，物業管理行業的社會經濟地位也逐步得到提高。

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（責任編輯：中大編輯）

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