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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

二、物業服務費的測算編制應考慮的因素

(1)物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價。

(2)物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、內容和要求，科學測算確定物業服務成本。

(3)物業管理企業為該項目管理投入的固定資產折舊和物業管理項目機構用物業服務費購置的固定資產折舊，這兩部分折舊均應納入到物業服務費的測算中。

(4)物業管理屬微利性服務行業，物業服務費的測算和物業管理的運作應收支平衡、略有結余，2012年物業管理師報名時間在確保物業正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業管理企業得以可持續發展。

三、物業服務費成本(支出)構成

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

(3)物業管理區域清潔衛生費用；

(4)物業管理區域綠化養護費用；

(5)物業管理區域秩序維護費用；

(6)辦公費用；

(7)物業管理企業固定資產折舊；

(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

(9)經業主同意的其他費用。

四、物業服務費編制的依據

(1)收入的編制方式通常是根據收費標準(單位時間費率形式)和可收費的管理面積。

(2)支出的編制依據包括：

1)管理計劃及實施計劃所需物業服務成本。管理計劃主要是指常規物業管理服務中的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養計劃、清潔保潔與綠化保養計劃等。2012年注冊物業管理師考試時間在編制測算時，應根據實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。

2)物業正常維修和養護計劃。可比照以往每年實際發生的或參考其他同類物業的物業服務成本。

五、物業服務費核算要點及方法

(一)確定服務費成本構成的注意事項

一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是全面，不要漏項；三是測算依據準確，不用或少用估值。

(二)收集原始數據

服務費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集就至關重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和對市場價格進行詳細調查，其他關于工資水平、社會保險、專業公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準等有效依據作為測算基礎。

(三)物業服務費的測算

物業服務費測算，首先應根據物業服務費支出(成本)項目和內容進行分解，然后由各部門或相關人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設施設備運行維護費項目時，應分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設備日常運行維護費用、電氣系統設備維護保養費等的費用，在完成各子項目測算的基礎上，將子項目費用求和后即為所需“共用部位、共用設施設備運行維護費”。

各單項費用測算完畢進行加總，即為物業服務支出(成本)總額，加上物業管理酬金(酬金制)或法定稅費及利潤(包干制)后，即得出物業服務費總額。以物業服務費總額除以該物業可收費總建筑面積即可得出單位面積物業服務費標準。

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