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設備更新的特點分析

(二)設備更新的特點分析

1．設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命。設備的壽命包括自然壽命、技術壽命和經濟壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設備從全新狀態下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設備有形磨損的速度。技術壽命是指設備在開始使用后持續的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術進步速度越快，設備的技術壽命越短。經濟壽命是指從經濟角度判斷的設備最合理的使用年限，在數值上等

于使投入使用的設備等額年總成本(包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用)最低或等額年凈收益最高的期限，經濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。

2．設備更新分析只考慮未來發生的現金流量。舊設備經過磨損，其實物資產的價值會有所降低，但舊設備經過折舊后所剩下的賬面價值，并不一定等于其當前的市場價值，即更新舊設備會產生一筆沉沒成本。沉沒成本等于舊設備賬面價值(原值減折舊累計)減去其當前市場價值(殘值)后的差值。在設備更新分析中，一個很重要的特點是只考慮今后所發生的現金流量，對以前發生的現金流量及沉沒成本，因為它們都屬于不可恢復的費用，與更新決策無關，故不參與經濟 計算。

3．只比較設備的費用。通常在比較設備更新方案時，界定設備產生的收益是相同的，因此只對它們的費用進行比較。在物業設備更新的經濟分析中，如果電梯、空調等主要設備的更新明顯地提高了物業的市場租金，也可以將增加的收 益和費用一起考慮。

4．設備更新分析以費用年值法為主。由于不同設備方案的服務壽命不同， 物業管理師考試報考條件因此通常都采用年值法進行比較。新設備往往具有較高的購置費用和較低的運營費用，而要更新的舊設備則往往具有較低的重置費用和較高的運營費用。

設備經濟壽命的確定

二、設備經濟壽命的確定

(一)經濟壽命的靜態計算方法

在不考慮資金時間價值影響的條件下，設備年等額總成本的計算公式是：

式中：n為設備使用期限；j為設備使用年度；ACn為n年內設備的年等額總成本；P為設備的購置成本，即設備原值；Cj為在n年使用期間的第j年度設備的  運營費用；Ln為設備在第n年的凈殘值。

由上述公式可以看出，設備的年等額總成本ACn，等于設備的年等額資產恢復成本在所有的設備使用期限中，能使設備年等額總成本ACn最低的那個使用期限，就是設備的經濟壽命，如圖3—10所示。

(二)經濟壽命的動態計算方法

當考慮資金時間價值的影響時，則需要將有關的費用支出折算到一個時間點上，該時間點通常為初始購置設備費用支出的時間。此時求取設備等額年總成本的方法，可參照復利計算公式與系數的有關算法。例如，當設備第j年的運營費用為Cj，各年折現率均為i時，設備等額年總成本費用為：

計算ACn達到最小時所對應的年限j，就是在動態計算方法下得到的該設備 的經濟壽命。

物業管理中的設備更新問題

三、物業管理中的設備更新問題

(一)不會提升物業運行服務質量的設備更新物業管理中經常會出現這樣的情況：部分建筑設備(如燈具、空調系統、電梯等)能正常運行，不影響物業的整體服務質量，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設備可供選擇，是沿用原有設備還是對其進行更新，這就涉及到了更新決策問題。僅從提升物業經營管理的經濟效益這個角度來看，此類設備更新決策的邏輯是：在現有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間(包括初始購買成本支出的分攤和年運行費用)，選擇數值較低的方案。例如，某物業內現有設備為舊式空調機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節能空調機組，使用壽命10年，初始購置費用支出120萬元，年電費支出20萬元。僅從經濟的角度分析，是否需要更新呢?如果采用靜態分析的方法，則分析過程十分簡單：舊式空調機組年電費支出40萬元，新空調機組的等效年總費用支出為120／10+20＝32萬元，采用新設備，每年節約費用支出8萬元，因此應該選擇更新設備方案。當然，如果采用動態分析方法，新設備購置費用會產生較大的財務成本，因此更新設備的經濟效果會下降。

(二)能提升物業運行服務質量的設備更新物業經營管理實踐中，許多設備更新的情況，都會由于設備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業租金收益(通過提高租金、提高人住率、減少租金拖欠等方式)。此時的設備更新決策，就要同時考慮設備更新后所帶來的物業經營收益的影響。例如，某出租寫字樓的電梯已經明顯老化，雖然能夠正常運行，但能源費用、維護維修費用逐年增加，而且維修期間對住戶的正常使用也產生了一定的影響，住戶抱怨增加，支付租金的意愿下降，租約期滿續約的可能性也下降。此時，物業業主和經營管理者就面臨著電梯的更新決策問題。假設在上述情況中，電梯的運行費用為20萬元／年，可能導致的潛在租金損失為30萬元／年，新電梯的更新購置成本為200萬元，經濟使用壽命為15年，年運行費用為15萬元，電梯更新后不僅可以扭轉可能的租金損失，而且還能比當前增加20萬元／年的租金收入。此時如何決策呢?更新決策的思維邏輯是：比較更新和不更新兩個方案下的年等額費用，以數值小的方案為優。當然，這里要妥善處理好收益參數，將潛在租金損失作為費用、可能增加的租金收入作為負費用。如果進行靜態條件下的計算，則不更新條件下的等額年費用為20+30＝50萬元，采用更新方案下的年費用為300／15+15—10＝25萬元。據此可以選擇更新設備方案。同樣的道理，如果選用動態算法，考慮資金時間價值的影響，更新方案的年費用會增加，經濟效果會下降，但也有可能是優于沿用原電梯的方案。物業經營管理中的設備更新問題很常見，這里只介紹了采用靜態算法進行更新決策的思路，而動態算法決策的思路相同，只是計算過程比較復雜。此外，物業經營管理中，也會經常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題，例如屋頂的翻新、人口或大堂的改造、空間使用功能的調整等。此時面臨的經濟分析和決策問題是：不更新或大修，物業日常維護維修費用增加、收租能力下降；進行更新或大修，需要較多的初始投入，但物業日常維護維修費用下降、收租能力提高。此問題經濟分析和決策的思路，與設備更新決策的第二種類型相似。

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