為了幫助考生系統的復習2012年物業管理師考試課程，全面的了解物業管理師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012年物業管理師考試輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

三、合同的履行

合同的履行是指債務人全面地、適當地完成其合同義務，債權人的合同債權得到完全實現。

1.合同履行應當遵循如下原則

（1）適當履行原則

（2）協作履行原則

（3）情事變更原則。其適用要件包括：（1）須有不可預見的情事變更；（2）情事變更須發生于合同成立后和履行完畢前；（3）情事變更須不可歸責于當事人；（4）須情事變更的結果使維持原合同效力顯失公平。

2.合同履行中的抗辯權

抗辯權，是在符合法定條件時，一方得對抗對方當事人的履行請求權，暫時拒絕履行其債務的權利。抗辯權是債務人對抗債權人的工具。合同履行中的抗辯權有三種：

(1)同時履行抗辯權。

(2)先履行抗辯權。

(3)不安抗辯權。

四、違約責任

違約責任是當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，依法應向對方承擔的民事責任。違約責任是當事人不履行合同債務時產生的民事責任，它以合同有效為前提，可以由當事人在法律允許的范圍內約定。

1．違約責任的歸責原則

違約責任的歸責原則是指基于一定的歸責事由而確定違約責任成立的法律原則。《合同法》第107條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。我國《合同法》采取的是嚴格責任的歸責原則，即不以違約人有過錯為條件，只要有違約行為，即構成違約。但是《合同法》中也規定了若干過錯責任：供電人的責任；承租人的保管責任；承攬人的責任；建設工程合同中承包人的責任；寄存人未履行告知義務的責任；保管人的保管責任。

2．違約行為的形態

(1)預期違約。

(2)不能履行。

(3)拒絕履行。

(4)遲延履行。

(5)不完全履行。包括：1)瑕疵履行；2)加害給付。

(6)受領遲延。

3．免責事由

免責事由即當事人可免于承擔違約責任的事由，包括免責條件和免責條款。

(1)免責條件：指法律明文規定的當事人對其不履行合同不承擔違約責任的條件。共同的免責條件是不可抗力。所謂不可抗力，是指合同當事人不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般認為下列情況應屬不可抗力：自然災害；社會異常事件，如罷工、騷亂；軍事行動；政府行為。

(2)免責條款：是當事人事先以協議免除或限制其將來責任的合同條款。合同中的下列免責條款無效：造成對方人身傷害的；因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

4．承擔違約責任的方式

(1)強制履行

強制履行的表現形態包括令債務人限期履行，修理、重作、更換等。

(2)賠償損失

賠償損失責任的構成要件包括：(1)一方有違約行為；(2)另一方受有損害，包括所受損害和所失利益；(3)違約行為與損害后果之間有因果關系。

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。受害人對于損失的發生或擴大也有過錯時，法院可減輕或免除違約方的賠償責任。當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

(3)違約金

違約金通常視為損失賠償額的預定。

當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

五、合同的解釋

合同的解釋，是指由受理合同糾紛的法院或者仲裁機關為合理確定合同的內容而依法對合同及相關資料的含義所作的有約束力的分析和說明。

合同解釋的原則有：

1.客觀解釋原則，又稱文義解釋原則。

2．整體解釋原則。

3．目的解釋原則。

4．習慣解釋原則。

5．誠信解釋原則。

六、買賣合同

買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

在缺乏法律規定的情況下，其他有償合同可以適用買賣合同的規則。

1．買賣合同的條款

買賣合同的內容，應當包括買賣標的、標的的數量和質量、價款、履行期限、履行地點、履行方式、違約責任、爭議解決的方法等條款，此外還可就包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等內容進行約定。

2．買賣合同的效力

出賣人負有以下義務：(1)交付標的物。(2)轉移標的物的所有權。(3)瑕疵擔保責任。

買受人負有以下義務：(1)支付價款。(2)檢驗義務。(3)保管義務。(4)及時受領的義務。

3．標的物毀損、滅失的風險承擔

標的物毀損、滅失的風險承擔，是指買賣合同訂立后，標的物因不可歸責與雙方當事人的事由而發生毀損、滅失的損失，由誰承擔的問題。此風險負擔問題，可以由當事人約定。當事人無約定的，適用以下原則：

(1)依交付而轉移，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔。

(2)因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

(3)出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。

(4)當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

(5)出賣人按照約定或者依照法律規定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。

(6)因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

七、租賃合同

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

1．租賃合同的內容和形式

租賃合同應當包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。2011年物業管理師考試合格標準

2．租賃合同的效力

出租人負有以下義務：(1)出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。(2)租賃物的維修義務。(3)瑕疵擔保責任。

承租人享有以下權利：(1)經出租人同意，承租人可以對租賃物進行改善或者增設他物。(2)經出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。(3)取得收益的權利。(4)對租賃物的優先購買權。

承租人負有以下義務：(1)按照約定的方法和性質使用租賃物。(2)保管租賃物。(3)支付租金的義務。(4)返還租賃物的義務。

3．租賃合同中的風險承擔

由于不可歸責于雙方當事人的事由給租賃物造成的風險，由租賃物的所有人承擔。由于租賃物滅失，租賃合同部分或全部無法履行時，《合同法》規定，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

八、委托合同

委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務，委托人支付約定報酬或不支付報酬的合同。

1．受托人的義務

(1)辦理委托事務的義務。受托人對委托事務原則上應親自辦理，只有兩種情況下可以轉托他人：一是事先取得委托人的同意，在此種情況下，受托人僅就對第三人的選任及指示上的過失承擔責任；二是因情況緊急，為了委托人的利益需要轉托他人。

(2)遵守委托人指示的義務。受托人應按照委托人的指示處理委托事務。但為了委托人的利益可以變更委托人的指示。變更指示存在兩種情況：一是事先取得委托人的同意；二是緊急情況下難以取得聯系時，受托人應妥善處理委托事務。

(3)報告的義務。

(4)轉移利益的義務。

2．委托人的義務

(1)支付費用的義務。

(2)付酬義務。

(3)賠償責任。委托人的賠償責任有三種情況：一是對非因受托人的過錯而委托人解除委托合同的，應負賠償責任；二是對受托人處理委托

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁