為了幫助考生系統的復習2012年物業管理師考試課程，全面的了解物業管理師考試教材《物業管理實務》的相關重點，小編特編輯匯總了2012年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望對您參加本次考試有所幫助！

第二節物業管理機構更迭時的承接查驗

物業管理機構更迭時的承接查驗不同于新建物業的承接查驗，二者進行承接查驗的內容和重點都有一定區別。

一、準備工作

(一)符合承接查驗條件

在物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：

(1)物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同;

(2)物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。

(二)成立物業承接查驗小組

在簽訂了物業管理服務合同之后，新的物業管理企業即應組織力量成立物業承接查驗小組，了解物業的基本情況，并著手制訂承接查驗方案。

查驗小組成員要求具有較強的工作經驗和業務能力，專業性強。小組成員人數可根據接管物業的規模而定。

(三)準備資料和工具

物業的承接查驗驗收小組應提前與業主委員會及原物業管理企業接觸，洽談移交的有關事項，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應準備的各類表格、工具和物品等。

二、物業查驗的內容

為了使物業的移交能夠順利進行，接管單位必須對原物業的狀況及存在問題進行查驗和分析，為物業移交和日后管理提供依據，對發現需要整改的內容需及時與移交單位協調處理。物業管理機構更迭時的物業查驗的基本內容有以下幾個方面。

(一)物業資料情況

物業資料情況除檢查本章第一節所列的涉及承接查驗新建物業的相關資料外，還要對原管理機構在管理過程中產生的重要質量記錄進行檢查。

(二)物業共用部位、共用設施設備及管理現狀

查驗物業共用部位、共用設施設備及管理現狀的主要項目內容有：

(1)建筑結構及裝飾裝修工程的狀況;

(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調等機電設施設備;

(3)保安監控、對講門禁設施;

(4)清潔衛生設施;

(5)綠化及設施;

(6)停車場、門崗、道閘設施;

(7)室外道路、雨污水井等排水設施;

(8)公共活動場所及娛樂設施;

(9)其他需了解查驗的設施、設備。

(三)各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況

各項費用與收支情況、項目機構經濟運行情況包括物業服務費、停車費、水電費、其他有償服務費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務情況。

(四)其他內容

(1)物業管理用房;

(2)產權屬全體業主所有的設備、工具、材料;

(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協議等。

第三節物業管理工作的移交

物業管理工作的移交既涉及國家政策法規，又涉及物業管理各方的權益，還直接影響到物業管理活動能否正常進行，因此，物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。物業管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下，在不同的主體之間進行。移交工作分為三種情況：一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業;二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后，由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業;三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時，由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。

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（責任編輯：何以笙簫默）