為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試相關輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

三、居民收入因素

通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下 的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對物業的需求，導致物業價格上漲。至于對物業價格的影響程度，要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。所謂邊際消費傾向，是指收人每增加一個單位所引起的消費變化。

四、物價因素

物業價格與一般物價的互動關系非常復雜。通常，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發生變動。此時物價變動，物業價格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價變動的百分比就相當于物業價格變動的百分比，而且兩者的動向也應一致，則表示物業價格與一般物價之間的實質關系未變。

不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起物業價格的變動，例如建筑材料價格(特別是水泥、鋼材、木材的價格)、建筑設備價格、建筑人工費的上漲，會增加物業的開發建設成本，從而可能推動物業價格上漲。

從較長時期來看，國內外統計資料表明，物業價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。

五、利率因素

利率升降對物業價格有著很大的影響。從成本的角度來看，利率升降會增加

或降低物業開發的投資利息，從而使物業價格上升或下降。從物業需求的角度來看，由于現代購買物業(特別是商品住宅)普遍采取貸款方式付款，物業管理師培訓所以利率升降會減少或增加物業需求，從而使物業價格下降或上升。從物業價值是物業預期未來收益的現值之和的角度來看，由于物業價值與折現率負相關，而折現率與利率正相關，所以利率升降會使物業價格下降或上升。

綜合來看，物業價格與利率負相關：利率上升，物業價格會下降；利率下降，物業價格會上升。

六、匯率因素

在國際物業投資中，匯率波動會影響物業的投資收益。例如，一個外國投資者以一定價格購買了一宗物業，此后出售物業時，相對于當地市場，物業可能升值了，但如果該物業所在國的貨幣發生了貶值，那么相對于國際交易，其物業升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導致物業投資失敗。相反，如果該物業所在國的貨幣發生了升值，那么即使相對于當地市場物業沒有升值，但相對于國際交易也會獲得較好的物業投資收益。因此，當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國

外資金購買該國物業，從而會導致其物業價格上漲；相反，會導致其物業價格下降。

七、物業稅收因素

有關物業的不同稅種、稅率及其征收環節，對物業價格的影響是不同的。可將有關物業的稅收分為物業開發環節的、物業交易環節的和物業保有環節的。另 外，考察物業稅收政策對物業價格的影響，應當注意課稅的轉嫁問題。如果某種 對物業的稅收可以通過某種途徑部分或全部轉嫁出去，那么它對物業價格的影響 就小，甚至不起作用。

增加物業開發環節的稅收，會增加物業開發建設成本，從而會推動物業價格上升；相反，會使物業價格下降。

在物業交易環節，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會抑制物業需求，從而會使物業價格下降；而增加賣方的稅收，如收取土地增值稅，會使物業價格上升。

直接或間接地對保有物業課稅(如城鎮土地使用稅、房產稅或城市物業稅)，實際上是減少了利用物業的收益，因而會導致物業價格低落；相反，降低甚至取消對保有物業課稅，會導致物業價格上升。

八、城市規劃因素

城市規劃對物業價格有很大影響，特別是對城市發展方向、土地使用性質(用途)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規定。就規定用途來看，工業、商業、居住等不同用途對土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規定用途(比如是用于工業、商業還是居住或綠化)對土地價格有著很大的影響。規定用途對土地價格的影響可從兩個方面來看：①就某一塊土地而言，它會降低地價；②從總體上看，由于有利于土地的健康協調利用，因此有提高地價的作用。但是，如果規定用途不妥，缺乏科學的理論和方法，也會兩敗俱傷，既降低單塊土地的價格，也會降低整片土地的利用率，從而使地價下降。規定用途對地價的影響在城市郊區表現得特別明顯：如果城市的發展已使郊區某些農用地很適合于轉變為城市建設用地，但如果政府規定只能維持現有的農業用途，則地價必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價會成倍上漲。

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