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(五)交易情況修正

可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的是估價對象的客觀合理價格或價值，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。

進行交易情況修正，首先應了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：

1．利害關系人之間的交易。例如，父子之間、兄弟之間、親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的物業交易，成交價格通常低于正常市場價格。

2．急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售物業來償還。在這種情況下的成交價格往往是偏低的。相反，在急于購買情況下的成交價格往往是偏高的。

3．交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解市場行情，盲目購買，成交價格往往是偏高的。相反，如果賣方不了解市場行情，盲目出售，成交價格往往是偏低的。

4．交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。例如，買方或賣方對所買賣的物業有特別的愛好、感情，特別是該物業對買方有特殊的意義或價值，從而買方執意要購買或賣方惜售。在這種情況下的成交價格往往是偏高的。

5．特殊交易方式的交易。如拍賣、招標、哄抬或拋售等。物業正常成交價格的形成方式，應是買賣雙方經過充分討價還價的協議方式。拍賣、招標方式容易受現場氣氛、情緒等的影響而使成交價格失常。但中國目前土地使用權出讓是例外，拍賣、招標方式形成的價格較能反映市場行情，協議方式形成的價格往往是偏低的。其原因是管理體制尚不完善，出讓方是政府(實際的運作者是政府的某個部門及某些個人)，受讓方是與自身利益較為密切的個人、企業等，從而協議方式出讓的結果往往是政府讓利。如果出讓方是理性的“經濟人”，就難以出現這種情況。

6．交易稅費非正常負擔的交易。在物業交易中往往需要繳納一些稅費，如營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續費、補交土地使用權出讓金等。按照稅法及中央和地方政府的有關規定，有的稅費應由賣方繳納，如營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅；有的稅費應由買方繳納，如契稅、補交土地使用權出讓金；有的稅費則買賣雙方都應繳納或各負擔一部分，如印花稅、交易手續費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。需要評估的客觀合理價格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費。但在實際的物業交易中，往往出現本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方協議由買方繳納；或者本應由買方繳納的稅費，買賣雙方協議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應由賣方繳納，卻協議由買方繳納；契稅、補交土地使用權出讓金本應由買方繳納，卻協議由賣方繳納；交易手續費本應由買賣雙方各負擔一部分，卻協議由其中的某一方全部負擔。在某些地區，物業價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉嫁問題。

7．相鄰物業的合并交易。物業價格受土地形狀是否規則、土地面積或建筑規模是否適當的影響。形狀不規則或面積、規模過小的物業，價格通常較低。但這類物業如果與相鄰物業合并后，則效用通常會增加。因此，當相鄰物業的擁有者欲購買該物業時，該物業的擁有者通常會索要高價，而相鄰物業的擁有者往往也愿意出較高的價格購買。所以，相鄰物業合并交易的成交價格往往高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。

8．受債權債務關系影響的交易。例如，設立了抵押權、典權或有拖欠工程款的物業交易。

進行交易情況修正，還要測定使成交價格發生偏離的因素造成的偏離程度。由于缺乏客觀、統一的尺度，這種測定有時非常困難。因此，在哪種情況下應當修正多少，主要依靠估價人員根據其掌握的扎實的估價理論知識、積累的豐富估價實踐經驗和對當地物業市場行情、交易習慣等的深入調查、了解作出判斷。其中，對于交易稅費非正常負擔的修正，只要調查、了解清楚了交易稅費非正常負擔的實際情況，然后根據計算即可。具體是將成交價格修正為按照稅法及中央和地方政府的有關規定，無規定的依照當地習慣，買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。在修正方法上，主要是把握下列公式：

正常成交價格一應由賣方繳納的稅費＝賣方實際得到的價格

正常成交價格+應由買方繳納的稅費＝買方實際付出的價格

如果賣方、買方應繳納的稅費是正常成交價格的一定比率，即應由賣方繳納的稅費＝正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率

應由買方繳納的稅費＝正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率則 [例4-3)

某宗物業的正常成交價格為2500元／㎡，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7％，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5％。試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。

[解]  賣方實際得到的價格計算如下：    ．

賣方實際得到的價格＝正常成交價格一應由賣方繳納的稅費

＝2500—2500×7％

＝2325(元／㎡)

買方實際付出的價格計算如下：

買方實際付出的價格＝正常成交價格+應由買方繳納的稅費

＝2500+2500×5％

＝2625(元／㎡)

(例4-4)  某宗物業交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元／m2， 物業管理師培訓買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區物業買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。試求該宗物業的正常成交價格。

[解]  該宗物業的正常成交價格求取如下：

(例4-5)  某宗物業交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元／m2， 買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區物業買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。試求該宗物業的正常成交價格。

[解]  該宗物業的正常成交價格求取如下：

(六)交易日期調整

可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的物業市場狀況(如當時的市場供求關系)下形成的。要求評估的估價對象的價值是估價時點時的價值，是應當在估價時點時的物業市場狀況(如估價時點是現在的情況下是現在的市場供求關系)下形成的。如果成交日期與估價時點不同(往往是這種情況，而且成交日期通常是過去，估價時點通常是現在)，物業市場狀況可能發生了變化，例如，政府出臺了新的政策措施、利率發生了變化、出現了通貨膨脹或通貨緊縮、消費觀念有所改變等等，導致了可比實例、估價對象這類物業的市場供求關系發生了變化，從而即使兩宗完全相同的物業，在這兩個時間上的價格也會有所不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為交易日期調整。交易日期調整實質上是對物業市場狀況對物業價格的影響進行調整，故又可稱之為物業市場狀況調整，簡稱市場狀況調整。

交易日期調整的關鍵，是要把握可比實例、估價對象這類物業的價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調查、了解過去不同時間的數宗類似物業的價格，找出這類物業的價格隨著時間變化而變動的規律，據此再對可比實例成交價格進行交易日期調整。調整的具體方法，可以采用價格指數或價格變動率，也可以采用時間序列分析。

(七)物業狀況調整

如果可比實例物業與估價對象物業自身狀況之間有差異，則還應對可比實例成交價格進行物業狀況調整，因為物業自身狀況的好壞還關系到其價格高低。進行物業狀況調整，是將可比實例在成交日期時的物業狀況下的價格，調整為估價對象在估價時點時的物業狀況下的價格。物業狀況可以分為區位狀況、權益狀況和實物狀況，物業狀況調整可以分為區位狀況調整、權益狀況調整和實物狀況調整。在這三種調整中，還可以進一步細分為若干因素的調整。

物業狀況調整總的思路是：如果可比實例物業狀況好于估價對象物業狀況，則應對可比實例價格作減價調整；反之，則應作增價調整。具體思路是：①確定對估價對象這類物業的價格有影響的物業狀況方面的各種因素，包括區位方面的、權益方面的和實物方面的因素；②判定估價對象物業和可比實例物業在這些因素方面的狀況；③將可比實例物業與估價對象物業在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度；④根據價格差異程度對可比實例價格進行調整。

以樓層調整為例，假定估價對象是一套住房，該住房位于一幢20世紀80～90年代建造、磚混結構、無電梯的6層住宅樓的五層。為評估該住房的價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例。其中，甲可比實例位于一幢同類6層住宅樓的四層，成交價格為3000元／㎡；乙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的四層，成交價格為2900元／㎡；丙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的五層，成交價格為2800元／㎡。通過市場調查研究，得到估價對象所

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