為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

房產(chǎn)理論價(jià)格的構(gòu)成

房產(chǎn)理論價(jià)格由下列要素構(gòu)成：

1土地開發(fā)費(fèi)。即征地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)，“七通一平”費(fèi)和土地使用費(fèi)。

2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。即建造房屋的工程勘察和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用。

3建筑安裝費(fèi)。即施工企業(yè)建筑安裝房屋的工程費(fèi)用，也就是施工企業(yè)建造房屋的生產(chǎn)成本及利潤。

4經(jīng)營管理費(fèi)。即房屋流通過程中經(jīng)營單位收取的管理費(fèi)用。

5利潤與稅金。前者是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)得的合法收益，后者是企業(yè)應(yīng)當(dāng)向國家交納的稅款。

物業(yè)管理費(fèi)的組成

物業(yè)管理公司在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的過程中所發(fā)生的各項(xiàng)支出，一般稱之為物業(yè)管理費(fèi)用。對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用的核算，是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容。一座物業(yè)投入管理運(yùn)行之前，必須進(jìn)行管理費(fèi)用的核算，運(yùn)行一年后，還要根據(jù)上年運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)整。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算方案要經(jīng)物業(yè)管理公司審閱后提交業(yè)主管理委員會(huì)討論審核通過之后，方可公布執(zhí)行。

物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算可以用下面一個(gè)簡(jiǎn)單的公式來表示：

P：代表求得的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(元/月·m2或元/年·m2)；

F：代表費(fèi)用(元/月或元/年)；

i：代表費(fèi)用項(xiàng)數(shù)(i=1,2,3……n)；

Σ：表示對(duì)所有費(fèi)用項(xiàng)目算術(shù)之和；

S：表示參加測(cè)算的物業(yè)總面積(m2)。

上面列出了許多費(fèi)用項(xiàng)目，但絕不是全部。具體到核算一個(gè)特定物業(yè)的管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由于物業(yè)類型的不同，可能只用到上述費(fèi)用項(xiàng)目的一部分。總的說來，要想得到一個(gè)較為適用的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，除了合理預(yù)算每項(xiàng)費(fèi)用外，關(guān)鍵是不要漏項(xiàng)，要把所有發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目盡可能全部計(jì)算在內(nèi)。

為了測(cè)算與收費(fèi)管理的方便，一般又把上述項(xiàng)目按管理專業(yè)和專用設(shè)備歸類分別核算，即分為十一類：行政辦公費(fèi)、一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理者酬金、稅項(xiàng)等。

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