2012年房地產經紀人考試經紀概論強化題

1).設備監理機構

通常，每一次設備監理任務是由設備監理單位為了完成這個任務而專門成立的一個臨時性的設備監理組織完成的(以下稱這個臨時性的設備監理組織為設備監理機構)。

該設備監理機構的任務也是一個項目，但不是建設項目，也不是建設項目的任何一部分，而是設備監理項目。這個設備監理項目的負責人習慣上稱為總監理工程師，相當于一個項目經理。總監理工程師并不是一個專職的專業技術人員，他的工作與工程師的工作完全不同，他是一個設備監理任務(臨時的、一次性的任務)和設備監理機構(臨時機構)的負責人。

2).設備監理機構的人員組成

設備監理機構的人員一般由總監理工程師、專業監理工程師、一般監理人員和其他人員組成，大型、復雜項目，涉及多專業、多地點、多標段的項目，還可增設總監理工程師代表，由總監理工程師授權，代行其部分職責。

項目控制理論的基本原理

控制是指掌握住所控制的對象，不使其任意活動或超出范圍，或是使控制對象按控制者的意愿活動;在實際操作中，控制就是比較控制對象所在的位置和其應在的位置(即目標)，并在出現偏差時采取糾正措施。

1、項目控制理論的原理

經典控制理論中的控制包括反饋控制和前饋控制，這在項目的目標控制理論中分別被稱為被動控制和主動控制。

1).被動控制

被動控制是目前在項目管理實踐中應用最為普遍的控制方法。被動控制具有控制目標明確、穩定性好、操作性強的優點。

被動控制的第一步應首先設立項目的總目標，采用系統方法將總目標分解成子目標和可執行目標，并將其落實到項目生命周期的各階段和各責任人;建立由上而下、由整體到局部的目標控制系統，通過一系列的管理活動來保證總目標的實現。對于一個項目，通常根據工作范圍、質量、進度和費用(投資)要求確定項目目標，所有的項目業主都要求按期完成項目的建設，不超出預算費用，并達到合同規定的質量標準。

第二步，將目標貫徹到項目實施過程中，并定期反饋實際數據，由于干擾因素的存在和(或)計劃制定中的問題，實際數據往往會偏離目標值。

第三步，將實際數據與目標值進行比較，如果出現偏差，則需分析偏差產生的原因，并據此采取糾偏措施，包括對計劃目標值的修正與調整和對項目資源投入的調整。一般應首先考慮通過調整對項目資源的投入來縮小或彌合偏差，只有在原定的目標計劃值已經不可能通過調整資源投入的方式實現的情況下，才會考慮對計劃目標值的調整與修正。

以上的第二步和第三步在項目實施過程中構成循環(見導論教材圖2—13 P48)，直至項目完成。要求能繪制出本示意圖，說明原理。

2).主動控制

上述被動控制盡管具有很多優點，但畢竟屬于事后控制，即糾偏措施是基于偏差出現后對偏差所進行的分析，這也是“被動控制”一詞的由來。顯然，被動控制至多只能　做到控制已產生的偏差，但不能預防或杜絕偏差的發生。此外，在被動控制方式下，有些偏差則是可以通過采取糾偏措施消除的，有些偏差則是不可消除的，例如進度上的偏差有時可以通過采取趕工措施消除，而投資偏差造成的缺口則往往難以消除。

在這種情況下，人們開始嘗試在偏差出現之前通過分析可能產生偏差的各種干擾因素，并通過提前采取措施來消除偏差隱患，從而避免偏差的發生或削弱偏差的強度(見導論教材圖2—14 P49)。

例如，事前審查承包商提交的各種計劃是否規范、是否符合有關規定，通過這樣的方式在事前發現問題，并督促承包商進行整改。

當然，相對被動控制來說，主動控制對控制人的諸如專業知識、管理能力等綜合素質要求更高，因為對因素分析的失誤也可能導致偏差的發生。

實際當中，主動控制措施和被動控制措施是結合使用的。

2、項目的控制目標

項目目標就是實施一個項目所要達到的預期結果。項目的復雜性、系統性、一次性等特點決定了項目目標的系統性。

項目目標必須明確、可行、具體和可以度量，并須在項目的各個參與方之間達成一致意見。確定了項目目標，實際上也就明確了項目執行組織努力的方向。

項目目標應滿足如下條件：

①目標應是具體的，具有可評估性和可量化性，不應含混模糊;

②目標應與上級組織目標一致;

③在可能時，用可交付成果的形式對目標進行說明，如評估報告、建議書等;

④目標是可理解的，即必須讓其他人知道執行者正努力去達到什么目標;

⑤具有時間性，如果目標沒有時間限制，可能永遠無法達到;

⑥目標是可得到的，既是現實的，又是可達到的，但需要努力和承擔一定的風險。

項目的目標是在項目開始時，通過精心論證，詳細設計、優化和計劃，達到清楚、明確的。通常不允許在項目實施中仍存在目標的不確定性和對目標做過多、過大的修改。如果必須改動項目目標，則項目的各個參與方必須就項目的全部變動內容達成一致意見

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（責任編輯：中大編輯）