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第五節(jié) 印花稅法律制度

一、印花稅的概念(了解)

(一)印花稅的概念

印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受、使用的應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證征收的一種稅。

(二)印花稅的特點(diǎn)

納稅人自行完稅。所謂納稅人自行完稅，是指納稅人在書(shū)立、領(lǐng)受、使用應(yīng)稅憑證、

發(fā)生納稅義務(wù)的同時(shí)，先根據(jù)憑證所載計(jì)稅金額和應(yīng)適用的稅目稅率，自行計(jì)算其應(yīng)納稅額，再由納稅人自行購(gòu)買(mǎi)印花稅票，并一次足額粘貼在應(yīng)稅憑證上，最后由納稅人按規(guī)定對(duì)已粘貼的印花稅票自行注銷(xiāo)或者劃消。

二、印花稅納稅人和征稅范圍

(­一)印花稅的納稅人

印花稅的納稅人，是指在中國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受、使用稅法所列舉的單位和個(gè)人。

根據(jù)書(shū)立、領(lǐng)受、使用應(yīng)稅憑證的不同，納稅人可分為立合同人、立賬簿人、立據(jù)人、

領(lǐng)受人和使用人等。

1、立合同人是指合同的當(dāng)事人，即對(duì)憑證有直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系的單位和個(gè)人，但不包括合同的擔(dān)保人、證人、鑒定人。

2、印花稅的應(yīng)稅合同必須是依法這訂立的。非法合同不征印花稅。

3、當(dāng)事人的代理人有代理納稅義務(wù)。

4、領(lǐng)受人，是指領(lǐng)取并持有權(quán)利、許可證照的單位和個(gè)人。

5.使用人，使用人是指在國(guó)外書(shū)立、領(lǐng)受，但在國(guó)內(nèi)使用應(yīng)稅憑證的單位的個(gè)人，其使用人為印花稅的納稅人。(判斷)

6.各類(lèi)電子應(yīng)稅憑證的簽訂人。即以電子形式簽訂的各類(lèi)應(yīng)稅憑證的當(dāng)事人。(選擇)

(二)印花稅的征稅范圍

現(xiàn)行印花稅下采取正列舉形式，只對(duì)《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒(méi)有列舉的憑證不征稅。列舉的憑證分為五類(lèi)，即經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照和經(jīng)財(cái)政部門(mén)確認(rèn)的其他憑證。具體征稅分范圍如下：

1、經(jīng)濟(jì)合同

(1)購(gòu)銷(xiāo)合同。包括供應(yīng)、預(yù)購(gòu)、采購(gòu)、購(gòu)銷(xiāo)結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補(bǔ)償、易貨等合同;還包括哥出版社單位與發(fā)行單位(不包括訂閱單位和個(gè)人)之間訂立的圖書(shū)、報(bào)刊、音像征訂憑證。

對(duì)納稅人以電子形式簽訂的各類(lèi)應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。

對(duì)發(fā)電廠(chǎng)與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間(國(guó)家電網(wǎng)公司系統(tǒng)、南方電網(wǎng)公司系統(tǒng)內(nèi)部各級(jí)電網(wǎng)互供電量除外)簽訂的購(gòu)售電合同，按購(gòu)銷(xiāo)合同征收印花稅。電網(wǎng)與用戶(hù)之間簽訂的供用電合同不征印花稅。

(2)財(cái)產(chǎn)租賃合同。包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等合同;還包括企業(yè)、個(gè)人出租門(mén)店、柜臺(tái)等所簽訂的合同，但不包括企業(yè)與主管部門(mén)簽訂的租賃承包

(3)技術(shù)合同。包括技術(shù)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢(xún)、服務(wù)等合同。其中：

技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同包括專(zhuān)利申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓、非專(zhuān)利技術(shù)轉(zhuǎn)讓所書(shū)立的合同，但不包括專(zhuān)利權(quán)轉(zhuǎn)讓、專(zhuān)利實(shí)施許可所書(shū)立的合同。后者適用于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”合同。

技術(shù)咨詢(xún)合同是合同當(dāng)事人就有關(guān)項(xiàng)目的分析、論證、評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)和調(diào)查訂立的技術(shù)合同，而一般的法律、會(huì)計(jì)、審計(jì)等方面的咨詢(xún)不屬于技術(shù)咨詢(xún)，其所立合同不貼印花。

技術(shù)服務(wù)合同的征稅范圍包括技術(shù)服務(wù)合同、技術(shù)培訓(xùn)合同和技術(shù)中介合同。

具有合同性質(zhì)的憑證應(yīng)視同合同征稅。

未按期兌現(xiàn)合同亦應(yīng)貼花。

2、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)是在產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、交換、繼承、贈(zèng)與、分割等產(chǎn)權(quán)主體變更過(guò)程中，由產(chǎn)權(quán)出讓人與受讓人之間所訂立的民事法律文書(shū)。

我國(guó)印花稅稅目中的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)、商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)共5項(xiàng)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。其中，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，是指經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移所書(shū)立的書(shū)據(jù)，包括股份制企業(yè)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行的股票，因購(gòu)買(mǎi)、繼承、贈(zèng)與、所書(shū)立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。其他4項(xiàng)則屬于無(wú)形資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。、

另外，土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷(xiāo)售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。

3.營(yíng)業(yè)賬簿

印花稅稅目中的營(yíng)業(yè)賬簿歸屬于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬簿，是按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求設(shè)置的，反映經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的賬冊(cè)。按照營(yíng)業(yè)賬簿反映的內(nèi)容不同，在稅目中分為：記載資金的賬簿(簡(jiǎn)稱(chēng)資金賬簿)和其他營(yíng)業(yè)賬簿兩類(lèi)，以便于分別采用按金額計(jì)稅和按件計(jì)稅兩種方法。

(1)資金賬簿。是反映生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位“實(shí)收資本”和“資本公積”金額增減變化的賬簿。

(2)其他營(yíng)業(yè)賬簿。是反映除資金資產(chǎn)以外的其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)內(nèi)容的賬簿，即除資金

賬簿以外的，歸屬于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系的其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用賬冊(cè)。

(3)有關(guān)“營(yíng)業(yè)賬簿”征免范圍應(yīng)明確的若干問(wèn)題：

1、車(chē)間、門(mén)市部、倉(cāng)庫(kù)設(shè)置的不屬于會(huì)計(jì)核算范圍或雖屬會(huì)計(jì)核算范圍，但不記載金額的登記簿、統(tǒng)計(jì)簿、臺(tái)帳等，簿貼印花。

2、以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。合并包括吸收合并和新設(shè)合并，分立包括存續(xù)分立和新設(shè)分立。

3、企業(yè)債券權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)新增加的資金按規(guī)定貼花;企業(yè)改制中經(jīng)評(píng)估增加的資金按規(guī)定貼花。

4.權(quán)利、許可證照

權(quán)利、許可證照是政府授予單位、個(gè)人某種法定權(quán)利和準(zhǔn)予從事特定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各種證照的統(tǒng)稱(chēng)。包括政府部門(mén)發(fā)給的房屋權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專(zhuān)利證、土地使用證等。

5.經(jīng)財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他憑證

除了稅法列舉的以上五大類(lèi)應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證之外，在確定經(jīng)濟(jì)憑證的征免范圍時(shí)，需要注意以下三點(diǎn)：

①由于目前同一性質(zhì)的憑證名稱(chēng)各異，不夠統(tǒng)一，因此，各類(lèi)憑證不論以何種形式或名稱(chēng)書(shū)立，只要其性質(zhì)屬于條例中列舉征稅范圍內(nèi)的憑證，均應(yīng)照章征稅。

②應(yīng)稅憑證均是指在中國(guó)境內(nèi)具有法律效力，受中國(guó)法律保護(hù)的憑證。

③適用于在中國(guó)境內(nèi)，并在中國(guó)境內(nèi)具備法律效力的應(yīng)稅憑證，無(wú)論在中國(guó)境內(nèi)或者境外書(shū)立，均應(yīng)依照印花稅的規(guī)定貼花

三、印花稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)印花稅的計(jì)稅依據(jù)

1. 載有兩個(gè)或兩個(gè)以上應(yīng)適用不同稅目稅率經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的同一憑證，分別記載金額的，應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額，相加后按合計(jì)額貼花;如未分別記載金額的，按稅率高的計(jì)算貼花。

2.營(yíng)業(yè)賬簿中記載資金的賬簿，以“實(shí)收資本”與“資本公積”兩項(xiàng)的合計(jì)金額為其計(jì)稅依據(jù)。如果用“盈余公積”轉(zhuǎn)增“股本”要補(bǔ)貼印花。

(二)印花稅稅率

印花稅的稅率有比例稅率和定額稅率兩中形式。

1、比例稅率

(1)借款合同，適用稅率為0.05‰。

(2)購(gòu)銷(xiāo)合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同等，適用稅率0.3‰。

(3)加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨物運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、記載資金數(shù)額的營(yíng)業(yè)賬簿等，使用稅率為0.5‰。

(4)財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同等，適用稅率1‰。

(5)因股票買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與而書(shū)立“股權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)”(包括A股和B股)，使用稅率為1‰，此稅率系后增補(bǔ)稅率，《印花稅暫行條例》中的《印花稅稅目稅率表》未列此檔稅率。

2.定額稅率

為了簡(jiǎn)化征管手續(xù)，便于操作，對(duì)無(wú)法計(jì)算金額的憑證，或雖載有金額，但作為計(jì)稅依據(jù)不合理的憑證，采用定額稅率，以件為單位繳納一定數(shù)額的稅款。權(quán)利、許可證照、營(yíng)業(yè)賬簿中的其他賬簿，均為按件貼花，單位稅額為每件5元。

印花稅稅目稅率表中，征稅范圍掌握：

1、財(cái)產(chǎn)租賃合同;

2、貨物運(yùn)輸合同，倉(cāng)儲(chǔ)保管合同;

3、借款合同。

四、印花稅稅收減免

掌握：

1、對(duì)已繳納印花稅憑證的副本或者抄本;

2、免稅額。應(yīng)納稅額不足一角的，免征印花稅。

3、國(guó)家指定的收購(gòu)部門(mén)與村民委員會(huì)、農(nóng)民個(gè)人書(shū)立的農(nóng)副產(chǎn)品收購(gòu)合同。

4、無(wú)息、貼息貸款合同。

5、對(duì)企業(yè)車(chē)間、門(mén)市部、倉(cāng)庫(kù)設(shè)置的不屬于會(huì)計(jì)核算范圍，或雖屬會(huì)計(jì)核算范圍，但不記載金額的登記簿、統(tǒng)計(jì)簿、臺(tái)帳等，不貼印花;

6.企業(yè)兼并并入資金免稅。對(duì)企業(yè)兼并的并入資金，凡已按資金總額貼花的，接受單位是對(duì)并入的資金，不再補(bǔ)貼印花。

7.租賃承包經(jīng)營(yíng)合同免稅。企業(yè)與主管部門(mén)等簽訂的租賃承包經(jīng)營(yíng)合同，不屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同，不征收印花稅。

8、委托代理合同免稅。代理單位與委托單位之間簽訂的委托代理合同，不征收印花稅。 來(lái)源:中大網(wǎng)校-五、印花稅納稅義務(wù)是按金、納稅地點(diǎn)、納稅期限和繳納方法

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

印花稅應(yīng)當(dāng)在書(shū)立或領(lǐng)受時(shí)貼花。具體是指在合同簽訂時(shí)、賬簿啟用時(shí)和證照領(lǐng)受時(shí)貼花。

(二)納稅地點(diǎn)

(三)納稅期限

(四)繳納方法(掌握)

根據(jù)稅額大小，應(yīng)稅項(xiàng)目納稅次數(shù)多少以及稅源控管的需要，印花稅分別采用自行貼花、匯貼匯繳和委托代征三種繳納方法。

自行貼花。即實(shí)行“三自”納稅，納稅人在書(shū)立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證時(shí)，自行計(jì)算應(yīng)納印花稅額，向當(dāng)?shù)丶{稅機(jī)關(guān)或印花稅票代售點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)印花稅票，自行在應(yīng)稅憑證上一次貼印花足并自行注銷(xiāo)。

匯貼匯繳。一份憑證應(yīng)納稅額超過(guò)500元的，納稅人應(yīng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)?zhí)顚?xiě)繳款書(shū)或者完稅證。將其中一聯(lián)粘貼在憑證上或者稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加注完稅標(biāo)記代替貼花。

委托代征。為加強(qiáng)征收管理，簡(jiǎn)化手續(xù)，印花稅可以委托有關(guān)部門(mén)代征，實(shí)行源泉控管。對(duì)通過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)發(fā)放、鑒證、公證或仲裁的應(yīng)稅憑證，稅務(wù)部門(mén)可以委托這些部門(mén)代征印花稅，發(fā)給代征委托書(shū)，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第六節(jié) 資源稅法律制度

一、資源稅的概念(了解)

資源稅是對(duì)我國(guó)境內(nèi)從事應(yīng)稅礦場(chǎng)品開(kāi)采或生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人征收的一種稅。

二、資源稅的納稅人

資源稅的納稅人是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)開(kāi)采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人。

中外合作開(kāi)采石油、天然氣、按照現(xiàn)行規(guī)定只征收礦區(qū)使用費(fèi)，暫不征收資源稅。因此，中外合作開(kāi)采石油、天然氣的企業(yè)不是資源稅的納稅義務(wù)人。

進(jìn)口應(yīng)稅資源的單位和個(gè)人，不是資源稅的納稅義務(wù)人。

收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人。收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位是指獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)和其他單位。

三、資源稅的征收范圍(選擇)

我國(guó)目前資源稅的征收范圍僅涉及礦產(chǎn)品和鹽兩大類(lèi)，具體包括：

1、原油。開(kāi)采的天然原油征稅;人造石油不征稅。

2、天然氣。專(zhuān)門(mén)開(kāi)采的天然氣和與原油同時(shí)開(kāi)采的天然氣征稅;煤礦生產(chǎn)的天然氣暫不征稅。

3、煤炭。原煤征稅;洗煤、選煤和其他煤炭制品不征稅。

4、其他非金屬礦原礦。

5、黑色金屬礦原礦。

6、有色金屬礦原礦。

7、鹽。一是固體鹽，包括海鹽原鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽;二是液體鹽(鹵水)，是指氯化鈉含量達(dá)到一定濃度的溶液。

四、資源稅的稅目和稅額

納稅人在開(kāi)采主礦產(chǎn)品的過(guò)程中伴采的其他應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨(dú)規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅。(判斷)

五、資源稅的課稅數(shù)量(單選計(jì)算題)

(一)資源稅課稅數(shù)量確定的一般規(guī)定

1.納稅人開(kāi)采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售數(shù)量為課稅數(shù)量。

2.納稅人開(kāi)采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品自用的，以自用(非生產(chǎn)用)數(shù)量為課稅數(shù)量。

(二)特殊情況課稅數(shù)量的特殊規(guī)定

1.對(duì)于連續(xù)加工前無(wú)法正確計(jì)算原煤移送使用量的煤炭，可按加工產(chǎn)品的綜合回收率，將加工產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)量和自用量折算成原煤數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量。

綜合回收率=加工產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)量和自用量÷耗用原煤數(shù)量

原煤課稅數(shù)量=加工產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)量和自用量÷綜合回收率

2.金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦，因無(wú)法準(zhǔn)確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量，其計(jì)算公式為：

選礦比=精礦數(shù)量÷耗用原礦數(shù)量

原礦課稅數(shù)量=精礦數(shù)量÷選礦比

3.納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購(gòu)的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣。(計(jì)算題

六、資源稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

資源稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=課稅數(shù)量×適用的單位數(shù)額

代扣代繳應(yīng)納稅額=收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的數(shù)量×適用的單位稅額

七、資源稅稅收減免

(一)開(kāi)采原油過(guò)程中用于加熱、修井的原油，免稅。(選擇)

(二)納稅人開(kāi)采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過(guò)程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。

(三)自2007年1月1日起，對(duì)地面抽采煤層氣暫不征收資源稅。煤層氣是指貯存于煤層及其圍巖中與煤炭資源伴生的非常規(guī)天然氣，也稱(chēng)煤礦瓦斯。

八、資源稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)、納稅期限

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間掌握

納稅人銷(xiāo)售應(yīng)稅產(chǎn)品采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為銷(xiāo)售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。(單選性計(jì)算題)

(二)資源稅納稅地點(diǎn)(了解)

(三)資源稅納稅期限(了解)

第七節(jié) 土地增值稅法律制度

一、土地增值稅的概念(了解)

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

二、土地增值稅的納稅人(了解)

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。

三、土地增值稅的征稅范圍(重點(diǎn)掌握)

(一)條件：

1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是不是國(guó)有;

2.產(chǎn)權(quán)是否變更;

3.是否有經(jīng)濟(jì)利益的流入。

(二)征稅范圍的特殊規(guī)定(多選)

1. 房地產(chǎn)的出租

房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房產(chǎn)贈(zèng)與，贈(zèng)與者沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益的流入，不征;繼承，被繼承人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益的流入，不征;公益性捐贈(zèng)，不征。

2. 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)

對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

3.房地產(chǎn)的交換

企業(yè)之間互換房產(chǎn)，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，不征收土地增值稅。(判斷)

5.合作建房

對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

6.房地產(chǎn)的抵押

對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿(mǎn)后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

7. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，

在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

8.房地產(chǎn)的代建行為

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

(一)應(yīng)稅收入(了解)

(二)扣除項(xiàng)目

首先判斷納稅人：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，五項(xiàng)費(fèi)用扣除;

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

2、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，四項(xiàng)費(fèi)用扣除：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

3、從事舊房交易的納稅人，三項(xiàng)費(fèi)用扣除：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)評(píng)估價(jià)格;

(3)相關(guān)稅費(fèi)。

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額包括一下兩方面的內(nèi)容：(多選)

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。地價(jià)款的確定有三種方式：如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金;如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金。納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，必須按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)和契稅。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(重點(diǎn)掌握)

在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別以下兩種扣除：

(1)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按 1、2項(xiàng)規(guī)定(即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，下同)計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%

(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按 1、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點(diǎn)：

(1)外商投資房產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，因此，在計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)不含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)印花稅可單獨(dú)扣除。

5，財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按1、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。次優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

6.舊房及建筑物的扣除金額

(1)按評(píng)估價(jià)格扣除(單選)

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

7.計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定(了解)

非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)收入的確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),應(yīng)繳納土地增值稅。 來(lái)源:考試

五、土地增值稅的稅率與應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)土地增值稅稅率

我國(guó)土地增值稅稅率設(shè)計(jì)的基本原則是：增值額大的多征，增值額小的少征，無(wú)增值額的不征。按照這個(gè)原則，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

土地增值稅的計(jì)算步驟：

1.確定收入額

2.確定扣除項(xiàng)目金額

3.確定土地增值額

4.確定適用稅率

5.計(jì)算應(yīng)納稅額

六、土地增值稅稅收減免

(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過(guò)20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

(三)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

(四)自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅

七、土地增值稅納稅申報(bào)程序、納稅清算、納稅地點(diǎn)

(一)土地增值稅納稅申報(bào)程序

(二)土地增值稅納稅清算

1.土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計(jì)算增值額。

2.土地增值稅的清算條件

(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

②取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的;

③納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

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