2012年會計職稱考試經濟法基礎考試大綱(第五章)其他相關稅收法律制度

[基本要求]

(一)掌握房產稅、契稅、車船稅、城鎮土地使用稅、印花稅、資源稅、土地增值稅的納稅人和征稅范圍

(二)掌握房產稅、契稅、車船稅、城鎮土地使用稅、印花稅、資源稅、土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算

(三)熟悉房產稅、契稅、車船稅、城鎮土地使用稅、印花稅、資源稅、土地增值稅的稅率和稅收減免

(四)熟悉資源稅的稅目和課稅數量

(五)了解房產稅、契稅、車船稅、城鎮土地使用稅、印花稅、資源稅的納稅義務發生時間、納稅地點和納稅期限

(六)了解土地增值稅的納稅申報程序、納稅清算和納稅地點

[考試內容]

第一節 房產稅法律制度

一、房產稅

房產稅是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向房產所有人或經營管理人等征收的一種稅。

二、房產稅的納稅人和征稅范圍

(一)房產稅的納稅人

房產稅的納稅人是在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區內擁有房屋產權的單位和個人。具體包括產權所有人、承典人、房產代管人或者使用人。

(二)房產稅的征稅范圍

房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區的房屋。

三、房產稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

(一)房產稅的計稅依據

房產稅以房產的計稅價值或房產租金收入為計稅依據。

1.從價計征的房產稅的計稅依據。

從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據。房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。具體扣減比例由省、自治區、直轄市人民政府確定。

2.從租計征的房產稅的計稅依據。

房產出租的，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，計算繳納房產稅。

(二)房產稅的稅率

我國現行房產稅采用比例稅率。從價計征和從租計征實行不同標準的比例稅率。

1.從價計征的，即依據房產余值從價計征，稅率為1.2%。

2.從租計征的，即依據房產租金收入計征，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

(三)房產稅應納稅額的計算

從價計征的房產稅應納稅額=應稅房產原值×(1-扣除比例)×1.2%

從租計征的房產稅應納稅額=租金收入×12%(或4%)

四、房產稅稅收減免

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。

2.由國家財政部門撥付事業經費(全額或差額)的單位(學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位)所有的、本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。

4.個人所有非營業用的房產免征房產稅。

5.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構自用的房產，免征房產稅。

6.經財政部批準免稅的其他房產。

五、房產稅納稅義務發生時間、納稅地點和納稅期限

(一)納稅義務發生時間

1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。

3.納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。

5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借本企業房產之次月起，繳納房產稅。

7.房地產開發項目自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。

8.自2009年1月1日起，納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。

(二)納稅地點

房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關申報納稅。

(三)納稅期限

房產稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。

第二節 契稅法律制度

一、契稅

契稅是國家在±地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅。

二、契稅的納稅人和征稅范圍

(一)契稅的納稅人

契稅的納稅人是在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人。

(二)契稅的征稅范圍

契稅以在我國境內轉移土地、房屋權屬的行為作為征稅對象。包括：國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣，房屋贈與、房屋交換。

土地、房屋權屬變動還有其他一些不同的形式，如典當、繼承、分拆(分割)、出租或者抵押等，不屬于契稅的征稅范圍。

三、契稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

(一)契稅的計稅依據

1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據。

2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

3.土地使用權交換、房屋交換，以交換土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據。

4.以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時應補交的契稅，以補交的土地使用權出讓費用或土地收益作為計稅依據。

(二)契稅的稅率

契稅采用比例稅率，并實行3%-5%的幅度稅率。

(三)契稅應納稅額的計算

契稅應納稅額依照省、自治區、直轄市人民政府確定的適用稅率和稅法規定的計稅依據計算征收。其計算公式為：

契稅應納稅額=計稅依據×稅率

四、契稅稅收減免

1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。

2.城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。

3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。

4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區、直轄市人民政府確定。

5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。

6.依照我國有關法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征契稅。

經批準減征、免征契稅的納稅人，如改變有關土地、房屋用途的，則不再屬于減征、免征契稅范圍，應當補繳已經減征、免征的稅款。

五、契稅納稅義務發生時間、納稅地點和納稅期限

(一)納稅義務發生時間

契稅的納稅環節是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

(二)納稅地點

契稅實行屬地征收管理。納稅人發生契稅納稅義務時，應向土地、房屋所在地的稅務征收機關申報納稅。

(三)納稅期限

納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的稅收征收機關辦理納稅申報，并在稅收征收機關核定的期限內繳納稅款。

第三節 車船稅法律制度

一、車船稅

車船稅是對在中國境內車船管理部門登記的車輛、船舶(以下簡稱車船)依法征收的一種稅。

二、車船稅的納稅人和征稅范圍

(一)車船稅的納稅人和扣繳義務人

車船稅的納稅人，是指在中國境內擁有或者管理的車輛、船舶(以下簡稱車船)的單位和個人。車船的所有人或者管理人未繳納車船稅的，使用人應當代為繳納車船稅。

從事機動車交通事故責任強制保險業務的保險機構為機動車車船稅的扣繳義務人。

(二)車船稅的征稅范圍

車船稅的征稅范圍，包括依法在公安、交通、農業等車船管理部門登記的車船，具體可分為車輛和船舶兩大類。包括：

1.車輛，包括機動車輛和非機動車輛。

2.船舶，包括機動船舶和非機動駁船。

三、車船稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

(一)車船稅的計稅依據

1.載客汽車、電車、摩托車，以每輛為計稅依據。

2.載貨汽車、三輪汽車、低速貨車，按自重每噸為計稅依據。

3.船舶，按凈噸位每噸為計稅依據。

(二)車船稅的稅率

車船稅采用定額稅率。

(三)車船稅應納稅額的計算

載客汽車、電車、摩托車的應納稅額=輛數×適用年稅率

載貨汽車、三輪汽車、低速貨車的應納稅額=自重噸位數×適用年稅額

船舶的應納稅額=凈噸位數×適用年稅額

拖船和非機動駁船的應納稅額=凈噸位數×適用年稅額×50%

四、車船稅稅收減免

下列車船免征車船稅：

1.非機動車船(不包括非機動駁船)。

2.拖拉機。

3.捕撈、養殖漁船。

4.軍隊、武警專用的車船。

5.警用車船。

6.按照有關規定已經繳納船舶噸稅的船舶。

7.依照我國有關法律和我國締結或者參加的國際條約的規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華機構及其有關人員的車船。

五、車船稅納稅義務發生時間、納稅地點和納稅期限

(一)納稅義務發生時間

車船稅的納稅義務發生時間，為車船管理部門核發的車船登記證書或者行駛證書所記載日期的當月。納稅人未按照規定到車船管理部門辦理應稅車船登記手續的，以車船購置發票所載開具時間的當月作為車船稅的納稅義務發生時間。

(二)納稅地點

車船稅由地方稅務機關負責征收。納稅地點由省、自治區、直轄市人民政府根據當地實際情況確定。

跨省、自治區、直轄市使用的車船，納稅地點為車船的登記地。

(三)納稅期限

車船稅按年申報繳納。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。具體申報納稅期限由省級人民政府確定。

第四節 城鎮土地使用稅法律制度

一、城鎮土地使用稅

城鎮土地使用稅是國家在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據。按照規定的稅額計算征收的一種稅。

二、城鎮±地使用稅的納稅人和征稅范圍

(一)城鎮土地使用稅的納稅人

城鎮土地使用稅的納稅人是在稅法規定的征稅范圍內使用土地的單位和個人。

1.城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。

2.擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人繳納。

3.土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。

4.土地使用權共有的，共有各方均為納稅人，由共有各方分別納稅。

(二)城鎮土地使用稅的征稅范圍

凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的土地，不論是屬于國家所有的土地，還是集體所有的土地，都屬于城鎮土地使用稅的征稅范圍。

建立在城市、縣城、建制鎮和工礦區以外的工礦企業則不需繳納城鎮土地使用稅。

三、城鎮土地使用稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

(一)城鎮土地使用稅的計稅依據

城鎮土地使用稅的計稅依據是納稅人實際占用的土地面積。

土地面積以平方米為計量標準。

(二)城鎮土地使用稅稅率

城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鎮土地使用稅年應納稅額。城鎮土地使用稅每平方米年稅額標準具體規定如下：

1.大城市l.5—30元;

2.中等城市1.2—24元;

3.小城市0.9～18元;

4.縣城、建制鎮、工礦區0.6—12元。

(三)城鎮土地使用稅應納稅額的計算

城鎮土地使用稅年應納稅額=實際占用應稅土地面積(平方米)×適用稅額

四、城鎮土地使用稅稅收減免

(一)城鎮土地使用稅稅收減免的一般規定

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的土地;

2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地;

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;

5.直接用于農、林、牧、漁業的生產用地;

6.經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5—10年;

7.由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

(二)城鎮土地使用稅稅收減免的特殊規定

城鎮土地使用稅法律制度對其他稅收減免做了一些特殊規定。

五、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間、納稅地點和納稅期限

(一)納稅義務發生時間

1.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮土地使用稅。

2.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納城鎮土地使用稅。

3.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納城鎮土地使用稅。

4.以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

5.納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿l年時開始繳納城鎮土地使用稅。

6.納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。

7.自2009年1月1日起，納稅人因土地權利發生變化而依法終止城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅額的計算應截止到土地權利發生變化的當月末。

(二)納稅地點

城鎮土地使用稅在土地所在地繳納。

(三)納稅期限

城鎮土地使用稅按年計算、分期繳納。

第五節 印花稅法律制度

一、印花稅

印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受、使用的應稅經濟憑證征收的一種稅。

印花稅的特點主要有：兼有憑證稅和行為稅性質;征稅范圍廣泛;稅率低;納稅人自行完稅。

二、印花稅的納稅人和征稅范圍

(一)印花稅的納稅人

印花稅的納稅人是在中國境內書立、領受、使用稅法所列舉憑證的單位和個人。主要包括：立合同人、立賬簿人、立據人、領受人、使用人、各類電子應稅憑證的簽訂人。

(二)印花稅的征稅范圍

印花稅的征稅范圍包括：經濟合同;產權轉移書據;營業賬簿;權利、許可證照;經財政部門確定征稅的其他憑證。

三、印花稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

(一)印花稅的計稅依據

1.合同或具有合同性質的憑證，以憑證所載金額作為計稅依據。

2.營業賬簿中記載資金的賬簿，以“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額為其計稅依據。

3.不記載金額的營業賬簿、政府部門發給的房屋產權證、工商營業執照、專利證等權利許可證照，以及日記賬簿和各種明細賬簿等輔助性賬簿，以憑證或賬簿的件數作為計稅依據。

(二)印花稅的稅率

印花稅的稅率有比例稅率和定額稅率兩種形式。

1.比例稅率。

(1)借款合同，適用稅率為0.05‰。

(2)購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同等，適用稅率為0.3‰。

(3)加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨物運輸合同、產權轉移書據合同、記載資金數額的營業賬簿等，適用稅率為0.5‰。

(4)財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同等，適用稅率為1‰。

(5)因股票買賣、繼承、贈與而書立“股權轉讓書據”(包括A股和B股)，適用稅率為1‰。

2.定額稅率。

對無法計算金額的憑證，或雖載有金額，但作為計稅依據不合理的憑證，采用定額稅率，以件為單位繳納一定數額的稅款。權利、許可證照、營業賬簿中的其他賬簿，均為按件貼花，單位稅額為每件5元。

(三)印花稅應納稅額的計算

1.實行比例稅率的憑證，印花稅應納稅額的計算公式為：

應納稅額=應稅憑證計稅金額×比例稅率

2.實行定額稅率的憑證，印花稅應納稅額的計算公式為：

應納稅額=應稅憑證件數×定額稅率

3.營業賬簿中記載資金的賬簿，印花稅應納稅額的計算公式為：

應納稅額=(實收資本+資本公積)×0.5‰

4.其他賬簿按件貼花，每件5元。

四、印花稅稅收減免

稅法對免征印花稅的憑證和印花稅免稅額均作了規定。

五、印花稅納稅義務發生時間、納稅地點、納稅期限和繳納方法

(一)納稅義務發生時間

印花稅應當在書立或領受時貼花。具體是指在合同簽訂時、賬簿啟用時和證照領受時貼花。

(二)納稅地點

印花稅一般實行就地納稅。

(三)納稅期限

印花稅應稅憑證應在書立、領受時即行貼花完稅，不得延至憑證生效日期貼花。同一種類應納印花稅憑證若需要頻繁貼花的，納稅人可向當地稅務機關申請近期匯總繳納印花稅，經稅務機關核準發給許可證后，按稅務機關確定的限期(最長不超過1個月)匯總計算納稅。

(四)繳納方法

根據稅額大小，應稅項目納稅次數多少以及稅源控管的需要，印花稅分別采用自行貼花、匯貼匯繳和委托代征三種繳納方法。

第六節 資源稅法律制度

一、資源稅

資源稅是對在我國境內從事應稅礦產品開采或生產鹽的單位和個人征收的一種稅。

資源稅的特點主要有：(1)只對特定自然資源征稅;(2)調節資源的級差收益;(3)實行從量定額征收。

二、資源稅的納稅人

資源稅的納稅人是在中華人民共和國境內開采應稅礦產品或者生產鹽的單位和個人。單位，是指國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、其他企業和行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。個人，是指個體經營者和其他個人。

收購未稅礦產品的單位為資源稅的扣繳義務人。

三、資源稅的征稅范圍

我國目前資源稅的征稅范圍僅涉及礦產品和鹽兩大類，具體包括：

1.原油;

2.天然氣;

3.煤炭;

4.其他非金屬礦原礦;

5.黑色金屬礦原礦;

6.有色金屬礦原礦;

7.鹽。

四、資源稅的稅目與稅額

(一)資源稅稅目及幅度稅額

資源稅采用定額稅率，即按照固定稅額從量征收。現行資源稅稅目、稅額主要根據資源稅應稅產品類別和納稅人開采資源的行業特點設置。

(二)幾種主要應稅礦產品適用單位稅額的調整

1.資源稅稅目、稅額幅度的調整，由國務院確定。

2.資源稅適用單位稅額的調整，由財政部、國家稅務總局或由省、自治區、直轄市人民政府確定。

(三)資源稅適用稅額確定的特殊規定

1.納稅人在開采主礦產品的過程中伴采的其他應稅礦產品，凡未單獨規定適用稅額的，一律按主礦產品或視同主礦產品稅目征收資源稅。

2.納稅人開采或者生產不同稅目應稅產品的，應當分別核算;不能準確提供不同稅目應稅產品的課稅數量的，從高適用稅額。

3.未列舉名稱的其他非金屬礦原礦和其他有色金屬礦原礦，由省、自治區、直轄市人民政府決定征收或暫緩征收資源稅，并報財政部和國家稅務總局備案。

五、資源稅的課稅數量

(一)資源稅課稅數量確定的一般規定

1.納稅人開采或者生產應稅產品銷售的，以銷售數量為課稅數量。

2.納稅人開采或者生產應稅產品自用的，以自用(非生產用)數量為課稅數量。

(二)資源稅課稅數量確定的特殊規定

1.納稅人不能準確提供應稅產品銷售數量或移送使用數量的，以應稅產品的產量或主管稅務機關確定的折算比換算成的數量為課稅數量。

2.原油中的稠油、高凝油與稀油劃分不清或不易劃分的，一律按原油的數量課稅。

3.對于連續加工前無法正確計算原煤移送使用量的煤炭，可按加工產品的綜合回收率，將加工產品實際銷量和自用量折算成原煤數量，以此作為課稅數量。

4.金屬和非金屬礦產品原礦，因無法準確掌握納稅人移送使用原礦數量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數量，以此作為課稅數量。

5.納稅人以自產的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數量為課稅數量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。

六、資源稅應納稅額的計算

(一)資源稅應納稅額的計算公式

應納稅額=課稅數量×適用的單位稅額

代扣代繳應納稅額=收購未稅礦產品的數量×適用的單位稅額

(二)資源稅應納稅額的計算

七、資源稅的稅收減免

納稅人的減稅、免稅項目，應當單獨核算課稅數量;米單獨核算或者不能準確提供課稅數量的，不予減稅或者免稅。

八、資源稅納稅義務發生時間、納稅地點、納稅期限

(一)納稅義務發生時間

1.納稅人銷售應稅產品采取分期收款結算方式的，其納稅義務發生時間，為銷售合同規定的收款日期的當天。

2.納稅人銷售應稅產品采取預收貨款結算方式的，其納稅義務發生時間，為發出應稅產品的當天。

3.納稅人銷售應稅產品采取其他結算方式的，其納稅義務發生時間，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據的當天。

4.納稅人自產自用應稅產品的納稅義務發生時間，為移送使用應稅產品的當天。

5.扣繳義務人代扣代繳稅款的納稅義務發生時間，為支付首筆貨款或者開具應支付貨款憑據的當天。

(二)納稅地點

1.資源稅的納稅人，都應當向應稅產品的開采或者生產所在地主管稅務機關繳納稅款。

2.扣繳義務人代扣代繳的資源稅，也應當向收購地主管稅務機關繳納。

(三)納稅期限

資源稅的納稅期限為1日、3日、5日、10日、15日或者1個月。納稅人的納稅期限由主管稅務機關根據實際情況具體核定。不能按固定期限計算納稅的，可以按次計算納稅。

納稅人以1個月為1期納稅的，自期滿之日起10日內申報納稅;以1日、3日、5日、10日或者15日為1期納稅的，自期滿之日起5日內預繳稅款，于次月1日起10日內申報納稅并結清上月稅款。

第七節 土地增值稅法律制度

一、土地增值稅

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

土地增值稅的特點主要有：(1)在房地產轉讓環節征收;(2)以房地產轉讓實現的增值額為計稅依據;(3)征稅面比較廣;(4)采用扣除法和評估法計算增值額;(5)實行超率累進稅率。

二、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人。

單位包括各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。此外，還包括外商投資企業、外國企業、外國駐華機構及海外華僑、港澳臺同胞和外國公民。

三、土地增值稅的征稅范圍

(一)征稅范圍的一般規定

1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

2.土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅。

3.土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

(二)征稅范圍的特殊規定

1.以房地產進行投資、聯營。

2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途。

3.房地產的交換。

4.合作建房。

5.房地產的出租。

6.房地產的抵押。

7.企業兼并轉讓房地產。

8.房地產的代建行為。

9.房地產的重新評估。

10.土地使用者處置土地使用權。

四、土地增值稅的計稅依據

(一)應稅收入的確定

1.貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉讓房地產而取得的現金、銀行存款和國庫券、金融債券、企業債券、股票等有價證券。

2.實物收入。實物收入是指納稅人轉讓房地產而取得的各種實物形態的收入。

3.其他收入。其他收入是指納稅人轉讓房地產而取得的無形資產收入或具有財產價值的權利。

(二)扣除項目及其金額

準予納稅人從房地產轉讓收入額減除的扣除項目具體包括以下六項內容：

1.取得土地使用權所支付的金額。

(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用和稅金。

2.房地產開發成本。

(1)土地征用及拆遷補償費。

(2)前期工程費。

(3)建筑安裝工程費。

(4)基礎設施費。

(5)公共配套設施費。

(6)開發間接費用。

3.房地產開發費用。

(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按《實施細則》第七條(一)、(二)項規定(即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本，下同)計算的金額之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%

(2)財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按《實施細則》第七條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：

允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%

4.與轉讓房地產有關的稅金。

與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

5.財政部確定的其他扣除項目。

對從事房地產開發的納稅人可按《實施細則》第七條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

6.舊房及建筑物的扣除金額。

(1)按評估價格扣除。

(2)按購房發票金額計算扣除。

(3)核定征收。

7.計稅依據的特殊規定。

隱瞞、虛報房地產成交價格的;提供扣除項目金額不實的;轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的;非直接銷售和自用房地產收入等。

五、土地增值稅的稅率與應納稅額的計算

(一)土地增值稅的稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。

(二)土地增值稅應納稅額的計算

1.應納稅額的計算公式。

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：

應納稅額=∑(每級距的增值額×適用稅率)

2.應納稅額的計算步驟。

(1)計算增值額;

(2)計算增值率;

(3)確定適用稅率;

(4)計算應納稅額。

3.土地增值稅應納稅額的計算。

六、土地增值稅的稅收減免

1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規定。

2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。

因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。

3.企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

4.自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

七、土地增值稅納稅申報程序、納稅清算、納稅地點

(一)土地增值稅的納稅申報程序

納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料，然后在稅務機關規定的期限內繳納土地增值稅。

(二)土地增值稅的納稅清算

1.土地增值稅的清算單位。

2.土地增值稅的清算條件。

(1)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的。

②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。

③直接轉讓土地使用權的。

(2)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。

②取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的。

③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

④省稅務機關規定的其他情況。

3.土地增值稅清算應報送的資料。

4.土地增值稅清算后再轉讓房地產的處理。

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

5.土地增值稅的核定征收。

(三)納稅地點

土地增值稅納稅人發生應稅行為應向房地產所在地主管稅務機關繳納稅款。

這里所說的“房地產所在地”，是指房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。

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