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第四節　城鎮土地使用稅

一、城鎮土地使用稅的概念

城鎮土地使用稅是國家在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據，按照規定的稅額計算征收的一種稅。

二、城鎮土地使用稅的納稅人和征稅范圍

(一)城鎮土地使用稅的納稅人

城鎮土地使用稅對外商投資企業、外國企業同樣征收。城鎮土地使用稅的具體納稅人：

(1)城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或者個人繳納;

(2)擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或者實際使用人繳納;

(3)土地使用權未確定或者權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;

(4)土地使用權共有的，由共有各方分別繳納。

(二)征稅范圍

凡是城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地，不論是國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮土地使用稅的征稅范圍。

1.建制鎮的征稅范圍為鎮人民政府所在地的地區，但不包括鎮政府所在地所轄行政村，即征稅范圍不包括農村土地。

2.建立在城市、縣城、建制鎮和工礦區以外的工礦企業則不需繳納城鎮土地使用稅。

3.自2009年1月1日起，公園、名勝古跡內的索道公司經營用地，應按規定繳納城鎮土地使用稅。

三、城鎮土地使用稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

(一)計稅依據：納稅人“實際占用”的土地面積。

(1)凡由省級人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準。

(2)尚未組織測定，但納稅人持有政府部門核發的土地使用權證書的，以證書確定的土地面積為準。

(3)尚未核發土地使用權證書的，應當由納稅人據實申報土地面積，待核發土地使用權證書后再作調整。

(二)城鎮土地使用稅的稅率：有幅度的差別稅額(定額稅率)。

每平方米土地年稅額規定如下：(1)大城市1.5元至30元;(2)中等城市1.2元至24元;(3)小城市0.9元至18元;(4)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

提示：(1)每個幅度稅額的差距為20倍。

(2)經濟落后地區，城鎮土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低幅度不得超過上述規定最低稅額的30%。經濟發達地區的適用稅額標準可以適當提高，但須報財政部批準。

(三)城鎮土地使用稅的計算

年應納稅額=實際占用應稅土地面積(平方米)×適用稅額

四、城鎮土地使用稅稅收優惠

(一)一般規定：

(1)國家機關、人民團體、軍隊自用的土地;

(2)由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地;

(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

(4)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;

(5)直接用于農、林、牧、漁業的生產用地;

(6)經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年;

(7)由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

(二)特殊規定(近30項)。主要注意的項目如下：

(1)城鎮土地使用稅與耕地占用稅的征稅范圍銜接

凡是繳納了耕地占用稅的，從批準征用之日起滿1年后征收城鎮土地使用稅;征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅，應從批準征用之次月起征收城鎮土地使用稅。

(2)免稅單位與納稅單位之間無償使用的土地

對免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征城鎮土地使用稅;對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納城鎮土地使用稅。

(3)房地產開發公司開發建造商品房的用地

房地產開發公司開發建造商品房的用地，除經批準開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅。

(4)企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地

對企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收城鎮土地使用稅。

(5)：企業廠區(包括生產、辦公及生活區)以內的綠化用地，應照章征收城鎮土地使用稅，廠區以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收城鎮土地使用稅。

五、城鎮土地使用稅征收管理

(一)城鎮土地使用稅納稅義務發生時間

1.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮土地使用稅。

2.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納城鎮土地使用稅。

3.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納城鎮土地使用稅。

4.以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

5.納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。

6.納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。

解釋：只有第5種情況是特殊的，其余都是從“之次月” 起繳納城鎮土地使用。

(二)城鎮土地使用稅的納稅地點：土地所在地。

(三)城鎮土地使用稅納稅期限：按年計算、分期繳納。

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