2018年初級會計職稱考試各科目考試大綱

第三節 土地增值稅法律制度

一、土地增值稅納稅人

土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物 (簡稱 “轉讓房地產”) 并取得收入的單位和個人。

二、土地增值稅征稅范圍

(一) 征稅范圍的一般規定

1土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅。

2土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅。

3土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產不予征稅。

(二) 征稅范圍的特殊規定

三、土地增值稅稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

1增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。

2增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100% 的部分，稅率為40%。

3增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為50%。

4增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。

四、土地增值稅計稅依據

土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。

(一) 應稅收入的確定

納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

(二) 扣除項目及其金額

1取得土地使用權所支付的金額。

2房地產開發成本。

3房地產開發費用。

4與轉讓房地產有關的稅金。

5財政部確定的其他扣除項目。

6舊房及建筑物的扣除金額。

7計稅依據的特殊規定。

五、土地增值稅應納稅額的計算

1應納稅額的計算公式。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：

應納稅額 =(每級距的增值額 ×適用稅率)

2應納稅額的計算步驟。

(1) 計算增值額。

(2) 計算增值率。

(3) 確定適用稅率。按照計算出的增值率，從土地增值稅稅率表中確定適用稅率。

(4) 計算應納稅額。

六、土地增值稅稅收優惠

1納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，予以免稅;超過 20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

2因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

3企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。

4居民個人轉讓住房免征土地增值稅。

七、土地增值稅征收管理

(一) 納稅申報

納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后 7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

(二) 納稅清算

1土地增值稅的清算單位。

2土地增值稅的清算條件。

3土地增值稅清算應報送的資料。

4清算后再轉讓房地產的處理。

5土地增值稅的核定征收。

(三) 納稅地點

土地增值稅納稅人發生應稅行為應向房地產所在地主管稅務機關繳納稅款。

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