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投資性房地產

一、投資性房地產的范圍(重點)

(一)已出租的土地使用權——不包括計劃出租、轉租

(二)持有并準備增值后轉讓的土地使用權——閑置土地除外

持有增值的房產不是投資性房地產，而是固定資產。

(三)已出租的建筑物——不包括計劃出租、轉租、輔助服務較重大。

不屬于投資性房地產的項目，除了自用房地產外，還有一種：作為存貨的房地產，即房地產公司開發的商品房和土地。

如果一棟樓一部分自用，一部分出租，若能單獨確認和計量則分別確認;否則，就統一作為固定資產。

二、投資性房地產的確認與初始計量

(一)外購投資性房地產的確認與初始計量——購入同時出租或者用于資本增值

(二)自行建造投資性房地產的確認與初始計量——自行建造的房地產，只有在建造完成(即達到預定可使用狀態)的同時開始對外出租或用于資本增值(二者缺一不可)，才能確認為投資性房地產。

三、投資性房地產的后續支出

符合確認條件的后續支出，予以資本化，比照固定資產的資本化后續支出(如更新改造);但是，進入更新改造過程后，并不通過“在建工程”科目核算，而將其賬面價值轉入“投資性房地產(在建)”科目，但是不得計提折舊或者攤銷。

不符合確認條件的后續支出，計入“其他業務成本”，比照固定資產的費用化后續支出(如日常修理)。

三、投資性房地產的后續計量(重點)

投資性房地產的后續計量有成本和公允價值兩種模式，通常應當采用成本模式計量，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。即，一家企業一個時點，只能存在一種計量模式，不能一部分房地產采用成本模式計量，而另一部分房地產采用公允價值模式計量。

(一)成本模式——成本模式計量的會計處理，和固定資產一模一樣，要對房地產計提折舊、減值(減值不能轉回)

(二)公允模式——公允價值模式下，投資性房地產既不計提折舊，也不計提減值，期末按公允價值計量，確認公允價值變動損益。

(三)模式變更——投資性房地產后續計量模式的變更(分錄掌握)

成本模式計量改為公允價值模式，但是，公允價值模式計量不能改為成本模式計量。另外，成本模式計量改為公允價值模式計量時，應該將企業所有投資性房地產均進行改變，不能只改變部分房地產的計量模式。

投資性房地產后續計量模式的變更，屬于會計政策變更，應該采用追溯調整法處理。

四、投資性房地產的轉換(重點)

1、投資性房地產采用成本模式——按賬面價值結轉(固定資產和無形資產按原值折舊減值準備分別結轉)

2、投資性房地產采用公允模式——公允價值與賬面價值之差，一般都是計入公允價值變動損益，但是固、無、存轉公允模式的投資性房地產時，公允價高于賬面價值部分計入“資本公積——其他資本公積”

五、投資性房地產的處置

1、出售——計入其他業務收入、轉成本，公允價值變動損益和資本公積都轉入其他業務成本

2、出租的租金收入計入其他業務收入，折舊或者攤銷計入其他業務成本，公允價值變動損益和資本公積不結轉。

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（責任編輯：xll）

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