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第五章 其他相關稅收法律制度

第一節 房產稅法律制度

一、納稅人

房產稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區(不包括農村)內擁有房屋產權的單位和個人，具體包括產權所有人、承典人、房產代管人或者使用人。

1.產權屬于國家的，其經營管理的單位為納稅人。

2.產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人。

3.產權出典的，承典人為納稅人。

4.產權所有人、承典人均不在房產所在地的，房產代管人或者使用人為納稅人。

5.產權未確定以及租典(租賃、出典)糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人。

6.納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，由使用人代為繳納房產稅。

7.房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

二、征稅范圍

1.房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋，不包括農村。

2.獨立于房屋之外的建筑物(如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等)不屬于房產，不是房產稅的征稅對象。

三、房產稅的計算

【解釋】房產稅按“年度”計算。

1.從價計征

1)以房產余值(按房產原值一次減除10%～30%)為計稅依據

(2)應納稅額=房產原值×(1-扣除比例)×1.2%

【解釋1】具體扣減比例由省、自治區、直轄市人民政府確定，試題中肯定會明確給出。

【解釋2】自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。

【解釋3】房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要包括：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。

【解釋4】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

2.從租計征

(1)按房產租金收入的12%計征

(2)應納稅額=租金收入×12%

【解釋】自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

【相關鏈接】個人按市場價格出租居民住房適用10%的個人所得稅稅率。

3.特殊規定

(1)以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。

(2)以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據計征房產稅。

(3)對于融資租賃的房屋，以“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。

(4)自2007年1月1日起，對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中，自營的按照房產原值減除10%～30%后的余值計征;出租房產的，按照租金收入計征。

四、稅收減免

1.國家機關、人民團體、軍隊“自用”(不包括出租)的房產，免征房產稅。

2.由國家財政部門撥付事業經費(全額或差額)的單位(學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位)所有的、本身業務范圍內使用的房產，免征房產稅。

【解釋】上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務、業務的用房，應照章納稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡“自用”的房產，免征房產稅。宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產及出租的房產，不屬于免稅范圍，應照章征稅。

4.個人所有非營業用的房產(居民住房)，免征房產稅。對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章征稅。

5.納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。

6.對高校后勤實體免征房產稅。

7.對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產，免征房產稅。

8.老年服務機構自用的房產，免征房產稅。

9.自2001年1月1日起，對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產稅。

10.向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收房產稅，但不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業。

五、納稅義務發生時間

1. 納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。

2. 納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。

3. 納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。

4. 納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。

5. 納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

6. 納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

7. 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。

【解釋】只有第一種情形從生產經營之月起繳納房產稅，其他均從“次月”。

8. 自2009年1月1日起，納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。

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（責任編輯：xll）

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