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專題四　房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅、資源稅

一、房產稅法律制度

(一)房產稅的納稅人與征稅范圍

1.納稅人具體包括產權所有人、承典人、房產代管人或者使用人。

2.涉外企業、單位和個人等在內地擁有的房產，也要繳納房產稅。

3.房地產開發企業建造的商品房，在出售之前不征收房產稅;但對出售前房地產開發企業已經使用、出租、出借的商品房應當征收房產稅。

4.房產稅的征稅范圍

(1)從地理位置上：房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋，不包括農村。

(2)從征稅對象上：指房屋。　獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產稅的征稅對象。

(二)房產稅的計稅依據

1.從價計征：房產余值為計稅依據。計稅余值=房產原值×(1-10%～30%)

(1)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

(2)房屋附屬設備和配套設施的計稅規定：

①凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

②納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

(3)投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待：

①以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。②以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據計征房產稅。

提示：對融資租賃的房屋：以房產余值計征房產稅，租賃期內的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

(4)居民住宅區內業主共有的經營性房產繳納房產稅：由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。

2.從租計征;房產出租的以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，計繳房產稅。

(三)房產稅的計算(重點)

(四)房產稅的稅收優惠

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。

2.由國家財政部門撥付事業經費(全額或差額)的單位(學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位)所有的、本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。

4.個人所有非營業用的房產免征房產稅。

提示：對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章征稅。

(五)房產稅納稅義務發生時間

(1)納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅;(2)納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅;(3)納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅;(4)納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅;(5)納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅;(6)納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅;(7)房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅;(8)自2009年1月1日起，納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。

提示：(一)城鎮土地使用稅納稅義務發生時間

(1)納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮土地使用稅;(2)納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納城鎮土地使用稅;(3)納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納城鎮土地使用稅;(4)以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅;(5)納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;(6)納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。

總結：(1)只有第5種情況是特殊的，其余都是從“之次月” 起繳納城鎮土地使用;(2)納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。所以選項A的表述不正確。

(二)資源稅納稅義務發生時間

1.納稅人銷售應稅產品采取分期收款結算方式的，其納稅義務發生時間，為銷售合同規定的收款日期的當天。

2.納稅人銷售應稅產品采取預收貨款結算方式的，其納稅義務發生時間，為發出應稅產品的當天。

3.納稅人銷售應稅產品采取其他結算方式的，其納稅義務發生時間，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據的當天。

4.納稅人自產自用應稅產品的納稅義務發生時間，為移送使用應稅產品的當天。

5.扣繳義務人代扣代繳稅款的納稅義務發生時間，為支付首筆貨款或者開具應支付或應支付貨款憑據當天

(三)營業稅納稅義務發生時間

1.營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

提示：取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

2.納稅人轉讓土地使用權、銷售不動產、提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

3.納稅人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。

5.納稅人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。

二、城鎮土地使用稅

(一)城鎮土地使用稅的納稅人

1.城鎮土地使用稅對外商投資企業、外國企業同樣征收。

2.城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或者個人繳納;

3.擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或者實際使用人繳納;土地使用權未確定或者權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;

4.土地使用權共有的，由共有各方分別繳納。

(二)征稅范圍

1.凡是城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地，不論是國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮土地使用稅的征稅范圍。

2.自2009年1月1日起，公園、名勝古跡內的索道公司經營用地，應按規定繳納城鎮土地使用稅。

(三)城鎮土地使用稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

1.計稅依據：納稅人“實際占用”的土地面積。

2.城鎮土地使用稅的稅率：有幅度的差別稅額(定額稅率)。

每平方米土地年稅額規定如下：(1)大城市1.5元至30元;(2)中等城市1.2元至24元;(3)小城市0.9元至18元;(4)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

提示：(1)每個幅度稅額的差距為20倍。

(2)經濟落后地區，城鎮土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低幅度不得超過上述規定最低稅額的30%。經濟發達地區的適用稅額標準可以適當提高，但須報財政部批準。

3.城鎮土地使用稅年應納稅額=實際占用應稅土地面積(平方米)×適用稅額

三、印花稅法律制度

(一)印花稅的納稅人

1.立合同人：是指合同的(雙方)當事人，即對憑證有直接權利義務關系的單位和個人，不包括合同的擔保人、證人和鑒定人。

提示：簽訂合同、書立產權轉移書據的各方當事人都是印花稅的納稅人。

2.在國外書立、領受，但在國內使用的應稅憑證，其使用人為納稅人。

(二)征稅范圍

1.經濟合同類

購銷合同、加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、建筑安裝工程承包合同、財產租賃合同、貨物運輸合同、倉儲保管合同、借款合同、財產保險合同、技術合同。關注以下具體內容：

(1)購銷合同中：

①納稅人以電子形式簽訂的上述各類應稅憑證按規定征收印花稅

②對發電廠與電網之間、電網與電網之間簽訂的購售電合同，按購銷合同征收印花稅。

提示：電網與用戶之間簽訂的供用電合同不征印花稅

(2)建筑安裝工程承包合同中：包括建筑、安裝工程承包合同的總包合同、分包合同和轉包合同。

(3)財產租賃合同中：不包括企業與主管部門簽訂的租賃承包合同。

(4)借款合同中：不包括銀行同業拆借;

提示：融資租賃合同屬于借款合同。

(5)技術合同

①技術轉讓合同：包括專利申請

（責任編輯：xll）