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第五章　其他相關稅收法律制度

第一節　房產稅法律制度

一、房產稅的概念

房產稅，是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向房產所有人或經營管理人等征收的一種稅。

二、房產稅的納稅人與征稅范圍

(一)房產稅的納稅人：是指在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區(不包括農村)內擁有房屋產權的單位和個人。

1.產權屬于國家的，其經營管理的單位為納稅人;產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人;

2.產權出典的，承典人為納稅人;

提示：房產出租的，由房產產權所有人(出租人)為納稅人。

3.產權所有人、承典人均不在房產所在地的，房產代管人或者使用人為納稅人;

4.產權未確定或者租典糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人;

5.納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，由使用人按房產余值代為繳納房產稅。

提示：(1)納稅人具體包括產權所有人、承典人、房產代管人或者使用人。

(2)涉外企業、單位和個人等在內地擁有的房產，也要繳納房產稅。

(3)房地產開發企業建造的商品房，在出售之前不征收房產稅;但對出售前房地產開發企業已經使用、出租、出借的商品房應當征收房產稅。

(二)房產稅的征稅范圍

1.從地理位置上：房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋，不包括農村。

2.從征稅對象上：指房屋。

獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產稅的征稅對象。

三、房產稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

(一)房產稅的計稅依據

房產稅的征收方式分為從價計征和從租計征兩種。

1.從價計征：房產余值為計稅依據。

計稅余值=房產原值×(1-10%～30%)

(1)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

提示：自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

(2)房屋附屬設備和配套設施的計稅規定：

①凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

②納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

(3)投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待：

①以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。

②以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據計征房產稅。

提示：對融資租賃的房屋：以房產余值計征房產稅，租賃期內的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

(4)居民住宅區內業主共有的經營性房產繳納房產稅：由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。

提示：①自營的依照房產原值減除10%-30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;②出租房產的，按照租金收入計征。

2.從租計征

房產出租的以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，計繳房產稅。

(二)房產稅的稅率

1.從價計征：稅率為1.2%。

2.從租計征： 稅率為12%;對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

(三)房產稅的計算(重點)

1.兩種計稅方法

(1)從價計征。從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據。房產稅依據房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。房產稅采用比例稅率，依照房產余值從價計征的，稅率為1.2%。

(2)從租計征。從租計征的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據。房產稅采用比例稅率，依照房產租金收入計征的，稅率為12%。

四、房產稅的稅收優惠

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。

2.由國家財政部門撥付事業經費(全額或差額)的單位(學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位)所有的、本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。

4.個人所有非營業用的房產免征房產稅。

提示：對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章征稅。

5.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構自用的房產，免征房產稅。

6.經財政部批準免稅的其他房產：

(1)毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅;

(2)納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅;

(3)在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，施工期間一律免征房產稅。

提示：但工程結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅;

(4)對高校后勤實體免征房產稅;

(5)對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產，免征房產稅;

(6)老年服務機構自用的房產免征房產稅;

(7)對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產稅;

(8)向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收房產稅。“供熱企業”包括專業供熱企業、兼營供熱企業、單位自供熱及為小區居民供熱的物業公司等，不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業。

五、納稅義務發生時間、納稅地點、納稅期限

(一)納稅義務發生時間

1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。

3.納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。

5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

7.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。

8.自2009年1月1日起，納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。

(二)納稅地點

房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關申報納稅。

(三)納稅期限

房產稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。

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