09年中級房地產專業考試真題及答案

41．在某花園洋房開發項目開盤前，房地產開發企業邀請了約200名當地不同行業的人士到現場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產促銷方式中的（　）。
A．人員推銷
B．活動推廣
C．營業推廠
D．公共關系推廣
參考答案：B
答案解析：
在某花園洋房開發項目開盤前，房地產開發企業邀請了約200名當地不同行業的人士到現場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產促銷的活動推廣。
試題點評：此題考查活動推廣的類型。參見教材P234。

42．某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0．3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元／㎡。如將該套住宅的價格調整到2009年11月1日的價格，則調整后的價格是（　）元／㎡。
A．3 552．82
B．3 563．00
C．3 563．47
D．3 574．16
參考答案：C
答案解析：
F=P（1+i）^n，調整后的價格=3500×（1+0.3%）^6=3 563．47。
試題點評：本題考查復利計息的計算公式。參見教材P109。

43．某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，年折舊額為l 440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（　）。
A．81．00％
B．84．00％
C．84．17％
D．84．80％
參考答案：B
答案解析：
成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02。成新率=[1－0.02×8]×100%=84%。
試題點評：本題考查成新率的計算方法。參見教材P253-254。

44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為20％，該住宅的年凈收益是（　）萬元。
A．1．40
B．1．44
C．1．60
D．1．80
參考答案：A
答案解析：
凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用=2－2×10%－2×20%=1.4。
試題點評：本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。

45．凈收益=潛在毛租金收入－（　）+其他收入－運營費用。
A．空置和收租損失
B．還本付息額
C．折舊額
D．所得稅
參考答案：A
答案解析：
凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用。
試題點評：本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。

46．在物業管理中，制定臨時管理規約的主體是（　）。
A．業主大會
B．業主委員會
C．物業建設單位
D．物業服務企業
參考答案：C
答案解析：
臨時管理規約一般由物業建設單位在物業銷售之前預先制定。
試題點評：本題考查臨時管理規約的制定主體。參見教材P275。

47．在物業管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規則對所有的投標人都是一致的，這體現了物業管理招投標的（　）原則。
A．公開
B．公平
C．公正
D．誠實信用
參考答案：C
答案解析：
公正原則是指要用同樣的準則作為衡量所有投標書的尺度，評標、驗標、定標的規則與評分標準對所有的投標人都是一致的。
試題點評：本題考查物業管理招投標原則的公正原則。參見教材P281。

48．下列關于前期物業服務合同特點的說法中，錯誤的是（　）。
A．前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂
B．前期物業服務合同具有過渡性
C．前期物業服務合同的有效期限應為三至五年
D．前期物業服務合同屬于附終止條件的合同
參考答案：C
答案解析：
前期物業合同的特點有：由建設單位和物業服務企業簽訂；過渡性；附終止條件的合同。
試題點評：本題考查前期物業合同的特點。參見教材P287。

49．下列原則中，不屬于物業服務收費原則的是（　）。
A．合理原則
B．公開原則
C．費用與服務水平相適應原則
D．費用與支付能力相適應的原則
參考答案：D
答案解析：
物業服務收費原則的有：合理原則；公開原則；費用與服務水平相適應原則。
試題點評：本題考查物業服務收費的原則。參見教材P288。

50．商品住宅房屋所有權轉讓后，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金所有權歸（　）。
A．該房屋出售人
B．該房屋買受人
C．該房屋所在住宅小區業主大會
D．該房屋所在地政府房產主管部門
參考答案：B
答案解析：
房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余的情況，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
試題點評：本題考查商品住宅維修資金交存的相關內容。參見教材P291。

51．抵押房地產的房屋所有權人或建設用地使用權人是（　）。
A．借款人
B．抵押人
C．貸款人
D．抵押權人
參考答案：B
答案解析：
抵押房地產的房屋所有權人或建設用地使用權人是抵押人。
試題點評：本題考查抵押人的含義。參見教材P299。

52.在房地產抵押貸款期間，未經（　）同意，抵押人不得變賣抵押房地產。
A．保險機構
B．房屋主管部門
C．抵押權人
D．房屋承租人
參考答案：C
答案解析：
在房地產抵押貸款的抵押期內，抵押品使用權歸屬抵押人，但未經抵押權人同意，不得變賣抵押品。
試題點評：本題考查房地產抵押貸款的相關內容。參見教材P300。

53.某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是（　）萬元。
A．53
B．55
C．57
D．59
參考答案：C
答案解析：貸款本金P為600000元，貸款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月計算的貸款期數n=10×12=120。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=6365（元）。要求第10個月的貸款余額，可知分期付款已清償9個月，m=9，則貸款余額=α×[（1+i）^（n-m）－1]/[（1+i）^（n-m）×i]=6365×[（1+0.4167%）^111－1]/[（1+0.4167%）^111×0.4167%]=565713.48（元）≈57（萬）。
試題點評：本題考查貸款余額的計算。參見教材P302。

54．在按月等額償還方式下，會導致個人住房貸款月還款額增加的是（　）。
A．降低首付款比例
B．降低貸款利率
C．降低抵押率
D．延長貸款期限
參考答案：A
答案解析：
根據等額還款抵押貸款公式α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]可知，當首付款比例降低時，則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增加了。
試題點評：本題考查等本金還款抵押貸款的相關內容，參見教材P302。

55．房地產保險的保險金額一般根據保險房地產的（　）確定。
A．評估價值
B．賬面價值
C．歷史成本
D．交易價格
參考答案：A
答案解析：房地產保險的保險金額一般根據保險房地產的評估價值確定。
試題點評：本題考查保險金額的確定依據。參見教材P320。

56．下列與房地產有關的稅種中，屬于房地產保有環節稅種的是（　）。
A．耕地占用稅
B．房產稅
C．契稅
D．土地增值稅
參考答案：B
答案解析：
房地產持有環節的稅

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