09年中級房地產專業考試真題及答案

21．銀行向某家庭提供了年貸款利率為6％，期限為l0年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是（　）。
A．6．14％
B．6．15％中
C．6．17％
D．6．50％
參考答案：C
答案解析：
i=（1+r/n）^n－1=（1+6%/12）^12－1=6.17%
試題點評：本題考查實際利率的計算方法。參見教材P110。

22.房地產開發項目中的基礎設施建設費，是指項目紅線范圍內建筑物（　）米以外的各種管線、道路工程的建設費用。
A．1
B．2
C．3
D．4
參考答案：B
答案解析：
房地產開發項目中的基礎設施建設費，是指項目紅線范圍內建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設費用。
試題點評：本題考查基礎設施建設費的含義。參見教材P116。

23．若某房地產投資方案的財務凈現值小于零，則該方案在經濟上不可行，因為該方案是（　）的方案。
A．投資虧損
B．不能滿足基準收益率要求
C．無利可圖
D．風險很大
參考答案：B
答案解析：
當財務凈現值小于零時，說明該方案不能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。
試題點評：本題考查財務凈現值的評價準則，參見教材P131。

24．投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環境、生產能力及經營管理條件下，對產品的（　）進行相互關系分析的一種不確定性分析方法。
A.產量、價格、成本
B.產量、利潤、價格
C.產量、成本、利潤
D.成本、利潤、價格
參考答案：C
答案解析：
投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環境、生產能力及經營管理條件下，對產品的產量、成本、利潤進行相互關系分析的一種不確定性分析方法。
試題點評：本題考查投資項目盈虧平衡分析的含義。參見教材P143。

25．在對投資項目進行敏感性分析時，臨界點是指不確定因素的變化使項目（　）的臨界數值。
A．由可行變為不可行
B．由低風險變為高風險
C．由敏感性弱變為敏感性強
D．由盈利變為不盈利
參考答案：A
答案解析：
臨界點是指不確定因素的變化使項目由可行變為不可行的臨界數值。
試題點評：此題考查敏感性分析臨界點的含義。參見教材P149。

26．從房地產投資項目風險分析的過程來看，感知風險和分析風險是（　）階段的重要內容。
A．風險識別
B．風險估計
C．風險評價
D. 風險應對
參考答案：A
答案解析：
風險識別過程包含兩個環節：一是感知風險；二是分析風險。
試題點評：此題考查風險識別的內容。參見教材P153。

27．預售是房地產開發商普遍采用的營銷方式。從風險應對的角度看，該營銷方式采用了（　）的方法。
A．風險回避
B．風險組合
C．風險轉移
D．風險自留
參考答案：C
答案解析：
在房地產投資中，契約性轉移主要包括預售、租售、出售一定年限的房地產使用權、項目工程出包與分包等方式。所以預售屬于風險轉移。
試題點評：此題考查風險轉移的內容。參見教材P164。

28．某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現有銷售總價分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是（　）個。
A．1
B．2
C．3
D．4
參考答案：D
答案解析：
在若干可采用的獨立方案中，如果有資源約束條件，則只能從中選擇一部分方案實施，可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是500萬、200萬、160萬、（200+160）萬共4個。
試題點評：本題考查組合－互斥方案的相關內容。參見教材P171。

29．若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件，則在進行方案比選時宜采用（　）。
A．凈現值法
B．凈將來值法
C．凈年值法
D．凈現值率法
參考答案：D
答案解析：
在投資資金受到強制約束的情況下，一般宜采用凈現值率法。
試題點評：本題考查凈現值率法的適用情況。參見教材P173。

30．采用差額內部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內部收益率(△IRR)與基準收益率(ic)進行比較，判別標準是（　）。
A．若△IRR>ic，則投資大的方案為優
B．若△IRR>ic，則投資小的方案為優
C．若△IRR＜ic，則投資大的方案為優D．若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較
參考答案：A
答案解析：
若△IRR>ic，則年均凈現金流大的方案為優；若0<△IRR＜ic，則年凈現金流小的方案為最優。試題點評：此題考查用差額內部收益率法進行投資方案比選的判別準則。參見教材P182。

31．在房地產投資項目可行性研究中，要對現金流量進行折現分析，這是投資項目經濟評價的（　）原則的要求。
A．有無對比
B．以動態分析為主
C．以定性分析為主
D．收益與風險權衡
參考答案：B
答案解析：動態分析是指利用資金時間價值的原理對現金流量進行折現分析。
試題點評：本題考查投資項目經濟評價應遵循的基本原則。參見教材P188。

32．對于房地產開發項目的工程系統構成而言，下列包含關系的說法中，正確的是（　）。
A．單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程
B．單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程
C．分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程
D．分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程
參考答案：C
答案解析：
房地產開發項目的工程系統由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構成。
試題點評：本題考查房地產項目系統的關系。參見教材P194。

33．在房地產開發項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自（　）。
A．縱向部門
B．橫向部門
C．縱向和橫向兩個部門
D．項目經理
參考答案：C
答案解析：
在房地產開發項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自于縱向和橫向兩個部門。
試題點評：本題考查矩陣型組織的內容。參見教材P197。

34．在房地產開發項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是（　）。
A．項目建議書獲批準
B．編制可行性研究大綱
C．項目機會研究
D．簽訂設計合同
參考答案：A
答案解析：
在房地產開發項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是項目建議書獲批準。
試題點評：本題考查房地產開發項目的管理過程。參見教材P195表8-1。

35．在工程招標中，投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是（　）。A．承諾
B．議價
C．要約
D．邀約
參考答案：C
答案解析：
投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是要約。
試題點評：本題考查投標的性質。參見教材P198。

36.房地產項目建設投資的工程費用不包括（　）。
A．稅金
B．土地使用費
C．間接費
D．直接費
參考答案：B
答案解析：
土地使用費屬于工程建設其他費用，不屬于工程費用。
試題點評：本題考查房地產開發項目建設投資的工程費用。參見教材P203圖8-5。

37.某房地產開發企業對潛在消費者的戶型需求進行了調研，并將調研結果作為開發項目規劃沒計的依據之一，這表明該企業開發經營遵循的觀念是（　）。
A．生產觀念
B．推銷觀念
C．市場營銷觀念
D．產品觀念
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