三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

81. D

[解析]首先根據(jù)題意畫(huà)出現(xiàn)金流量表。一定要注意年初與年末的分別。

住宅銷售總額為0.4×15000=6000(萬(wàn)元)

年期第一年年初

0第一年年末

1第二年年末

2第三年年末

3第四年年末

4

現(xiàn)金流入 1200120018001800

現(xiàn)金流出(地價(jià)與建設(shè)投資)12008001200

現(xiàn)金流出(銷售稅費(fèi)) 120120180180

凈現(xiàn)金流-1200280-12016201620

累計(jì)凈現(xiàn)金流-1200-920-10405802200

82. C

[解析]本題考查靜態(tài)投資回收期的計(jì)算。根據(jù)已經(jīng)完成的現(xiàn)金流量表套用公式計(jì)算即可。

=3-1+1040/1620=2.642。

83. C

[解析]本題考查凈現(xiàn)值的計(jì)算。

84. ABC

[解析]本題考查凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的區(qū)別，主要有三項(xiàng)不同：

經(jīng)濟(jì)意義不同NPV表示投資增加或減少的現(xiàn)值，IRR表示項(xiàng)目?jī)?nèi)在的利潤(rùn)率

方法不同NPV首先要求確定折現(xiàn)率，而IRR不需要.凈現(xiàn)值法假定了再投資利潤(rùn)率等于計(jì)算凈現(xiàn)值所用的折現(xiàn)率，而內(nèi)部收益率法假定再投資利潤(rùn)率等于IRR

結(jié)論不同互斥方案有時(shí)結(jié)論不同

85. B

[解析]在建工程的評(píng)價(jià)，可以采用收益法，也可以采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。但是本題中已知的數(shù)據(jù)只適合采用收益法，而沒(méi)有提供采用成本法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

86. A

[解析]本題考查收益法中年凈收益的計(jì)算。月凈收益=潛在毛收入-空置損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=50-50×10%-50×40%=25，則年凈收益=25×12=300(元/平方米)。

87. B

[解析]本題考查收益法中有限年期的計(jì)算。注意收益年限為剩余的土地使用年限37年。

88. A

[解析]土地使用期一共為40年，土地使用權(quán)是1年前通過(guò)招標(biāo)方式取得的，建成酒店式公寓需要2年時(shí)間，因此建成后的剩余土地使用期限為40-1-2=37年。

89. C

[解析]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬采用企業(yè)自行銷售的策略。確定銷售隊(duì)伍規(guī)模經(jīng)常采用的是工作量法。

90. BCD

[解析]房地產(chǎn)促銷分為人員推銷和非人員推銷兩大類，非人員推銷中又包括廣告、活動(dòng)推廣和公共關(guān)系三種類型。因此除了廣告宣傳外，還可用人員推銷、活動(dòng)推廣和公共關(guān)系三種方式。

91. BCD

[解析]該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選用的是低開(kāi)高走的價(jià)格策略，這種策略的關(guān)鍵是要確定好起步價(jià)、調(diào)價(jià)頻率和調(diào)價(jià)幅度三個(gè)因素。

92. BC

[解析]確定均價(jià)后，再根據(jù)每套房的情況，比如樓層、朝向等確定調(diào)整差價(jià)系數(shù)。

93. C

[解析]本題考查等額還款抵押貸款中月還款額的計(jì)算。

房屋總價(jià)=100×4500÷10000=45(萬(wàn)元)

7成按揭貸款，貸款額為45×70%=31.5(萬(wàn)元)

還款期為10×12=120(期)

。

94. AC

[解析]物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則有：分別是公開(kāi)原則、公平原則、公正原則、誠(chéng)實(shí)信用原則。

95. B

[解析]本項(xiàng)目采用公開(kāi)招標(biāo)方式，不存在應(yīng)邀招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而且即使是公開(kāi)招標(biāo)，在招標(biāo)公告發(fā)布時(shí)，尚不確定有哪些單位會(huì)前來(lái)投標(biāo)，因此也不可能列出投標(biāo)企業(yè)的名稱。本題可以采用排除法。

96. AD

[解析]選項(xiàng)A在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯部分必須公開(kāi)，其它評(píng)標(biāo)過(guò)程應(yīng)在嚴(yán)格保密下進(jìn)行。選項(xiàng)B評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。選項(xiàng)C向招標(biāo)人提交書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告是評(píng)標(biāo)委員會(huì)的正常工作之一。選項(xiàng)D應(yīng)該推薦不超過(guò)3外有排序的合格的中標(biāo)候選人。

97. D

[解析]公積金以職工的工資為基數(shù)按月繳存，分為職工個(gè)人交繳部分和單位交存兩部分。題中已知李某每月交250元，單位比例與職工同，所以單位也交250元，即李某每月繳存的公積金總額為500元。一共繳存30年，所以其還需繳存的公積金總額為500×12×30=180000(元)。再加上其目前本人名下的住房公積金本息余額2萬(wàn)，共為20萬(wàn)元。

98. C

[解析]本題考查公積金貸款最高額度的確定方法。

根據(jù)住房公積金的相關(guān)規(guī)定，李某可以申請(qǐng)的住房公積金貸款最高額度以下列三個(gè)額度中最低者為準(zhǔn)：

(1) 借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存的住房公積金總額25萬(wàn)元;

(2) 所購(gòu)住房評(píng)估價(jià)的70%，即100×70%=70(萬(wàn)元)

(3) 該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額15萬(wàn)元

以三者最低者為準(zhǔn)，則李某申請(qǐng)公積金貸款的最高額度為15萬(wàn)元。

99. C

[解析]本題考查房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的重復(fù)保險(xiǎn)。在重復(fù)保險(xiǎn)中，投保人獲得的最高損失賠償為房屋的保險(xiǎn)價(jià)值，即房屋的評(píng)估價(jià)值100萬(wàn)元，如果兩家保險(xiǎn)公司采取分?jǐn)偡绞劫r付，則甲公司獲得的最高賠償為 。

100. ABC

[解析]本題考查個(gè)人賬戶上的公積金的使用?？梢杂脕?lái)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房。對(duì)于公積金管理中心來(lái)說(shuō)，可以用公積金來(lái)購(gòu)買國(guó)債。但購(gòu)買國(guó)債不能由個(gè)人使用，只能由住房公積金管理中心來(lái)運(yùn)作。

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