深圳市2008下半年公務(wù)員錄用考試

《申論》試題題本

2008年11月23日

　　一、注意事項

　　1.申論考試是對應(yīng)考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出問題和解決問題能力、文字表達能力的測試。

　　2.作答參考時限：閱讀資料30分鐘，作答90分鐘。

　　3.仔細閱讀給定材料，按照后面提出的“申論要求”在答題紙上依次作答。

　　二、給定材料

　　材料一：

　　2008年1月，號稱擁有1800家門店的中國最大地產(chǎn)中介——創(chuàng)輝租售集團，被曝倒閉。據(jù)悉，創(chuàng)輝租售集團總裁林鳳輝一度對樓市異常樂觀，他堅稱“中國樓市將再漲20 年”，甚至喊出2008 年創(chuàng)輝要開3000家分店的口號。但銀行并不買這個賬，據(jù)透露，自中天置業(yè)蔣飛卷款潛逃后，深圳幾乎所有銀行都將創(chuàng)輝列入了高風(fēng)險“黑名單”，創(chuàng)輝旗下?lián)９镜娜魏螕?dān)保貸款申請均被擱置，林鳳輝的資金鏈終于被逼到斷裂的邊緣。

　　就在創(chuàng)輝租售集團倒閉的一片傳言中，林鳳輝卻宣稱，將不計成本以跳樓價拋售個人及公司的商鋪和物業(yè)，收回1億多元的資金以解決危機。目前，上海和中山、佛山、珠海、南昌、東莞等地創(chuàng)輝的房產(chǎn)，均已委托各區(qū)域陸續(xù)放盤。

　　面臨窘境的并非只是在深圳、上海的中天置業(yè)和創(chuàng)輝。2008年1月，北京最大二手房中介之一中大恒基，計劃將關(guān)閉100余家門店；房屋中介我愛我家則開始嘗試開網(wǎng)絡(luò)門店，尋找新的盈利模式；在深圳，包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯(lián)、滿堂紅等多家地產(chǎn)中介公司的關(guān)鋪率在25%-50%不等。

　　“有價無市”的局面，讓中介苦苦支撐。據(jù)估計，目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中國指數(shù)研究院北京房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)系統(tǒng)也顯示，2007 年12 月份北京商品住宅成交量比11 月環(huán)比下降17%，與2006年12 月同比下降42%。

　　另據(jù)統(tǒng)計，在剛剛過去的2008年的這些日子里，全國主要城市商品房市場整體成交量出現(xiàn)了大幅萎縮現(xiàn)象，各主要城市房價向下的趨勢非常明顯。據(jù)報道，1 月12 日，在南京市2008 年首場二手房拍賣會上，有13 套南京主城區(qū)二手房房源參與拍賣，除了一套二手房單價高于15000 元／平方米外，其他房源單價都低于8000 元／平方米，價格大大低于目前南京主城區(qū)新開樓盤價格。可惜歷經(jīng)一個小時的競拍，僅有4 套成交。

　　2008年以來，一向只漲不跌、成交旺盛的中國樓市出現(xiàn)了一些引人關(guān)注的變化。各地一手、二手房交易量出現(xiàn)全線低迷：來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)表明，今年1 月至5 月，全國40 個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。不僅各大中城市房價漲幅出現(xiàn)回落，由于開發(fā)商資金鏈緊張，一向紅火的土地交易市場流拍現(xiàn)象也是此起彼伏。

　　在房地產(chǎn)市場下滑跡象的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”優(yōu)惠政策。9月初，西安市政府出臺了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，包括土地、公積金、稅收、金融等領(lǐng)域的一系列優(yōu)惠政策，其中最為引人注目的是對市民購買商品住房給予一定比例的政府財政補貼：西安市民在2008 年9 月4 日至2009 年12 月31 日期間，購買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時獲得購房款總額0.5%至1.5%的政府補貼。按照今年上半年西安市商品房銷售均價4340 元／平方米計算，購買90 平方米及以下面積住房，西安市民最高可獲5859元財政補貼。

　　事實上，目前類似優(yōu)惠政策正在許多地方低調(diào)推進。8月份，沈陽市政府宣布重啟購房補貼政策，并提高住房公積金貸款的年限和限額。同樣在8 月份，為防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落，河南省政府宣布，自9月1日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率。

　　此外，今年下半年以來，廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場消費，挽回樓市的頹勢。

　　在各地政府密集出臺刺激房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策的同時，不斷有媒體和專家對其合理性提出質(zhì)疑。尤其是西安的購房補貼政策出臺后，引發(fā)了國內(nèi)輿論的廣泛關(guān)注，許多媒體將其解讀為地方政府出手“救市”的信號，在網(wǎng)絡(luò)上也引起了不小的爭議。

　　有網(wǎng)民認(rèn)為，用財政資金補貼購房者，這一政策具有“特惠”而非“普惠”的性質(zhì)，對不購房者來說有失公平。政府更應(yīng)當(dāng)降低有關(guān)購房稅費收取標(biāo)準(zhǔn)，而不是直接予以財政資金補貼。還有網(wǎng)民表示，西安市政府拿納稅人的錢救房地產(chǎn)商，刺激購房需求，阻止房價下跌，與中央調(diào)控政策背道而馳，這樣是損害了老百姓的利益。

　　一些西安市民也認(rèn)為，西安市的房價事實上還在上漲之中，政府應(yīng)該把著力點放在降低房價上，這樣才能真正給老百姓帶來實惠。市民薛文說，西安市的房價去年以來上漲很快，從3000 多元的水平一下上漲到4000 多元，雖然漲幅不像一線城市那么大，但也超過了許多市民的預(yù)期。發(fā)放補貼固然是好事，但政府也應(yīng)該想一想如何將房價降一降。

　　對于出臺購房補貼等優(yōu)惠措施引發(fā)的爭議，西安市政府副秘書長肖爭光表示，西安市作為受汶川地震之害較為嚴(yán)重的地區(qū)，“救市”的目的主要是消除市民恐慌心理，恢復(fù)受地震影響的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2008年5月12日至31日，西安市商品房日均成交量比上月同期下降37%，比去年同期下降34%，而6月至8月成交量為159萬平方米，較上年同期下降31%，有相當(dāng)多的樓盤，特別是高層樓盤，震后一個月內(nèi)幾乎沒有銷售量。

　　據(jù)肖爭光介紹，由于建筑業(yè)增加值、房地產(chǎn)開發(fā)投資在西安市經(jīng)濟總量增長指標(biāo)中所占的比例達40%，而地震導(dǎo)致的建設(shè)行業(yè)受損情況對全市經(jīng)濟增長指標(biāo)的影響較大，因而保持全市經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展就成為制定政策的初衷之一。

　　“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展出現(xiàn)問題，政府有義務(wù)幫助解決。除了象征性的補貼之外，這次出臺的還有一系列優(yōu)惠政策，目的在于恢復(fù)整個房地產(chǎn)行業(yè)，而不是像外界所說那樣‘托市’或是給房地產(chǎn)開發(fā)商輸送利益。”肖爭光說。

　　2004年以來，國家采取了一系列措施對房地產(chǎn)市場進行持續(xù)調(diào)控，從最早的“國八條”、“國六條”，到2007年對土地的調(diào)控政策和第二套住房貸款政策。隨著這些“組合拳”累積效應(yīng)的顯現(xiàn)，中國樓市“只漲不跌”的神話終于開始冰消瓦解，房價開始出現(xiàn)松動跡象。

　　各地相繼推出的一系列被解讀為“救市”信號的優(yōu)惠政策，難免有與宏觀調(diào)控大環(huán)境“撞車”之嫌。人們不禁要問：地方政府在樓市宏觀調(diào)控中應(yīng)該扮演什么樣的角色？此時“救市”，動機是否合理？時機是否合適？

　　在房地產(chǎn)還是暴利行業(yè)、泡沫正在擠出、房價正向理性回歸之時，說“救市”已不合時宜，還以“政府責(zé)任”去逆向干預(yù)，更是南轅北轍。

　　陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)告訴半月談記者，目前除了西安市外，國內(nèi)一些地方政府都相繼出臺了刺激房地產(chǎn)市場消費的優(yōu)惠措施。地方政府出手“救市”的目的，深層次的原因在于確保當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟增長速度。房地產(chǎn)行業(yè)是地方政府投資和稅收的重要來源，其持續(xù)低迷將對地方經(jīng)濟造成一定打擊，造成GDP增長減速，這是地方政府不愿意看到的。

　　相對于政府的補貼，民眾其實更需要來自制度層面的利好。西安丹尼爾集團總裁王國慶說，雖然地方政府有義務(wù)保持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，但也要防止把好不容易漲幅略有下降的房價再“救”上去。各地政府應(yīng)進一步加強廉租房、經(jīng)濟適用房等的建設(shè)，滿足更多低收入者的住房需求。采取這一措施，才能緩解目前各地房地產(chǎn)市場存在的剛性需求旺盛的主要矛盾，才能從根本上把房價降下來，為老百姓謀得福利。

　　山東讀者李學(xué)人認(rèn)為，民眾不領(lǐng)情的主要原因在于政府出臺房補政策不合時宜。試想，在房價持續(xù)走高時，政府并沒有拿出有效的措施控制房價，也沒有拿出優(yōu)惠政策補貼市民；如今樓市開始萎縮了，政府部門卻迫不及待地出臺購房補貼政策刺激房市，這不是明擺著的“袒商”和“托市”嗎？

　　湖北讀者葉祝頤表示，政府發(fā)補貼鼓勵百姓買房，看似減輕了買房人負(fù)擔(dān)，其實充滿悖論。一個簡單的道理是，樓市非理性上漲，普通百姓忍受高房價盤剝時，政府為何不采取措施平抑房價，發(fā)放補貼，減輕消費者負(fù)擔(dān)？現(xiàn)在，房價暴漲的勢頭剛剛得到遏制，政府不下決心鞏固宏觀調(diào)控成果，維護正常市場秩序，引導(dǎo)樓市理性發(fā)展，反而為開發(fā)商充當(dāng)“馬前卒”，為樓市打“強心針”，實在令人匪夷所思。

　　江蘇讀者楊亞軍指出：用財政補貼房市首先是納稅人不答應(yīng),如果現(xiàn)在買商品房的給予財政補貼，那么以前買了商品房的給不給補貼？財政的錢是全體納稅人的錢，單獨給現(xiàn)在買商品房的人搞補貼合理嗎？這是否有變相支持房地產(chǎn)開發(fā)商，進一步抬高房價共同謀取暴利之嫌？

　　甘肅讀者瞿方業(yè)說，一些地方政府如此行事，基本與民生無關(guān)。如果地方政府真正關(guān)心民眾的住房需求，應(yīng)當(dāng)大量建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房，這才是關(guān)心民生福祉的正當(dāng)途徑。多年來一些地方政府在經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)中的缺位和不作為，正是導(dǎo)致目前高房價的根源之一。現(xiàn)在房價高得老百姓都買不起了，房子賣不動了，政府卻又打著“為民解難”的幌子替開發(fā)商搞促銷，這種政策的正當(dāng)性讓人懷疑。

　　近些年，“賣地財政”幾乎占據(jù)了一些地方財政的半壁江山。房地產(chǎn)業(yè)一旦蕭條，影響最明顯的，就是地方政府的財源。因此，在樓市持續(xù)走低的情況下，來自官方的救市聲音不絕于耳，各種救市舉措接二連三，如財政補貼購房、保障性住房政策貨幣化等等，民眾將此諷之為“托市”。

　　葉祝頤讀者說，面對房價下降的事實，如果是開發(fā)商采取促銷措施，培植消費者買房信心，倒無可厚非，但是，市場的歸市場，在消費者與開發(fā)商博弈的關(guān)鍵時刻，政府不全力維護市場秩序，引導(dǎo)樓市理性發(fā)展，反而急急忙忙去救市，這不是把屁股坐到了民意的對立面嗎？

　　安徽讀者楊金溪指出：這種種做法，完全是一些地方政府依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟、創(chuàng)造政績的思維在作怪，是土地經(jīng)營作為地方“第二財政”的思維在作怪。拿納稅人的錢補貼購房者，讓房地產(chǎn)商繼續(xù)維持房地產(chǎn)暴利經(jīng)營，其實質(zhì)是官商變相勾結(jié)。這種“勾結(jié)”的最大迷惑性就在于披上了發(fā)展地方經(jīng)濟的外衣，其危害性在于干擾了國家宏觀調(diào)控政策的落實。

　　遼寧讀者李承志認(rèn)為，區(qū)區(qū)財政補貼既不能緩市民買房之“難”，又不能救開發(fā)商賣房之“艱”，微不足道的補貼對于調(diào)整期的房地產(chǎn)業(yè)無異“揚湯止沸”，“救民”與“救市”之策背后意在“救財政”的企圖昭然若揭。

　　福建讀者孫瑞灼表示：一些地方政府或出于地方利益的考慮，或受房地產(chǎn)商的鼓動，不顧民眾的強烈反對，不顧高房價給群眾帶來的民生之難，不顧中央有關(guān)部門從嚴(yán)調(diào)控政策要求，或明或暗地為房地產(chǎn)“救市、托市”，在一定程度上抵消了國家宏觀調(diào)控政策的效力，讓人憂慮！

　　重慶讀者楊光志的看法是：微不足道的補貼對于購房者是基本沒感覺的一貼膏藥，而對于地產(chǎn)商或許會是一劑強心針，西安的“給補貼”舉措與此前河南、福建等地的降首付、免契稅、給城鎮(zhèn)戶口等手段一樣，均被解讀為救市之舉，只是動用“財政補貼”，較此前的“給政策”更進了一步，直接拿納稅人的錢來做“誘餌”罷了。這與中央一系列調(diào)控房市的政策組合拳頗有“對著干”之意，或問：在同一個體制下，國家宏觀政策與地方政府施政方略咋就不能“保持一致”呢？

　　許多讀者的看法是：樓市的暫時低迷，正是市場調(diào)節(jié)的一種良性反應(yīng)，因此，政府部門應(yīng)該多從民眾的利益出發(fā)，對這種良性反應(yīng)予以保護，這對穩(wěn)定房價，遏制開發(fā)商暴利，進一步擠出房市泡沫大有裨益。

　　葉祝頤讀者表示，從經(jīng)濟學(xué)的角度講，房價成本與供求關(guān)系決定房價，百姓是否決定買房，應(yīng)由他們與開發(fā)商在合法市場框架內(nèi)博弈。在樓市低迷的境況下，政府督促開發(fā)商還原房價成本，剔除暴利空間，理順房產(chǎn)市場供求關(guān)系，才是恢復(fù)消費者對房產(chǎn)市場信心的關(guān)鍵。如果地方政府不在打破賣地財政思維，建設(shè)廉租房、經(jīng)濟適用房，尊重公眾住房消費知情權(quán)， 推動房價理性回歸等方面下工夫，恐怕再多的救市設(shè)想也是一廂情愿。

　　瞿方業(yè)讀者說，地方財政是公共財政，在用于公共服務(wù)的過程中，應(yīng)該最大限度地考慮普惠性，應(yīng)最大限度地考慮改善弱勢人群的生存條件，而不是誰有能力購買商品房誰就可以得到國家補貼。如果一定要補貼，如果地方財政具有一定的經(jīng)濟實力，當(dāng)務(wù)之急是進一步加大經(jīng)適房、廉租房的投入力度，加大各類社會保險的投入力度，實現(xiàn)全社會保障水平的提高。

　　河北讀者友瑜建議：面對一些地方政府發(fā)放購房補貼的救市怪象，一方面，決策者應(yīng)加以反思，檢視公共政策的合法性、合理性。另一方面，上級有關(guān)部門應(yīng)該介入干預(yù)，加大地方政府部門違規(guī)成本，避免更多荒唐救市舉措出籠。

　　江西讀者彭興庭認(rèn)為，要使房地產(chǎn)市場按照自身的經(jīng)濟規(guī)律發(fā)展，首先，地方政府應(yīng)該退出房地產(chǎn)一級土地壟斷市場，真正回歸“守夜人”的角色。其次，還必須重構(gòu)中央和地方之間的關(guān)系。比如，從房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的要求出發(fā)，讓官員樹立正確的政績觀，取消那些誘導(dǎo)地方干部在短期任職時不顧房地產(chǎn)市場長遠利益的考核內(nèi)容，拓寬公眾參與房地產(chǎn)市場決策的渠道，發(fā)揮社會輿論和公眾的作用。并且，從利益兼顧和互動的角度，重構(gòu)中央與地方的利益格局，建立中央與地方在房地產(chǎn)市場利益分享上的補償機制，通過產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政策及相應(yīng)的稅收、信貸、利率手段，激勵地方政府參與房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

　　材料二：

　　繼南京、長沙、宿遷、沈陽、廈門、西安之后，長三角重鎮(zhèn)上海、杭州昨日不約而同對樓市的低迷狀態(tài)宣告“出手”，加入救市大軍。昨日，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于再次調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限的通知》，從今日起上調(diào)補充住房公積金貸款的最高額度，符合條件的家庭最高可貸60 萬元。

　　而相比上海更為猛烈的，是杭州市政府昨日發(fā)布的《市政府關(guān)于促進杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，其中包括購房入戶實施范圍擴展至老城區(qū)、政府給予個人買房一定的稅繳補貼、放寬房企受讓及開發(fā)期限等系列措施。

　　雖然上海沒有像其他城市那樣明確出臺系列“救市”方案，但上海選擇了從住房公積金貸款入手，通過加大對住房公積金貸款購房的支持力度來刺激潛在需求。

　　根據(jù)上海市住房公積金管理委員會決定，自今日起，對第一次購買自住住房且有2 個人及以上參與貸款的借款家庭的補充住房公積金貸款的額度上限從10 萬元調(diào)整為20 萬元。具體調(diào)整方法為：首先分別計算每一個符合貸款條件的借款人的可貸額度，每個人的基本公積金可貸款額度不超過20 萬元，補充公積金可貸款額度不超過10 萬元；然后將所有借款人的基本公積金可貸款額度累加，合計不超過40 萬元，補充公積金可貸款額度累加，合計不超過20 萬元。也就是說，同時繳納基本公積金和補充公積金的雙職工家庭公積金貸款購房最高可貸到60 萬元。而只有一個人參與貸款的家庭仍按現(xiàn)有計算規(guī)則。

　　相比于上海，杭州則亮相了一個力度較大的“二十四條”——《市政府關(guān)于促進杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》。《意見》共計二十四條，其中調(diào)整購房入戶政策、放寬住房公積金貸款政策，以及政府給予相關(guān)稅收補貼等政策，與個人購房者密切相關(guān)。畸高的房價已經(jīng)把眾多的消費者拋離在市場之外，行業(yè)風(fēng)險是否該釋放，如何釋放，也許不僅僅表現(xiàn)在房價的“拐點”上。

　　房地產(chǎn)救市是這段時間市場上最火的一個詞。市場中，開發(fā)商在促銷；銀行里，房貸在打折；稅收上，政府在優(yōu)惠，一浪高過一浪的救市呼聲，為何救不起低迷的中國樓市？ 地方政府不遺余力，各大銀行態(tài)度謹(jǐn)慎，救市難道成了救開發(fā)商，是政策誤讀？還是利益捆綁？央視二套《今日觀察》節(jié)目中，主持人陳偉鴻和評論員何帆、張鴻一起為你剖析：中國的房地產(chǎn)市場，到底該不該救？還能不能救？該怎樣救？

　　張鴻：

　　經(jīng)過最近這兩年的大幅的上漲，房價與收入之間的比例遠遠背離了。一般國際上標(biāo)準(zhǔn)是3到6倍，現(xiàn)在很多地方的房價收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30 年或者40 年才能買得起一套房，遠遠背離了國際上這個標(biāo)準(zhǔn)。用這個房價收入比來衡量已經(jīng)說明房價實在高得太離譜了。

　　房地產(chǎn)的冬天還沒有過去。潘石屹去了一趟美國后覺得有一種撕心裂肺的痛。他說如果政府早救的話，房產(chǎn)可能就會是一個反彈。我能理解這個撕心裂肺的痛是什么。

　　因為很長一段時間以來，從西安、南京，救市的辦法無所不用其極。許多地方政府能用的政策，基本上都用到了。有的在打擦邊球，比如說有的城市它開始在稅費上開始減免，這個可能應(yīng)該是中央政府和國家稅務(wù)總局的來的政策，被地方政府做為擦邊球用了。

　　又比如說有些地方政府說用財政補貼直接補貼購房者。這是個有廣泛爭議的舉動，能不能全體納稅人的錢來救房地產(chǎn)？必須打個問號。還有在一些戶口相對稀缺的城市里面，許多地方政府用戶口來吸引百姓買房。

　　這些救市的措施，結(jié)果確實能讓開發(fā)商活得更好一點了。如果救市是救了百姓的話，就比較繞了。因為房地產(chǎn)涉及到40多個，甚至50多個行業(yè)，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括農(nóng)民工的就業(yè)，包括這個地方政府的一些廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)資金，很多都來自于土地出讓金。許多地方政府的財政收入和這個模式有很緊密關(guān)系，我曾經(jīng)采訪過一個二線城市的一個市長。他就對我說這個地方的房地產(chǎn)就是龍頭產(chǎn)業(yè)，因為土地出讓金，幾乎占財政收入的60%到70%。

　　地方政府一定要明確，救市不是托市，不是救價格，而且地方政府千萬不要再和房地產(chǎn)商的利益綁在一起了。那么對于地產(chǎn)商來說了，隨著整個經(jīng)濟適用房、廉租房的這種建設(shè)的進一步的落實，地產(chǎn)商你唯一自救的辦法就是降價。

　　何帆：

　　一些開發(fā)商說，說現(xiàn)在樓市不能降，因為越降的話，老百姓越不買。我覺得這個判斷是不對的，因為買房的人實際上是兩種，一種是自己要住房，所以他要去買房。這些人他不是說為了投機的，所以他看到，當(dāng)你的房價真的是降到能夠給他得到實惠的時候，他會去買的。只要是房價降到合理的程度，從自有住房的角度來說，百姓可能是去買的。

　　另外，房地產(chǎn)的冬天其實還沒有到來，現(xiàn)在房地產(chǎn)商可能遇到的不是一個冬天，而是一個冰河世紀(jì)！

　　房地產(chǎn)商現(xiàn)在正在面臨被迫調(diào)整商業(yè)模式，以前空手套白狼的魔術(shù)將會徹底失效。因為過去房地產(chǎn)商拿土地比較容易。但現(xiàn)在中央政府對土地政策控制得比較嚴(yán)，紛紛出臺廉租房，兩限房的政策就是真正來解決那些種低收入階層購房問題。對于房地產(chǎn)商來說，這是一個打擊。因為原來百姓只能靠房地產(chǎn)商蓋房，現(xiàn)在政府增加了供應(yīng)，對原來處于一個壟斷地位的房地產(chǎn)商來毫無疑問是個巨大的打擊。

　　政府一系列房地產(chǎn)的政策出臺，看起來好像是和地方政府救市的措施是一樣的。但是仔細去看就發(fā)現(xiàn)實際有所出入。比如財政部規(guī)定了是從11月1號起，如果你個人首次購買90平方米以下的普通住房，那契稅要下調(diào)到1%，然后買賣房子時，暫時免征印花稅、個人銷售住房免征土地增值稅。所以都是在免掉稅負(fù)，實際上是個惠民的政策。另外，政府之所以出臺一些措施針對房地產(chǎn)市場，有兩個用意，一個用意就是說真正看到老百姓現(xiàn)在住房比較困難，買房比較困難，所以想讓中低收入階層的人能夠得到更多的實惠。第二就是在美國金融危機風(fēng)暴的沖擊下，不想讓中國經(jīng)濟出現(xiàn)一個硬著陸，采取保經(jīng)濟增長的辦法。

　　但是這樣的政策，恰恰被房地產(chǎn)商，被一些地區(qū)政府給誤讀了。

　　因為這里包含一個利益所向，房地產(chǎn)和地方政府之間的利益，被結(jié)合的非常緊密，除了它直接要得到土地的收入，它還帶動了其他的各個行業(yè)，家具行業(yè)、裝修行業(yè)。作為一個地方政府，也不愿意看到地方經(jīng)濟一片凋零，所以就會出臺各種政策，來想救房市。

　　救市應(yīng)該是救中國經(jīng)濟，要針對中低收入階層的這些群眾，提供一個新渠道。我們看到政府加大了對廉租房、兩限房，包括一些經(jīng)濟適用房的加大這樣的舉措，實際這是個民生工程。如果救經(jīng)濟，要逐漸地調(diào)整，要防止房地產(chǎn)一枝獨秀，一家坐大的局面。

　　現(xiàn)在中國的經(jīng)濟已經(jīng)被房地產(chǎn)俘虜了，房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟中的比重是畸形的。因為2007年的時候，投資占中國GDP的40%，其中房地產(chǎn)投資又占四分之一。所以按照這個比例，2007年的時候，房地產(chǎn)的投資占GDP 的比例的是10：7 這個比例要比美國和日本都要高得多，而且這個上漲的速度也比美國和日本要高得多，甚至比日本在經(jīng)濟崛起的那一段時期還要高。比美國在前幾年，房地產(chǎn)泡沫的那一個時期長的速度都要高。因此，所以我們現(xiàn)在，實際上已經(jīng)到了一個要改變房地產(chǎn)一家坐大的情況。

　　盡管我們承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)是中國的支柱行業(yè)，但是有見過一個柱子就能夠支起來的大廈，所以現(xiàn)在要做的不是說要去加固房地產(chǎn)行業(yè)，而是要盡快地讓中國的經(jīng)濟的發(fā)展，變得更加的平衡。否則的話，無論是地方政府，無論是銀行，還有普通老百姓，可能就都會被拴在房地產(chǎn)這一條繩子上。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該讓它降價，另外從地方政府的角度來說，下一步可能就是要進行一些財政制度的改革。不能再讓地方財政完全依賴土地的收入，地方政府可以通過征收物業(yè)稅，可以通過征收土地增值稅，增加財政收入的來源。

　　陳偉鴻：

　　各地政府采取了許多令人眼花心亂的救市措施，很多百姓都在思考救市到底是救了誰？每次當(dāng)面對這樣的質(zhì)疑時，許多地方政府最典型的說就是救市是救經(jīng)濟、救銀行、救百姓。但是我每次都發(fā)現(xiàn)百姓似乎不怎么領(lǐng)情，他們并不認(rèn)為你救的是百姓，反而大家會覺得救的是開發(fā)商。

　　因此，對于政府而言，可能更需要重新校正自己對各方利益之間的關(guān)系。政府想救的是經(jīng)濟，開發(fā)商想救的是自己，百姓還在等待，市場依然低迷，消費者呼吁，提振中國樓市，降價才是硬道理。

　　易憲容（社科院金融研究所金融研究員）：

　　把房價抬高，才能抬高土地的價格，土地價格高了，土地的財政（收入）就有了。地方財政有了，你不能把它拿一點出來，說要補貼民眾。其實這種舉動并沒有補貼民眾。

　　房地產(chǎn)的需求，一定是以居民的可支配收入，以及購買力作為一個基點的，離開了這個基點來講，再怎么救，怎么補貼都沒有什么用。盡管比如說有些人發(fā)展了經(jīng)濟，但絕大多數(shù)人沒有能力，購買這么高房價的住房的。

　　三、申論要求

　　1.請用不超過150字的篇幅，概括出給定材料所反映的主要問題。（滿分20分）

　　2.概括給定材料，請你分別概括贊成政府救市的理由和反對政府救市的理由，篇幅在350字左右。（滿分30分）

　　3.根據(jù)給定材料所反映的主要問題，請你就當(dāng)前政府應(yīng)如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，寫一篇文章，談?wù)勛约旱目捶āＲ螅郝?lián)系實際，結(jié)構(gòu)完整，層次清晰，標(biāo)題自擬，篇幅在1200字左右。（滿分50分）

　　參考答案

　　1. 該材料反映的是2008 年中國各地樓市全線低迷的社會現(xiàn)象。雖然之前不斷攀升的樓價有較大回落，但成交量依然很低。在這種情況下，不少地方政府悄然推出一系列刺激樓市消費的優(yōu)惠政策。這些在中國房市高位調(diào)整期間采取的“救市措施，動機、時機以及方式是否恰當(dāng)，引發(fā)了社會各界的爭議和討論。

　　2. 贊成政府救市的理由：

　　政府救市可以拉動內(nèi)需，確保當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟增長速度；房地產(chǎn)行業(yè)是地方投資和稅收的重要來源，其持續(xù)低迷將對地方經(jīng)濟造成一定打擊，造成GDP 增長減速，財政收入急劇消減，甚至引發(fā)金融危機。

　　反對政府救市的理由：

　　① 在中國房地產(chǎn)業(yè)一直是暴利行業(yè)，政府不能維護開發(fā)商的暴利。

　　② 救市方式不對。用全部納稅人的錢直接補貼給個別買房者，而對中低收入者仍然不起任何作用，有違公平。

　　③ 救市的時機不對。目前房價泡沫依然很大，房市的暫時低迷，只是市場調(diào)節(jié)的一種良性反應(yīng)，政府無須急于救市。

　　④ 房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟中的比重是畸形的，如果一味救市，而不是盡快地讓中國的經(jīng)濟發(fā)展變得更加平衡，會埋下更大的隱患。提振中國房市，降價才是硬道理，只有通過房價的合理調(diào)整，才能真正釋放真需求，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　3. 評論員文章：

　　繼續(xù)加大抑制房價合理引導(dǎo)房市發(fā)展

　　保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)。當(dāng)前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見：

　　一是進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿１年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。

　　二是按照《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》精神，從2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　三是加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對市場結(jié)構(gòu)不合理、投機炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險較大的地區(qū)，加強風(fēng)險提示，督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險。

　　四是組織落實經(jīng)濟適用住房項目招投標(biāo)的制度，加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤要控制在3%以內(nèi)。有關(guān)具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

　　五是根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，不為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，不為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

　　六是進一步建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。加強對同地段、同品質(zhì)房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準(zhǔn)確判斷房價變動趨勢。建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格變動情況的監(jiān)測分析，科學(xué)預(yù)測商品住房對土地的需求。

　　在未來房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，如果任由房地產(chǎn)價格不正常上漲，一旦房地產(chǎn)價格過快、過猛下降，房地產(chǎn)業(yè)的運行將會出現(xiàn)嚴(yán)重波折，不但會影響城市居民生活和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，而且會對我國的金融業(yè)乃至整個經(jīng)濟的健康運行造成巨大傷害。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)未來政策的主要目標(biāo)仍然是穩(wěn)定房價，抑制部分地區(qū)房價過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調(diào)控，保持房價的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

（責(zé)任編輯：中大編輯）