為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

⑤投入產出資料和市場交易資料分析計算

a)投入產出樣點資料的分析計算

樣點地價的計算方法可以收益還原法的步驟和要求進行計算。

b)市場交易樣點資料的分析計算

根據樣點類型，采用相應的估價方法計算市場交易樣點地價。

⑥樣點地價的修正及樣點地價處理

樣點地價的修正主要是把樣點地價修正成為基準地價內涵條件下的正常地價，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。樣點地價處理是指繪制樣點地價圖及進行樣點數據檢驗等。

a)樣點地價的年期修正

不同年期的樣點地價資料應修正到基準地價的有限年期。計算公式為;

Pm=Pml/[1—1/(1十rd)ml]

式中：Pm——修正后的土地價格;

ml——樣點地價的實際年期;

Pml——樣點地價;

rd——土地還原率。

b)樣點地價的期日修正

不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準地價期日的地價，才能用于基準地價評估。修正過程中應區(qū)別不同土地用途，計算地價的變化幅度。在已建立地價指數系統(tǒng)的地區(qū)，可利用地價指數進行修正。

計算公式如下：

Kij=Pis/Pij

式中：Kij——第i類用地第j期地價修正到基準地價估價期日的系數;

Pis——第i類用地基準地價估價期日土地交易平均價(或地價指數);

Pij——第i類用地第j期土地交易平均價(或地價指數)。，

對不同時期發(fā)生的交易地價修正到估價期日的地價計算公式如下：

Pls=Kij×Pij

式中：Pls——修正為基準地價評估期日的宗地價格;

Pij——第j期，第i類宗地的實際成交地價;

Kij——意義同上;

c)樣點地價的其他修正

●交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到正常條件下的交易地價。

●農用地開發(fā)程度修正：在不同農田基本設施配套程度下的樣點地價，必須修正到基準地價評估所設定的農田基本設施配套程度下的地價?；鶞实貎r評估中的農田基本設施配套程度，可按各級農田基本設施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設定。

●權利修正：是指對承包、轉包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等不同權利狀況的修正。

d)樣點數據檢驗

●同一土地級別中，同一交易方式的樣點地價要通過樣點同一性檢驗。同一級別中樣點數量不能滿足總體檢驗的需要時，需對級別進行差別判斷歸類，按類進行樣點總體同一性檢驗。

●同一級別中，不同交易方式計算的樣點地價，也要通過樣點總體同一性檢驗。

●用t檢驗法或均值——方差法對樣點進行異常值剔除。當檢驗后的數據不能滿足需要時，應增加抽樣數據，按以上方式重新進行數據檢驗。

e)樣點地價分布圖的繪制

所調查和計算出的樣點地價，要在工作底圖上繪制樣點地價分布圖。

●按不同用途分布繪制樣點資料分布圖;

●土地級別界線要反映在圖上;

●直接在圖上表示樣點地價;樣點地價資料多時，采用分級圖例表示地價點標準;

●樣點資料應有編碼，編碼應反映不同用地類型、樣點類型和樣點序號等。

f)數據整理

將經過修正及樣點數據處理以后的樣點，按土地級別、用地類型和交易方式順序進行整理，并填入相應的表格。

⑦計算級別基準地價

a)樣點數量的確定。合格樣點量應符合數理統(tǒng)計要求。

b)基準地價計算。以級別為單位，按不同用途采用樣點地價的簡單算術平均值、加權平均值、中位數、眾數等作為該級別的基準地價。

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（責任編輯：fky）

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