為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法地價應綜合確定知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

地價評估一般有兩種情況：一是評估現狀地價，即在原有房地產持續經營前提下評估的現狀地價;二是地上原有建筑物需要拆除重建(舊城改造)，即評估其規劃狀態下的地價。后者通常是按規劃后用途、容積率等進行評估。

在舊城改造情況下也有兩種情況：一種情況是評估其凈地價格;另一種情況是評估其毛地價格。

認識上的誤區

舊城改造涉及到拆遷安置，那么拆遷安置費和地價是什么關系呢?很多人把拆遷安置費看作是地價的組成部分。如：甲市基準地價=出讓金+基礎設施配套建設費+征地費+城鎮拆遷費。乙市基準地價=征地或拆遷費+土地開發費(含市政設施配套費)+稅費+利息+利潤+政府出讓土地收益。

這是認識上的一個誤區。地價高低主要的并不決定于開發成本。按上述觀點，如果兩宗需改造地塊，位置相鄰，規劃用途、容積率等均相同，只是拆遷安置成本不一樣，而得出兩個不同的地價。這是行不通的。基準地價受條件限制在資產持續經營前提下，基準地價反映的是一定條件下的現狀地價。而在舊城改造，即原有建筑需要拆除情況下，基準地價反映的是凈地地價。

為什么說在資產持續經營前提下，基準地價反映的是現狀地價?這是由基準地價的測算方法決定的。土地估價理論方法

基準地價的測算一般有兩種算法：一是以土地級差收益為主人依據測算地價;二是以房地產交易樣本為主要依據測算基準地價。不管用哪種方法測算，都是立足于土地利用現狀，算出來的地價當然就是現狀地價。

為什么說在舊城改造情況下，基準地價反映的是凈地地價?現舉例說明：假設圖中的4宗地地段相連，區位、用途、現狀(或規劃)容積率及其他條件均相同，那么其地價也應該是趨同的。

宗地A每平方米地價1000元，是由其收益決定的，是根據同類地區、同行業企業平均收益測算出來的，也是市場橫向比較的結果。如果在宗地B和宗地C上進行與宗地A同樣的開發，那么宗地B和宗地C可以獲得與宗地A相同的收益。如果開發者以同樣1000元的價格獲得了毛地D，那么他在開發過程中，由于要拆除原有建筑，多支付了500元的開發成本。他只有在以500元的出讓金獲得毛地D的情況下，才能獲得與其他開發者同樣的收益。可見在舊城改造情況下，只有把基準地價理解為凈地價格時才是可用的。

土地預期收益決定地價

真正意義上的地價是由土地的預期收益決定的，是在市場交易中實現的。它不受拆遷安置量多少所左右。如上圖所示，毛地D并未因每平方米多支付500元的拆遷安置費，使地段提高到1500元，而這500元只是使毛地D成為凈地，達到了宗地A、B、C具有同樣的開發(使用)價值。但土地出讓金的多少與拆遷安置量有著直接的關系。這里所說的出讓金是指開發商或土地使用者在取得城市土地時需向政府支付的代價。地價(市場正常價)是客觀存在的，而出讓金有時帶有政策因素。出讓金可以大于、等于，也可以小于地價。

剩余法各方容易接受土地估價師考試網

從制定規劃、拆遷安置到出讓土地都屬政府行為。按道理政府向開發商出讓的土地為凈地。但事實上各地出讓土地多以毛地形式為主，有些地方評估作價又過于簡單。一是不管凈地、毛地;二是不管拆遷安置量大小，在基準地價基礎上乘幾個系數了事。

土地評估一個很重要的特點是，不同目的，不同情況應遵循不同的原則，采用不同的方法，其評估結果和能是客觀、合理和切合實際的。這也正是一個合格的評估師應具備的基本素質。

利用剩余法測算土地出讓金，有兩個優點：一是剩余法是建立在市場預測和現場調查基礎上，測算結果更符合宗地實際和市場定價原則;二是兼顧了國家與開發商雙方利益，測算結果容易被有關各方所接受。

A已有建筑物(持續經營 B空地現無建筑物

現狀地價：1000元/平方米 地價：1000元/平方米

C凈地原有建筑已拆除 D毛地拆遷安置成本500元/平方米

凈地價格也是1000元/平方米 出讓金：500元/平方米

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（責任編輯：中大編輯）

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