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土地估價師考試實務基礎輔導：中國城市土地使用權流轉的立法范圍

目前，我國涉及城市土地使用權流轉的立法包括：

(1)憲法。

(2)由全國人大或人大常委會依據《憲法》制定的、涉及調整城市土地法律關系的法律。

(3)國務院根據憲法和法律的授權制定的施行于全國的行政法規。

(4)國務院所屬的土地部門根據法律、法規和國務院的授權，在其職權范圍內發布的行政規章。

(5)地方性法規、自治條例、單行條例和地方政府的行政規章。

(6)最高人民法院的司法解釋等指導性文件。上述法律法規、司法解釋的制定和實施，構建了城市土地使用法律制度的基本體系，樹立了依法規范使用土地資源的觀念，用法律手段確認和保護了土地使用人的合法權益，規制了土地使用過程，維護了土地使用市場交易秩序，為城市土地使用權的產生、市場流轉以及物權立法奠定了基礎。

然而，相對于迅猛發展的房地產業來看，我國城市土地立法現實是明顯滯后的。具體表現為：

第一，現行立法缺乏與其他相關法律法規的協調配合，對可持續發展的認識有待于提高和落實。

第二，立法主體過多，立法的標準不統一，存在立法沖突和立法漏洞現象。

第三，行政規章的效力等級較低和變動頻繁不利于房地產業的發展和土地使用權的正常流轉。

第四，土地行政管理體制尚未理順，對土地使用權流轉的行政干預較多。

第五，土地使用權出讓市場和轉讓市場的分隔管理，以及有無地上建筑物的土地使用權流轉的分割管理，導致國家和地方政府無法及時、全面了解城市土地二、三級市場的權屬變動情況和一級市場的交易情況，無法協調統一管理行為，引導城市土地使用權的合法流轉。

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（責任編輯：中大編輯）

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