二、報告判讀題(3題，分別為15分、15分、30分，共60分。第一題和第二題為土地估價報告及土地估價技術報告片斷，根據提問回答。第三題為一個完整的土地估價技術報告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出并說明原因)

(一)以下是一份土地估價報告“第二部分估價對象界定”中截取的片斷(有刪減)，請閱讀后回答所提問題。

二、估價對象

估價對象為從WY6 -3 - 14號國有建設用地中分割出來的、一塊邊界完整的建設用地，面積為10000平方米。估價對象中包含附著于該地塊上，為地塊配套使用的水、電、訊、氣、暖等管網、線路等。WY6 -3- 14號土地證載用途為工業。

三、估價對象描述

1.土地登記狀況

(1)估價對象來源。估價對象為WY6 -3- 14號宗地中的一部分。WY6 -3 - 14號宗地為某公司1989年以劃撥方式取得，2007年進行產權登記，并領取了《國有土地使用證》，

(2)登記狀況。估價對象尚未進行單獨登記，但是已經通過專業公司進行測量，估價對象土地面積為10000平方米(詳見×勘定字965 -2號《土地勘測定界技術報告書》)。除面積及邊界外，其他相關信息與WY6 -3 - 14號宗地相同。經查證，估價對象所在WY6 -3 - 14號宗地主要登記信息如下：

土地登記證書號：00713823;

《國有土地使用證》編號：××國用[20071第618號;

估價基準日土地使用者：××公司;

宗地位置：××市唐興路南;

地號：WY6-3 -14;

圖號：50 -200 -7、8、12、17;

用途：工業;

土地級別：三級;

使用權類型：國有劃撥;

土地使用權終止日期：無;

使用權面積：50000平方米;

四至：東鄰××商廈，西鄰團結南路，南臨××公司，北臨唐興路;

記事欄：無;

登記時間：2007年6月1日。

2.土地權利狀況

估價對象土地所有權屬于國家，××公司于1989年以劃撥方式取得土地使用權。

根據委托方提供的WY6 -3 - 14號宗地《土地他項權利證明書》，估價對象所在WY6 -3- 14號建設用地使用權及地上房產已抵押給某銀行，包括估價對象，共貸款2000萬元，已在所在市國土資源局辦理了抵押登記，抵押期限至2011年2月15日，到估價基準日尚未注銷。除此之外，估價對象尚未發現有其他他項權利設定。

3.土地利用狀況

估價對象所在WY6 -3 - 14號宗地上已建有兩幢房產，總建筑面積31500平方米。建筑容積率為0. 63，建筑密度為42%，綠地率約為30%。于2007年6月19日進行了產權登記，取得了×房權證×字第××號《房屋所有權證》。

估價對象地上建筑物情況明細表

除上述兩幢建筑物外，宗地上有水泥道路、圍墻及綠地等構筑物，構筑物具體數量不詳。 估價對象地上原建有簡易庫房，現已拆為空地，一側有高壓電纜經過。 根據××市規劃建設局2007年4月20日針對估價對象出具的規劃經濟技術指標的函，地塊編號設為WY6 -3 - 14 -l號，規劃用途為工業倉儲，容積率小于0.5，建筑密度不小于30%，綠地率不大于20%。

……”

問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分)

1.根據上述報告片斷的內容，估價對象是從另一塊土地中分割出來的，除了報告中所能看到的信息外，你認為關于土地對象還有哪些內容描述不清楚?

2.“土地權利狀況”中反映了估價對象已設定抵押權，我國常見的土地他項權利有哪些?

3.估價對象與WY6 -3 - 14 -l號地塊的市場價格可能存在一定差異，你認為上述哪些條件會是影響的因素?

4.根據上述報告片斷中描述，結合《城鎮土地估價規程》要求，列出上述報告片斷中關于土地利用狀況方面，已經說明的和還需補充的內容。

(二)下面是一份以抵押貸款為目的的土地估價技術報告中關于剩余法計算過程的報告片斷(有刪減，標注“略”的為正常內容)，請閱讀后回答所提問題。

“……

(一)基本思路(略)

(二)公式

作為現有房地產項目，運用剩余法計算其基本公式為：V=A-P-T

式中：V一土地價格，A——房地產交易價格，P——房屋現值，T一交易稅費

(三)計算過程

項目簡介：估價對象1977年5月行政劃撥，2007年6月1日辦理出讓手續，證載用途為商業，土地使用權終止日期為2047年5月31日。現宗地上建有一幢臨街框架五層商業用房，于1979年動工建設，1980年竣工。現代風格裝修。總建筑面積7500平方米。

1.房地產總價值

房地產總價值采用收益法確定。

(1)有效總收入。經調查(調查分析過程略)，該商業用房客觀平均租金水平為100元/平方米·月，為含公攤后租金水平(公攤面積約為20%)，空置率為10%，則商業用房有效總收入為：有效總收入=7500×100×12×(1- 10%)=810(萬元/年)

(2)管理費。管理費按年有效總收入的10%計，取值依據略。則：管理費=810 x10% =81(萬元/年)

(3)稅金。稅金按有效總收入的20%計，取值依據略。則：稅金=810×20%=162(萬元/年)

(4)維修費。按維修費取費標準和當地實際情況，維修費取房屋重置價的1%。房屋重置價考慮了房屋建設前期基礎設施工程費用、土地平整費用、房屋建安工程費、房地產開發行政事業性收費、室外工程費、房屋建造投入資金利息、房地產開發管理費、房地產銷售稅費、房地產開發利潤等。本次評估采用類比法，即先調查、收集估價基準日時該市與估價對象類似的建筑物的綜合重置價，再與估價對象對比分析，最終綜合確定該類建筑重置價平均水平為2300元/平方米(詳細估算過程略)，則：維修費=2300×7500×1%=17.25(萬形年)

(5)保險費。保險費率取房屋重置價的1.5%v，取值依據略。則：保險費=2300×7500×1.5‰=2.59(萬歹∥年)

(6)年純收益。年純收益= 810 - 81 - 162 - 17.25 - 2.59 =547.16(萬元/年)

(7)還原利率。還原利率采用純收益和價格比率法求取，還原利率r=7.95%。(計算過程略)

(8)收益年限。估價對象商業用房建成于1980年，至估價基準日2009年5月31日，已使用29年，框架結構房屋耐用年限按60年計，剩余使用年限31年。另估價對象土地使用權剩余使用年期為38年，本次估價收益年限按31年計。

2.房屋現值

房屋價值=重置成本×成新率。

(1)重置成本。重置成本=7500×2300=1725(萬元)

(2)成新率。房屋成新率采用直線年限法求取，房屋耐用年限按60年計，已使用29年，剩余使用年限31年，殘值率按1%計，則：成新率=1-(1一1%)x29/60 =52%

(3)房屋現值。房屋現值= 1725×52% =897(萬元)

3.交易稅費

房地產交易稅費一般包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及銷售中發生的廣告費、管理費等。本次估價房地產總收入采用收益還原法確定，不涉及房地產銷售，故交易稅費按零值計。

4.地價的確定

根據公式：

地價=房地產總價值一房屋現值一銷售費用和銷售稅費

=6240.38 -897 -0

=5343.38(萬元)

……”

問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分)

1.除了空置率、經營成本、稅費、保險、維修等管理及市場因素外，上述報告片斷描述中還有哪些因素會影響估價對象的租金收益水平?

2.上述計算過程中，在房屋重置價估算考慮了的因素中，有些是不合理的，請列出。

3.請按照上述報告片斷中提及的年份順序，分別說明土地使用權性質及建筑物狀態。

4.上述報告片斷中，未考慮建筑物使用壽命結束后7年的土地使用權價值，列出可能的計算方法。

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（責任編輯：中大編輯）

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