為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法我國農地征收的合理補償知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第一，對于“漲價歸農”可能產(chǎn)生的效果的認識

最初，我國農地征收的合理補償問題，是從考察農民收入問題的視角提出的。當人們發(fā)現(xiàn)農民收入低、提高慢時，一些人士認定其基本原因之一是征地補償標準太低，甚至是對于農民進行了剝削。有人估算，“通過工農業(yè)產(chǎn)品剪刀差，(國家)從農民那里拿走6000到8000億元，而改革后20多年中，通過農地征用從農民那里集中的資金超過2萬億元。”另有人估算，“25年的工業(yè)化城市化，國家和城市工商業(yè)從農村集體土地低價格中轉移和積累了9萬多億資產(chǎn)。”這些數(shù)字意味著，國家征地價格不當對于農民所造成的損害，大大高于工農產(chǎn)品剪刀差。

于是，一些人士認為，農地轉為非農建設用地之后而實現(xiàn)的土地自然增值部分，應當完全歸農民所有。這就是所概括的“漲價歸農”的觀點。那么，實行“漲價歸農”究竟是否會使全國農民的收入普遍提高呢，究竟是否會普遍提高農業(yè)生產(chǎn)力呢?籠統(tǒng)地、平均地估算，如果把9萬億元平均分配給9億農民，那么在25年中每人總共可得1萬元，平均每年400元，這一數(shù)字的確很可觀。然而，實際的情況如何呢?眾所周知，征地主要是用于擴大城市、興建和擴大開發(fā)區(qū)、開辟交通干線以及增擴建機場、碼頭等等，而被征地的農民也主要是分布在大中城市、各種開發(fā)區(qū)附近，以及交通線通過的地區(qū)等，而且僅僅占全體農民的一小部分(有人估算，大約占全體農民的三十分之一)。那么，無論是按照什么標準、什么辦法對失地農民進行補償，都與全國絕大多數(shù)農民群眾的收入、生產(chǎn)、生活，并不發(fā)生任何關系。尤其是，它極少涉及到“老、少、邊、窮”地區(qū)的貧苦農民。而且，這部分農民既然已經(jīng)失地、離農，又怎么會影響農業(yè)生產(chǎn)力呢?至于工農產(chǎn)品剪刀差，卻是同每一個農民都發(fā)生關系的。這樣看來，一些人士所認定的征地價格低，影響到中國農業(yè)生產(chǎn)力和農民生活提高的提法，完全是是以偏概全的，是無法說服人的。

第二，關于“土地開發(fā)權補償”論的本質

“漲價歸農”的基本理論觀點，是“土地非農開發(fā)權補償”論。“漲價歸農”論的持有者，從“產(chǎn)權”的角度進行論述，主張農民應當擁有完整的的土地產(chǎn)權：除了一般地提到擁有農地的占有、使用、收益、處分等四項權利之外，還應當擁有“土地非農開發(fā)權”。這種提法意味著，農地無論以何種方式轉變?yōu)榉寝r用地，原所有者都應當獲得“土地非農開發(fā)權價格”即“非農地價格”，只有這樣才能夠稱得上“農民土地產(chǎn)權完整”。關于“漲價歸農”的另一理論觀點是“農地資源價值補償”論。這種觀點認為，農地具有直接使用價值(如種植作物、修路建房等)、間接使用價值(如保持水土、調節(jié)氣候等)、選擇價值(即未來使用價值)、存在價值(即特定的自然資源的保留價值)等，并且認為農地所有者應當獲得反映土地“直接使用價值”和“選擇價值”的地價。其中的“選擇價值”的貨幣化就相當于“土地非農開發(fā)權價格”。

實際上，關于土地“自然增值”歸屬問題的論爭由來已久。主張農民擁有“土地非農開發(fā)權”“土地選擇價值”等等，無非是認定農民擁有取得全部土地自然增值收益權的另一種表達方式，這并不涉及到問題的實質。問題的實質在于，考察土地自然增值的歸屬問題，是否應當與其產(chǎn)生的根源相聯(lián)系。這是這一問題的關鍵所在。顯然，我們應當追根朔源，正本清源。

第三，農地轉非中“漲價歸公”論的實質

在“農地轉非”之后，對于失地農民和農村集體經(jīng)濟進行公平合理的補償(其中包括獲得部分“自然增值”)之后，實行“漲價歸公”——將土地的自然增值的大部分收歸國家所有，用于支援全國農村建設。

眾所周知，農地變?yōu)榉寝r地，其價格立即成倍、成幾倍甚至成十幾倍地上漲。如果國家通過非農地市場按市價收購農地，或者完全按照非農地價格補償農地所有者，便意味著“漲價歸農”;如果國家僅按農地價格補償失地農民，再加上安置性補償費，仍然明顯低于非農地市場價格，便意味著“漲價歸公”(不過，“漲價歸公”只是是一種籠統(tǒng)的、簡化的提法，其實質是“漲價基本歸公”)。或者，在城市土地市場中，農村集體經(jīng)濟、農民出賣農地，其價格隨行就市，但是，國家依法征收土地增值稅之類的稅收，使得由農地轉變?yōu)榉寝r地時而出現(xiàn)的土地增值的大部分回歸于社會，這也意味著“漲價歸公”。

這里說的“漲價歸公”是借用孫中山先生的“平均地權”思想中的一個概念，即土地所有者報價之后地價上漲時，國家通過土地增值稅將上漲部分收歸國有。孫中山指出：“土地價值之增加，咸受社會進步之影響……應歸社會公有，庶合于社會經(jīng)濟之真理。”“地價高漲，是由于社會改良和工商業(yè)進步……這種進步和改良的功勞，還是由眾人的力量經(jīng)營而來的，所以由這種改良和進步之后，所漲高的地價，應該歸之大眾，不應該歸之私人所有。”這種“漲價歸公”的思想，當然也適用于土地征收。孫中山的“漲價歸公”思想淵源，最早可追溯到英國經(jīng)濟學家約·斯·穆勒(1806—1873)，他早就主張把土地自然增長的價值收歸公有，即凡不是由于土地改良而增加的價值一律歸公。美國經(jīng)濟學家亨利·喬治(1837—1869)對此有進一步的闡述。他指出：“土地價值不表示生產(chǎn)的報酬……它在任何情況下都不是占有土地者個人創(chuàng)造的，而是由社會發(fā)展創(chuàng)造的。因此，社會可以把它全部拿過來。”

下面，在上述論述的基礎上，對于土地增值及其公平合理分配問題作進一步的闡述。

土地增值即土地漲價，可區(qū)分為自力增值和外力增值。其中，自力增值是指，土地所有者或使用者自行對土地進行投資、投勞，改善土地的物理、化學、生物、地質性狀，改善或增加土地附屬物，從而使土地增值，其成果由土地所有者、使用者自享，這是毫無疑義的。

土地的外力增值即土地的自然增值是指，土地所有者、使用者以外的社會性投資對于該地產(chǎn)生的輻射作用而發(fā)生的土地增值。這種社會性投資主要形成基礎設施性的建設，如干線交通設施(如鐵路、公路、水運、航空等)、能源設施(如火力、水力、原子能電站等)、通訊設施、環(huán)保設施等等，以及大中小城市的綜合性建設項目等。凡此種種都是國家、地方各級政府、公私單位長期投資積累的成果。它們對于農業(yè)生產(chǎn)的作用，通常是極其微弱的。然而，它們對于非農業(yè)部門，尤其是對于大中小城市中的各行各業(yè)以及其職工、居民等，卻是作用巨大的。從而，土地一旦由農轉非之后，地上的工、商、交、文、教等等行業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、生活等等活動，便會接受非農性基礎設施的輻射作用，從而使其對于地價的作用突出地顯示出來，即土地農轉非之后的巨大自然增值——輻射性增值。

簡略而言，農地轉非之后的土地自然增值，完全來源于整個社會的經(jīng)濟發(fā)展。那么，體現(xiàn)這種增值的地價增長，從原則上來說便應當歸社會所有而不應當歸原農地所有者所有，也不應當歸農轉非之后的土地使用者所有，否則皆有悖于社會公平。臺灣經(jīng)濟學家林英彥指出：“站在人民的立場來說，土地被征收，當然是補償越多越受歡迎”，但是“目前之土地市價，除了土地所有人申報而應歸其個人所有的地價以外，尚包含龐大的自然增值額，這是應當屬于社會全體的。所以，如果按照市價補償，那無異將自然增值部分也視為個人財產(chǎn)來予補償，其不合理之情形至為明顯。”

如果從產(chǎn)權的角度進行考察，那么，凡是來源于整個社會經(jīng)濟發(fā)展的土地自然增值，其產(chǎn)權也自然而然地應當歸屬于全社會。而且，來源于社會的土地增值回歸于社會，是理所當然的，根本談不上對于農民的“剝削”。如果在對于農民進行補償時，由于標準未掌握好致使失地農民獲益過低，那么，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)便適時進行調整就是了。

第四，“漲價歸公”與“地價成本決定論”

在主張“漲價歸農”論的人士中，有人從另外一個角度對于“漲價歸公”進行嚴厲指責：“不論‘地價增值歸公’多么振振有辭，其背后的經(jīng)濟學卻是錯誤的。這種經(jīng)濟學認為，世間各種資源的市價是由其成本決定的。”這是試圖從經(jīng)濟學的基礎性理論上來徹底否定“漲價歸公”論。有人說得更加尖銳：“漲價歸公”論是“閉門造車”，“對于經(jīng)濟學一竅不通”。

提出和附和否定“漲價歸公”的這些論點，其實是由于對土地輻射性增值這一提法的誤讀而產(chǎn)生的。實際上，新增非農建設用地“輻射性增值”的實質，并非是這些用地以外的各項建設成果如交通、工業(yè)、商業(yè)、文教、住宅等等的價值直接轉移到該地上面來，使其獲得增值，否則，豈非意味著上述各項建設成果的減值

（責任編輯：中大編輯）

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