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土地估價師考試管理基礎與法規輔導：課堂筆記一（14）

3、集體土地使用權的權能

集體土地使用權的權能包括農地使用權、宅基地使用權、鄉鎮企業用地使用權、鄉村公益用地使用權等四類。

(1)農地使用權

農地使用權是農村集體經濟組織成員或者其他單位、個人依法以承包或者租賃等方式取得的用于農、林、牧、漁等生產經營活動的有期限限制的集體土地使用權。 　1)農地使用權的內容

農地使用權人在權利期限內，對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權，并可依法繼承。荒山、荒地、荒丘、荒灘等未開發利用土地的承包經營權須達到一定的轉讓條件方可轉讓，具體轉讓條件依各地方的有關規定。

2)農地使用權的限制

①不得擅自改變權利取得時設定的土地用途;

②不得閑置耕地。

(2)宅基地使用權

宅基地使用權是經依法審批由農村集體經濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權。

1)宅基地使用權的內容

宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。此處有限制的處分權是指權利人將房屋連同宅基地一同轉讓、出租的權利。

2)宅基地使用權的限制

①按照《土地管理法》的規定，轉讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。

②權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員。

③轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續。

④農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

(3)鄉鎮企業用地使用權

鄉鎮企業用地使用權是經審批由農村集體經濟組織通過投資方式向從事非農生產經營性活動的鄉鎮企業提供的集體土地使用權。

1)鄉鎮企業用地使用權的內容

鄉鎮企業對其經營用地享有占有權、使用權和收益權。其中，收益權的具體范圍和行使方式，根據企業的具體形態和適用法律的不同，分別按照公司法、合伙企業或者其他有關法律、法規的規定確定。農村集體經濟組織獨資設立的企業，其收益一般歸農村集體經濟組織。

2)鄉鎮企業用地使用權的限制

鄉鎮企業用地使用權的可流轉性是比較有限的。之所以限制其流轉，主要是基于保護耕地的需要。

依《擔保法》和原《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》，鄉鎮企業經營用地使用權可依法抵押。但法律對此有兩點限制：

①鄉鎮企業的土地使用權不得單獨抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押。

②在抵押權實現后，未經土地征收程序，該土地原有的集體所有性質不變未經辦理變更土地用途的審批手續，必須按原有的用途使用該土地。

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（責任編輯：中大編輯）

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