為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法城市基準地價的應用前景知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

城市基準地價的應用，從我國目前城市土地資產管理和價格評估的實踐分析，面臨著兩種不同的選擇。一是象韓國和日本一樣，城市土地的公示價格是標準宗地價格，在建立起了城市標準宗地為載體的城市土地價格動態監測體系后，基準地價對城市土地價格評估的實用價值明顯減少，基準地價將逐步消失。二是基準地價作為標準宗地選擇的價格標準，在建立起了城市標準宗地為載體的城市土地價格動態監測體系的過程中有著十分重要的作用，基準地價的研究必須加強，基準地價作為我國城市地價體系的基礎將長期存在。對于這個問題的認識，我們認為，應當從我國城市基準地價研究的趨勢和應用價值來進行分析。

1.城市土地和房地產交易頻繁，城市規劃研究深入，基準地價有可能細化，區域應用的針對性提高土地估價理論方法

我國城市土地使用制度改革和城市住房制度改革，進步建立起了我國的城市土地市場和房地產市場體系。土地有償使用的范圍逐步擴大，城市經營性土地，特別是商業用地和住宅用地越來越多地采取招標、拍賣的方式出讓。城市居民住房供應已經斷絕了公房分配來源，“要住房找市場”成為了唯一可行的途徑。城市規劃研究的普及和深入，改變了過去邊規劃邊建設，規劃滯后于城市建設的局面，“全面規劃，合理布局，綜合開發，配套建設”成為了城市建設的指導思想。城市建設不但可以根據土地利用總體規劃確定合理的新增建設用地規模，根據城市總體規劃確定城市建設和發展的方向，而且也可以依據城市分區規劃和詳細規劃來進行城市建筑設計和景觀設計，城市土地開發利用的確定性和可預測性大大提高。這些使得城市基準地價完全可以根據城市土地和房地產市場交易資料，按照“用途相同，位置相鄰、地價相近”的原則，來進行地價區片或者街道路段劃分。商業用地的基準地價可以用路線價予以詳細表達，工業用地和住宅用地的基準地價可以用區片公予以詳細表達。以路線價或者區片價表達的基準地價，其地價均質土地單元的劃分與城市規劃建設單元喇如街坊、工業小區、住宅小區等)可以一一對應，使得基準地價區域應用的針對性大大增強。由城市地價區片組合成城市土地定級單元，確定不同類型的城市土地定級單元的基準地價，反映出了城市土地利用的層次性和系統性。因此，基準地價研究可以驗證土地定級成果的科學性和合理性，也真正成為了現實。基準地價研究和城市定級研究，相互檢驗，相互補充，有利于提高對城市地價形成規律的認識。

2.基準地價反映的是一個區域總體的地價水平，基準地價的作用主要不是為了評估城市宗地價格利用基準地價來進行宗地價格評估，是我國計劃經濟向市場經濟轉變過程中，在我國城市土地交易案例很少，土地市場不發育的情況下的一種過渡性的選擇。利用基準地價來進行宗地價格評估，由于其要進行多種因素修正，使得地價評估結果產生許多匯合誤差，影響了地價評估的客觀性和準確性。而以城市標準宗地作為城市土地宗地評估的參考標準，其土地價格與土地利用條件、土地質量的對應關系明顯，因素修正層次少，修正標準容易把握，所以地價評估的客觀性、準確性好，也容易為客戶所接受。目前我國城市土地使用制度改革和住房制度改革已經進入了一個相對完善的階段，城市土地市場和房地產市場基本形成，城市經營性土地招標、拍賣開始制度化，規范化運作，城市居民住房自有化率和商品化率都達到了較高的水平，以各個城市土地交易和房地產交易市場價格資料為基礎，建立起了城市標準宗地為載體的城市土地價格動態監測體系，時機已經成熟，具有可行性。應當說，基準地價在我國建立起了城市標準宗地為載體的城市土地價格動態監測體系后，它對于城市土地價格評估中的應用價值將是十分有限的。基準地價的作用，主要不是為了評估城市宗地價格，而應當是作為政府對城市地價進行宏觀管理的依據和控制標準。基準地價作為標準宗地選擇的價格標準，其可以保證標準宗地的選擇具有代表性和中庸性。土地估價師考試網

3.基準地價有利于對城市地價空間分布規律的認識，容易做到不同地區城市土地價格的區域均衡，是國家進行區域投資環境整頓和區域經濟管理的重要手段我國幅員遼闊，自然、經濟和社會發展條件的地域差異十分顯著，這決定了我國城市土地價格的形成具有一般小國不具有的復雜性。在我國，城市的大小不同，城市土地定級的級別數量也不一樣，但是，一般的大城市，城市土地級別都是在712級之間，最多的也不超過20級，以城市定級為基礎制定基準地價，既反映出了一個城市土地的價格水平，也反映了其城市土地價格的地域分異規律，而且因為其價格數字少，并呈現出一定的級差規律，容易掌握。要認識我國城市土地價格的地域分異規律，以城市為單位來進行基準地價評估是最為可行的辦法。從我國基準地價研究的現實情況看，目前全國一些直轄市、省會城市、計劃單列城市大多都完成或正在完成城市土地價格調查工作，按照國土資源部城市土地價格大調查的要求，各地城市新出臺的基準地價的內涵，都基本做到了統一。從不同城市的最高級別和最低級別基準地價，就能夠看出一個城市的等級規模，可以看出各地投資門檻、城市土地質量和城市用地的供求關系。根據每個城市土地級別的基準地價，也容易了解同一個城市土地質量的差異，能夠看出舊城改造和新區開發的對比關系，正確把握城市建設的發展方向。有了基準地價，政府管理部門和投資者對一個城市的投資環境就有了一個清晰的了解，對于城市的發展潛力和投資方向就有了一個正確的認識，根據基準地價就可以進行投資區域選擇和區域政策調整。開展基準地價研究和適時更新，有利于提高我國城市建設和房地產投資環境的透明度，降低投資風險。為了加快落后地區的開發，根據基準地價制定地價政策，可以顯化政策優惠的經濟效應，也有利于增強投資環境的吸引力。

4.以基準地價控制城市土地出讓的最低價，對土地收益進行合理分配，是我國社會主義公有制條件下，加強城市土地資產管理的必然選擇我國和許多西方資本主義國家不同，城市土地為國家所有。我國城市土地國有制，雖然在城市土地開發和城市建設方面，具有資本主義私有制不可比擬的優越性。由于土地為國家所有，城市建設容易做到統一規劃，綜合開發，以較低的投資和土地開發成本，能夠進行土地利用結構調整和實現城市的現代化更新。但是，由于土地歸國家所有，所有者主體利益容易忽視。如果沒有基準地價，控制城市土地出讓的最低價格，就容易出現低價出讓土地，過量批租土地的現象發生。不僅造成國有土地資產的大量流失，也容易造成土地資源的閑置和浪費。目前，我國基準地價雖然隨著以標準宗地為載體的城市土地價格動態監測體系的建立，在城市土地交易價格評估中的應用減少，但是在今后相當長的時期內，仍然是政府控制城市土地出讓最低價的科學依據。以基準地價來控制城市最低出讓價格，并確定國有企業改制土地資產處置價格，劃撥用地出讓補交出讓金、城市土地儲備土地收購價格和城市土地征用、拆遷補償價格等等，其為土地管理工作者所熟悉，容易操作和管理。加強基準地價研究，統一各個城市基準地價內涵，使其基準地價具有可比性，可以通過城市基準地價的橫向比較，來促進各個城市地價水平的合理和協調。以基準地價為基礎開展地價管理，確定土地使用權轉移的機會成本，征收土地稅費，和計算國家作為土地所有者參與土地開發收益分配的份額，不僅具有科學依據，其計算也十分簡便。以基準地價為基礎，建立起城市土地資產價格核算體系，有利于分析城市規劃的經濟可行性，可以對經營城市起到科學的指導作用他有利于提高國有土地資產管理的透明度，便于廣大干部和群眾對土地市場交易和管理的監督。

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