為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法城市規劃與土地估價的有機統一知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

地價的合理程度直接決定于土地流動的規模和合理利用程度，特別是城市規劃形成的各種因素。地價構成復雜，影響因素很多，而且難以量化。無論是采取剩余法、收益法、成本法、市場比較法、購買年法，還是路線價法進行地價測算，都必須基于市場條件及交易的客觀狀況，脫離了直接或間接的市場交易價格以及城市規劃形成的各種條件，其評估價格必然脫離實際。因此科學進行城市規劃必須充分考慮土地估價，如何在城市規劃中把握好土地估價，科學合理進行土地利用規劃，對原有的地價評估提出了新的要求。

1、城市規劃與土地估價的內在聯系

城市規劃最基本的內容是土地利用規劃。土地作為城市規劃的重要對象，與之密切相關。所有規劃都在土地上產生，所有的規劃都在土地上整體建成。土地是寶貴的自然資源，是人類賴以生存的基礎，也是人類一切活動的載體。而城市規劃正是政府調控土地和空間資源的重要手段，保護和協調好城市土地資源，促進土地及空間資源的合理配置和高效利用是城市規劃的主要職責。城市規劃是土地得到了最佳使用的有力保證，在經濟上體現為土地價格在城市用地價格體系中的最合理分布。

土地與城市規劃是密不可分、互為作用的，土地價格作為土地所有權在經濟上的實現形式，與城市規劃更是休戚相關。地價在城市發展的過程中，總是動態變化的。而這種動態變化，取決于城市性質、規模、發展方向、建設功能、房地產供求關系以及基礎設施配套水平和環境的優劣。決定地價的關健是區位、功能性質、土地開發的主要技術指標、基礎設施布局、居民購買力。其中前四大因素是城市規劃所確定的，所以城市規劃部門在編制總體規劃、詳細規劃等過程中必須對土地估價予以統籌考慮。通過科學合理的土地估價，制定出合理的土地價格體系，也能有效地促進或制的土地的流動，從而促使土地開發朝城市規劃的方向發展，使得城市規劃不斷得以實現、完善。

2、城市規劃與土地估價的辯證關系

傳統的城市規劃是以土地利用控制為核心的一種靜態的物質規劃，它關注的是規劃藍圖的實現，而忽視了城市規劃對城市土地開發過程的調控功能，容易引起土地的投機活動。隨著城市的迅速發展，城市規劃作為一種規范城市發展的管理手段，也得到相應發展，并逐漸體現了城市規劃能產生經濟效益的資源優勢，而這個優勢的充分體現必須密切結合土地估價工作來進行。

在城鎮土地估價中，必須根據城市規劃的用地規劃內容，劃分合理的土地等級。城鎮土地定級規程要求將土地分為若干評價單元，以確定合理的土地價格。目前，確定單元的常用思路是動態網格法，形狀呈方形，和地形地物的邊界較難吻合，最終定級需借助人工調整來劃定級別邊緣。而以規劃路網為基礎，參照用地性質直接劃定單元，將有利于與未來的規劃用地管理相銜接，也免除評價單元劃分的不合理性。

地價涉及到許多因素，區位、功能和房屋結構不同，都會造成地價不同。如舊城房屋拆遷，商店、住宅、辦公樓的價格都不同，鋼結構、混合結構、木結構的價格也不同，特別是當前以及將來基礎設施和社會服務設施的配套水平和規劃確定的開發要求都直接影響土地的價格。因此，我們進行城市規劃時，應該準確掌握地價要素，即規劃確定的開發要求。例如現在溫州等城市的地價測算是規劃局和土地部門一起完成的，這正是為了使城市規劃與土地估價密切結合起來，以保證城市規劃的合理性與科學性。

3、城市規劃與土地估價的有機統一

3.1土地估價必須體現城市規劃的最有效使用

這是針對土地用途而言的，不同用途土地的地價是不同的。地產最高價值是在土地最適合利用的情況下確定的。城市土地為國家所有，土地一級市場要由各級政府代表國家壟斷控制和計劃管理。所以政府制訂的具有法規作用的城市規劃對地價的形成起決定性作用。

城市規劃最基本的內容是土地利用規劃，要在規劃期內可能的條件下，發揮城市用地的最佳效益，即土地、資本、勞動等生產要素的優勢組合和根據土地區位條件及產生收益的能力，合理布局生產力。所以城市規劃中的用地估價是以合法條件下用地效益最佳發揮為前提，那么首先要判斷土地的最佳利用方式是什么?目前的利用方法是否為最有效利用?轉換為最佳利用方式的可能性如何?這均是城市規劃要研究的問題。

(1)通過規劃管理控制土地用途的改變。在這方面積累了一些經驗的澳大利亞是實行土地用途管制較早的國家之一。澳大利亞面積770萬平方公里，人口1800萬，按理說這類土地異常豐富的地區不存在危機問題，更談不上什么用途管制。其實不然，澳大利亞的城市規劃與土地估價卻結合得特別好。澳大利亞的城鎮建設與土地利用、商業用地、住宅用地、道路建設用地、園林用地、農業用地及各類用地都在規劃中得以具體體現。

(2)按最佳、最有效利用確定土地的區位、最佳用途水平和開發強度。在進行土地規劃時就不應受到現實使用狀況的限制，而應對何種情況下才能最有效使用土地作出正確的判斷，因為現實用途由于各種原因并不一定是有效利用。城市規劃中的用地估價遵循土地最有效利用原理，不僅注重土地利用的經濟效益，還要統籌協調社會、經濟、環境的綜合效益和城市發展及其環境建設等多方面的要求，例如：方便性----路網密度及可達性、紅線寬度設計等;和諧性----建筑容量與道路及市政設施負荷的協調、綠地布置、環境景現、視覺走廊等;舒適性----防治污染、日照間距、小氣候環境、配套服務設施等;個性----突出本地環境特色、歷史文化古跡的保護等。再有，土地的最有效利用，受規劃設計、法規政策、財政金融、企業經營能力等綜合作用的影響，是包含所有的內外部條件、市場供需因素綜合作用的結果，要求城市規劃對上述內容統籌安排和最佳結合。

作為城市用地管理者、開發者和使用者，追求的目標都是在規劃土地使用條件下，取得最大的投資效益和滿足最大的社會需求。城市政府為了實現社會、經濟、環境的宏觀效益，要引導資源在不同區位優化配置，通過調控地價對國有地產一級市場壟斷經營。房地產開發企業在用地規劃控制指標下，一般會按最大允許程度提高房地產開發強度，以便降低單位建筑面積地價，提高房地產銷售利潤，地價的高低是投資效益核算中的重要內容。各類用地企業所支付地價，作為無形資產將進入企業成本，成為法人資產的重要組成部分，需要保值和增值。因此土地使用者要求提供健全的基礎設施和良好的社區環境，這三者的目標，均通過合理的城市規劃來協調、引導和實現。

3.2城市規劃必須考慮土地利用的邊際效益

經濟學中的邊際效益遞增或遞減原理在城市規劃及城市用地估價中均適用。對土地進行資本投入，城市土地利用強度與土地收益會出現遞增式遞減的比例關系。當地塊的容積率與環境容量協調時，土地開發投入使城市社區活動條件不斷完善，土地投資報酬遞增、地價同步上升;但當各地塊容積率均有突破，使該地區土地總利用強度超過社區環境容量時，就會出現交通擁擠、環境污染治理困難、生活環境質量下降等現象，土地投資報酬遞減，致使地價下降。

不僅城市土地利用強度，而且用地規模擴展也會遇到各種各樣的限制，可概括為自然地理條件的限制(如需填海、跨河、排水設施、供電設施、道路交通設施負荷能力等)、城市結構限制(如城市用地擴張與原有用地結構的配套功能不適應、產業結構變化與用地結構不適應，須對整個用地布局作調整)。將這種限制形象稱之為“門檻”，有“大門檻”，也有“小門檻”，城市建設會不斷遇到“門檻”、跨過“門檻”，波浪式地發展，將出現投資報酬遞增式遞減的波浪狀運動現象。

邊際效益點是對土地進行資本投入，當達到某一數值點后，如再追加投資，報酬不再增加甚至降低。因此，需要城市規劃結合土地估價，研究土地邊際收益的最大點，通過環境容量分析、門檻投資計算、經濟發展研究和土地利用效益分析，評價和優選用地方案，從中選出最符合發展戰略目標的用地可行性方案，確定土地開發時間和空間序列，確定近期發展建設的重點區位，使城市規劃與土地最有效使用緊密相聯。

3.3城市規劃必須考慮土地市場的供應關系土地估價理論方法

城市規劃與地價評估離不開土地管理者對土地市場的分析和供求預測。土地需求是土地價格形成的先決條件。地價的社會基礎離不開房地產供求市場，否則其評估毫無意義。城市可利用的土地資源有限，由于土地位置的固定性和土地面積的有限性，土地供給彈性很小，隨著經濟的發展和人口的增長，對城市土地的需求日益增大，促使土地價格不斷上漲。規劃用地估價要建立在節約用地及對房地產市場有效需求預測的基礎上，這也是城市用地規劃的基礎工作。

發展預測和經濟發展趨勢預測是決定將來用地需求的最基本要素，可以運用國民經濟統計資料和可比資料，建立計量經濟模型，作出定量分析預測，作為指導上地開發建設的一項定量依

（責任編輯：中大編輯）

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