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土地估價師考試理論方法 輔導：房地產開發與經營管理（6）

第四十四章 房地產經營與管理

第一節 房地產經營概述

一、房地產經營的概念

是指房地產經營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的轉讓、出讓等按照價值規律所進行的有預測、有組織、有目的的經濟活動。

二、房地產經營的作用和意義

房地產經營的作用和意義體現在以下幾個方面：

1.使土地成為商品并流動起來，實現了土地應有的價值，優化了土地利用。

2.實現房屋價值，加快資金回籠

3.在積累中擴大房屋再生產

4.為房屋的使用服務，保證房屋使用價值的實現

三、房地產經營的經濟形式和經營方式

(一) 我國房地產經營的經濟形式

1.國營

2.集體經營

3.個體經營

4.合資、合作和集團經營

5.涉外經營

(二)我國房地產經營的幾種方式

包括出售、出租、信托代管、房屋互換和以房入股經營的工商服務業。

第二節 房地產經營風險及決策

一、房地產經營風險

(一)房地產經營風險的概念

風險是發生不確定性事故的可能性，也就是造成損失的可能性。

(二)經營風險分類

房地產經營風險按影響程度可以分為總體風險和個別風險。個別風險包括經營風險、財務風險和人事風險等。

1.政治風險

是指由于未能夠預期政治事件的發生或變化，導致國家投資環境的變動，進而給房地產企業帶來損失的可能性。

2.經濟風險

是指房地產開發經營過程中，由于各種無法預料的經濟形勢變動或市場需求波動的影響，使房地產開發經營企業的實際收益和預測收益發生背離，有蒙受損失的可能性。

3.金融風險

是指由于金融業各種經濟杠桿發生變動，給房地產開發經營帶來損失的可能性。

4.自然界和人類沖突的意外風險

自然界的意外風險有水災、地震、臺風等，它們對房地產價值的破壞往往范圍廣、突如其來、難以預料。

5.個別風險

是指由于某個房地產企業的經營、財務和人事等方面的原因而給房地產企業帶來損失的可能性。

(三)對待風險的態度及其策略

1. 對待風險的態度

對待風險的態度有三種類型：回避風險型、追逐風險型和中間型。

2. 對待風險的策略

包括風險回避策略、風險抑制策略、風險自留策略、風險轉移策略、風險組合策略。

二、房地產經營決策

(一) 經營決策的內容和分類

1.經營決策的內容

包括兩個方面的內容：經營分析和決策。

2.經營決策的分類

可以按照不同的標準進行各種分類，最常見的有：戰略決策和戰術決策、程序化決策和非程序化決策、確定型決策與不確定性決策、風險型決策和競爭型決策等。

(二) 經營決策的方法

1. 確定型決策

2. 風險型決策

風險型決策是指不能肯定某些情況是否出現，但能夠判斷各種情況出現的可能，即概率條件下能夠進行的決策。

3. 不確定型決策

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（責任編輯：中大編輯）