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1、估價(jià)報(bào)告的合法性的內(nèi)涵是指()。
A、嚴(yán)格按照我國(guó)現(xiàn)行法律和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事
B、主體認(rèn)定事實(shí)清楚
C、符合法定程序
D、證據(jù)確鑿充分
E、估價(jià)過程符合公司規(guī)定程序
答案:A,B,C,D
【解析】合法性內(nèi)涵要求評(píng)估人員在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí),必須嚴(yán)格按照我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事,主體認(rèn)定事實(shí)清楚,證據(jù)確鑿充分,符合法定程序
2、下列不同估價(jià)方法適用目的的說法正確的是()
A、商服用地宜選用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
B、居住用地宜選用市場(chǎng)比較法、成本逼近法、收益還原法。
C、估價(jià)方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的,選用兩種以上(不含兩種)進(jìn)行估價(jià)。
D、工業(yè)用地宜選用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,在特殊情況下,也可采用收益還原法。
E、評(píng)估新開發(fā)完成的居住用地最適宜的評(píng)估方法是成本逼近法、剩余法。
答案:A,D
【解析】居住用地宜選用市場(chǎng)比較法、剩余法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,對(duì)新開發(fā)完成的居住用地可以使用成本逼近法;工業(yè)用地宜選用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,在特殊情況下,也可采用收益還原法;商服用地宜選用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法;綜合用地宜選用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法。估價(jià)方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的,選用兩種以上(含兩種)進(jìn)行估價(jià)。
3、下列運(yùn)用市場(chǎng)比較法應(yīng)注意的事項(xiàng),正確的是()
A、住宅用地對(duì)公共交通便捷度的要求比工業(yè)用地要低。
B、商業(yè)用地最重要的修正因素是商服業(yè)的繁華程度。
C、工業(yè)用地道路通達(dá)度對(duì)地價(jià)影響程度大,公交便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小。
D、在確定修正幅度時(shí),不同用途的地價(jià)影響因素、影響程度相同。
E、因素修正幅度要與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近。
答案:B,C
【解析】(1)因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近,且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度。
(2)指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時(shí),不同用途,其地價(jià)影響因素、影響程度不同。如住宅用地,對(duì)公共交通便捷度的要求較高,修正幅度可定高些;道路通達(dá)度對(duì)住宅用地有影響,||但影響程度不如交通便捷度大,即其權(quán)重相對(duì)較小,修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對(duì)地價(jià)影響程度大,公共交通便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小。應(yīng)充分考慮。
4、收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意()
A、收益的確定不是客觀收益,而采用的實(shí)際收益。
B、利息需要計(jì)人總費(fèi)用。
C、企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益應(yīng)計(jì)人收益。
D、先確定費(fèi)用的構(gòu)成,再考慮收益方式。
E收益應(yīng)該是長(zhǎng)期可固定取得的收益和安全可靠的收益。
答案:C
【解析】(1)要具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件,容易出現(xiàn)的問題有:
A、收益的確定不是采用客觀收益,而是采用實(shí)際收益;
B、收益不是長(zhǎng)期可固定取得的收益,也不是安全可靠的收益;
C、未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式;
D、忽略了其他衍生收益,如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等;
E、未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。
(2)總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和條項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn),容易出現(xiàn)的問題有:
A、未考慮收益的方式,盲目地確定費(fèi)用;
B、確定年折舊費(fèi)時(shí),缺少對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明,同時(shí)在計(jì)算年折舊費(fèi)時(shí),對(duì)折舊年限把握不準(zhǔn);
C、將利息計(jì)入總費(fèi)用中。
(3)說明純收益的測(cè)算依據(jù)和方法。
(4)明確說明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。
(5)明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價(jià)格確定;
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