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土地估價(jià)師考試?yán)碚摲椒?/font> 輔導(dǎo):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理(4)
第四十三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念
房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)的買(mǎi)家和賣(mài)家在某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時(shí)間段內(nèi)達(dá)成各種權(quán)益交易的總和。按照房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的時(shí)間順序,劃分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。
一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)有土地出讓的市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋的首次出售或出租市場(chǎng),三級(jí)市場(chǎng)是指新建房屋經(jīng)過(guò)首次流通交易之后再進(jìn)行所有權(quán)出售和房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成
房地產(chǎn)市場(chǎng)是由參加房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體、交易對(duì)象和市場(chǎng)組織方式構(gòu)成的,構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大因素。
(一) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體――參加者
1.供給者
是指向房地產(chǎn)市場(chǎng)提供土地或者房屋交易對(duì)象的經(jīng)濟(jì)行為主體。包括國(guó)家、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、企業(yè)、事業(yè)單位、居民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等。
2.需求者
是指房地產(chǎn)市場(chǎng)中用有償方式取得房地產(chǎn)商品的所有權(quán)或使用權(quán)的人,是房地產(chǎn)市場(chǎng)必不可少的參加者。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求者主要有:居民、企業(yè)事業(yè)單位、政府機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)和地方武裝以及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)和企業(yè)辦事處、個(gè)人及華僑、僑眷等。
3.中介人
中介人是指協(xié)調(diào)、配合、幫助房地產(chǎn)交易雙方進(jìn)行談判達(dá)成交易協(xié)議的機(jī)構(gòu)和自然人。中介人主要有房地產(chǎn)交易所、經(jīng)紀(jì)人以及在房地產(chǎn)交易中涉及房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的調(diào)查、保險(xiǎn)、法律手續(xù)、財(cái)產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)談判等活動(dòng)的中間人。
4.管理者
為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題,需要專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理,行使管理職能。
(二) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體――交易對(duì)象
房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易對(duì)象有土地使用權(quán)、房屋的所有權(quán)或使用權(quán),房屋又分為住房與非住房房屋。
(三) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的組織方式
房地產(chǎn)市場(chǎng)的組織形式有“有形”的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所和“無(wú)形”的場(chǎng)外交易市場(chǎng)兩種形式。
1.房地產(chǎn)交易場(chǎng)所
是專(zhuān)門(mén)提供給房地產(chǎn)交易各方交易房地產(chǎn)的固定場(chǎng)所。
2.場(chǎng)外市場(chǎng)
是指在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所以外進(jìn)行房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能
房地產(chǎn)市場(chǎng)是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分,它的功能主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(一) 有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的最優(yōu)配置和合理使用
(二) 促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)
(三) 有助于調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展
(四) 有利于房地產(chǎn)供求相對(duì)平衡,緩解用地矛盾和住房不公現(xiàn)象
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易具有不同于一般商品交易的一些特點(diǎn),主要體現(xiàn)在供給、銷(xiāo)售和需求三個(gè)方面。
(一) 市場(chǎng)供給的特點(diǎn)
1.市場(chǎng)供給缺乏彈性
供給彈性是指生產(chǎn)者對(duì)市場(chǎng)需求或價(jià)格變化的反應(yīng)和敏感程度。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是缺乏彈性的。
例題:判斷題
房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的彈性非常大。
答案:錯(cuò)誤
2.市場(chǎng)供給的不同質(zhì)性
由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量等的差異,以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的能力和需求的要求,市場(chǎng)供給的房地產(chǎn)一般不是同質(zhì)產(chǎn)品。
3.市場(chǎng)供給的地區(qū)性
房地產(chǎn)供給的范圍一般比較小,這是有房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點(diǎn)共同影響所致的。
4.市場(chǎng)供給的不完全性
在房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供給總量中,有相當(dāng)一部分是國(guó)家所有,國(guó)家出于穩(wěn)定考慮,會(huì)出臺(tái)一些政策措施,保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,導(dǎo)致市場(chǎng)供給的不完全性。
(二) 市場(chǎng)需求的特點(diǎn)
1.市場(chǎng)需求的廣泛性
房地產(chǎn)是人類(lèi)生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件,是一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)依托和憑借的基本需求,具有廣泛性的特點(diǎn)。
2.市場(chǎng)需求的多樣性
不同房地產(chǎn)需求者購(gòu)置時(shí)通常會(huì)有不同的目的和設(shè)想。
3.市場(chǎng)需求的融資性
由于房地產(chǎn)單位價(jià)值高,購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)一般是一項(xiàng)最大的開(kāi)支,難以在短時(shí)期內(nèi)全部支付或者直接支付,通常需要借助金融信貸結(jié)構(gòu)的融資。
4.市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期性
(三) 市場(chǎng)銷(xiāo)售的特點(diǎn)
1.銷(xiāo)售環(huán)節(jié)少、渠道短
房地產(chǎn)中間銷(xiāo)售環(huán)節(jié)較少,銷(xiāo)售渠道較短。
2.銷(xiāo)售作用方向與一般商品銷(xiāo)售相反
房地產(chǎn)銷(xiāo)售是將消費(fèi)者往產(chǎn)品一方集中,以達(dá)到認(rèn)識(shí)產(chǎn)品、購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的目的。
3.銷(xiāo)售主要通過(guò)代理商來(lái)完成
房地產(chǎn)主要通過(guò)代理商來(lái)完成銷(xiāo)售。
4.銷(xiāo)售主要采用合同方式進(jìn)行
采用合同方式的原因在于:房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)交易包括出售和出租兩種轉(zhuǎn)移形式、房地產(chǎn)出售包括期貨和現(xiàn)貨交易兩種結(jié)算方式。
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