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土地估價師考試實務基礎輔導：收益機制和市場機制調土地價格

收益機制是土地市場價格形成的前提。土地不同于一般商品，其價格的決定不完全由社會必要勞動時間決定，而主要由收益決定，即土地產出能力大小決定。地價分布主要有以下規律：土地利用方式及其集約利用程度等因素是影響土地收益的主要因素。城市不同用途土地利用產生的經濟效益不同，地租支付能力也不同，造成土地收益不同，地價存在差異，所以城市土地不同用途地價水平一般呈現商業地價高于住宅地價，住宅地價高于工業地價的規律。

就城市內部來說，不同區域土地經濟區位、交通區位的差異直接影響土地收益的高低，使得城市地價空間分布出現地域差異，呈現從城市中心區向外遞減，并沿道路延伸的基本空間分布規律。

就某一具體地塊而言，土地的收益水平主要取決于該地塊包含的物化勞動力及地塊的開發利用強度，若地塊的市政基礎設施投入大，容積率、建筑密度大，則地價水平高。

市場機制是土地市場的運行機制。雖然收益機制在很大程度上決定了土地提供的經濟剩余量，但經濟剩余必須由開發經營者在土地市場上通過投資、租賃、買賣等方式得以實現，市場機制使得土地市場價格圍繞著經濟剩余量而波動。

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（責任編輯：中大編輯）

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