為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法標準宗地制度研究知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

標準宗地制度概念

所謂標準宗地制度系指在一定范圍內，選定一宗具有代表性的宗地，由估價人員定期估計其公正客觀的地價并加以公布，作為衡量周邊土地價格的基準的制度。

建立標準宗地制度的客觀必要性為：地價需有衡量標桿，以保證地價估計較為公正客觀;地價需有序發展，以建立健康的地價秩序;需反映地價高低層次，以保證民眾稅賦公平;需估計土地價格，以滿足各種不同的需求(如銀行抵押貸款、課征地價稅、增值稅、遺產稅、法院拍賣土地、公司資產評估。工業用地出售、國有土地租售、土地交換等)。

標準宗地的選定原則要考慮標準宗地的多功能性，其具體原則有：代表性、顯著性、恒久性和均勻性。標準宗地選定以后，應即查估其價格，常用方法有買賣實例比較法(最好每宗標準宗地應有3-5宗的買賣實例來估計)、分配法(地價是從房地產交易價格中扣除建筑物價格后得到)。土地殘余法(從房地產收益中扣除建筑物收益后得到土地收益，再將土地收益還原為價格)。每一標準宗地應由2名估價師估價，若估計的價格有相當差距則再交由第三位估價師來估計，以提高估價的公信力。

建立標準宗地制度之后，可以應用標準宗地價格資料比較周邊土地價格，使地價查估更為公正客觀且易于掌握;以標準宗地掌握地價高低層次，使地價高低差別合理;以標準地價設定路線價，能迅速估計沿線每宗土地地價;以標準宗地價格編制地價指數，使每次查估地價樣本的固定性提高了地價指數的精度。兩種制及的差異標準宗地制度與公告現值制度之間的差別具體表現如下：

l 公告土地現值是需針對各筆土地現值加以公告，土地筆數眾多;標準宗地則占需公告土地價格的數量大約1%左右，兩者之間工作量相當懸殊;

2公告土地現值是以區段地價為基礎，由于樣本不固定和土地具有個別性，公告土地現值資料難以用來編制地價指數;而標準宗地制度由于每年或每期查估固定的標準宗地價格，樣本固定可使編制地價指數真實地反映地價變動情況;

3公告土地現值普遍低于市價，故不能作為土地買賣交易時決定地價的標準;而標準宗地價格系由專家嚴格評估而得，可信度高，可用以直接決定其周邊土地價格;

4 公告土地現值是將多筆土地現值全面公告;數量眾多，無法委托民間辦理; 標準宗地因需查估的數量大約只有土地總筆數的1%，數量不多可以委托民間辦理;

5 設定標準宗地制度之后設立代表性標準地，用以掌握地區間地價高低層次，使地價查信更趨公平合理，而現行土地公告現值制則缺乏此種功能;

6公告標準宗地地價同時提供其位置圖，以便于利用標準宗地地價資料，而現行公告土地現值制度，只公告每一筆土地的單價，一般民眾難以了解每筆土地的詳細資料，導致難以利用其公告資料;

7 標準宗地地價的查估成果可借以編制地價指數，使地政部門能夠掌握每月或每季的地價變動情況，而現行公告土地現值一年才公告一次，造成逃避土地增值稅和土地投機的現象;

8標準宗地地價查估必須依據詳細資料，嚴謹的估價過程，有利于估價師和整個估價技術水平的提高，而現行公告土地現值制度僅采取高速的大量土地估價方法，其精度無法與前者相比;

9、標準宗地地價查估均委托民間估價機構辦理，可保證其正常收入，避免以前求生存的惡性競爭，并使估價制度健全化;

10 利用標準宗地地價于標售土地、資產重組、破產管理、設定地上權、土地租賃、地權轉換和土地交換分合業務之中，其評估結果較利用公告上地現值資料更具有說服力。

標準宗地之選定

區段劃分

由作業人員攜帶地籍藍圖 地價分布圖和地價區段勘查表進行實地勘查，斟酌地價差異、土地使用制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建筑、特殊設施、工商活動、房屋建筑現狀、土地利用現狀、發展趨勢及其他影響地價因素，于地籍藍圖上將地價接近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一區段。非建筑用地中合法的局部建筑用地區地價顯著差異的土地單獨劃地價區段。區段界線應以使用分區或編定使用土地類別、使用管制、使用情況或道路、溝渠等易識別自然界線為準。繁榮街道路線價區段應以里地線為區段界線、一般路線價區段應以適當范圍為區段界線。地價區段界線以紅實線表示于地籍藍圖上，藍圖背面應由作業人員簽名蓋章，注冊查勘年期。

估計區段地價均以地價分布圖上土地合理買賣單價或收益單價，求其中位數為該區(買賣實例區段、收益實例區段)段的區段地價。在無買賣實例和收益實例的區段，應于鄰近或適當地區選取兩個以上使用分區或編定用地相同作為基準地價區段，接影響地價區域因素進行修正，調整取得目標地價區段的區段地價。

選定原則

參照日本和韓國標準宗地選定原則。臺灣標準宗地選定的原則為：

1、代表性(通常選用以一面臨街的長方形土地，其寬深比為1：15-1：2之間，面積大小適中);土地估價理論方法

2、顯著性(最理想的標準宗地應是一筆土地上面只獨立建筑一棟樓房，每層只有一戶，頂多是雙拼式的);

3、恒久性(宜選擇處于最有效使用狀態且改變用途機會很小的土地);

4、均勻性(標準宗地密度不僅要集中，分布地點要均勻。不可集中在少數幾個區域，最好像濾網的節點那樣分布、商業用地價格高，商業區標準宗地的密度應高于住宅區。日本為商業平均04平方公里和住宅區平均1平方公里有一筆標準宗地。韓國為每100筆土地上分別商業區9筆、住宅區3筆、工業區2.7筆、綠地2.2筆、其它2.2筆標準宗地)。

作業方法

依據選定標準宗地的原則，在 1：5000地籍圖上劃分地價區段，在各地價區段中排除不適合做標準宗地的宗地如三角形地、街角地、不規則形狀地、雙面臨街地、臨街深度過淺或過深的土地等，并用較淺顏色筆著色加以排除。因考慮宗地分布的均勻性，在眾多適合的宗地中選出候選地，經現場勘查以判定其代表性、顯著性、恒久性和均勻性，再排除不適合的宗地，最后召開會議，統一協調，最終確定標準宗地的選定方案，使標準宗地的分布達到理想的境界。

標準宗地地價評估

常用地價評估方法

標準宗地地價評估常用方法有：買賣實例比較法、收益還原法和開發成本法。由于評估宗地地價時需考慮影響地價因素眾多，而且估價人員的主觀意識對估價結果影響很大.為了確保評定的價格具有客觀性和公正性，臺灣地政機關擬定統一表格，供估價人員使用，以規范估價人員的估價行為和提高評價結果的公信力。

臺灣本次試辦標準宗地地價查估作業時共設計下列表格：

近價區勘查表、標準宗地清冊、買賣實例調查表、個別因素評價標準表(住宅用地、商業用地、工業用地、農業用地)、區域因素分析明細表(住宅用地、商業用地、工業用地、農業用地)、個別因素分析明細表(住宅用地、商業用地、工業用地、農業用地)、標準宗地估價報告書、標準宗地地價審議表和標準宗地地價公布表等幾種表格。與此同時，對上列各種表格的填寫作了規范的說明，以達到填寫內容口徑一致和可比的要求。

標準宗地地價試查

標準宗地研究除在臺北市作為實證基點外，臺灣地政部門委托民間估價公司或學術團體分別在基隆、新竹、臺中、嘉義、臺南五市開展地價查估作業。臺灣試辦標準宗地地價查估作業過程如下：前置作業(籌措經費、選定民間估價公司、籌組土地估價審議小組、舉辦培訓班等);繪制作業 用圖(1/500地籍藍曬圖，在圖上標繪地價區段來標定使用分區和公共設施用地并標著各種顏色);選定標準宗地(檢查地價區段、劃定近價區域、選定標準宗地);復查標準宗地(審查地籍圖、近價 區勘查表和標準宗地清冊);查估和審議標準宗地地價(查估標準宗地地價及其區域和個別影響因素表、推算標準宗地比準價標);定期發布標準宗地 地價。

標準宗地地價成果的應用

標準宗地地價的功能

標準宗地地價可做為衡量周邊土地價格的指標(使民眾據此為指標來衡量欲進行買賣交易的土地價格);可用以健全抵押貸款制度(使法官據此標準宗地地價來制定是否超貸，有利于健全金融秩序);可使征收補償合理化(可解決困擾政府多年因公告上地現值比市價偏低而導致民眾抗爭問題);可據以編制地價指數(標準宗地可作為編制地價指數的固定樣本，解決土地交易的“惰性”問題);可取代公告土地現值(解決公告土地現值偏離市價且耗費大量作業費用);可據以編制路線價圖(路線價可以臨街的標準宗地地價代替和路線作圖的制作問題);可據以掌握地價高低層次(據以修正代表地區的標準宗地地價以確保地價高低層次的正確性)。

標準宗地地價的公布土地估價師考試網

標準宗地公布分為標準宗地地價公示簿和標準宗地設定區域圖。公示簿應以行政區為單位填寫，各欄內容包括：標準宗地編號、土地標識(建門牌)、面積(平方米)、形狀、寬度和深度、利用現狀、街道名稱和路寬(米)、臨街關系、

（責任編輯：中大編輯）

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