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土地估價師考試理論方法 輔導：房地產開發與經營管理（1）

第四十一章 概述

第一節 房地產的概念與特性

一、房地產的概念

房地產是房屋財產和土地財產的總稱。本質上包括土地和建筑物兩大類。

二、房地產的特性

1. 空間上的固定性

土地以及定于土地上的建筑物是不可移動的。

2. 生產、使用的長期性

房地產開發周期長達數年甚至是數十年，使用期限也可達數十年甚至上百年。

3. 大量投資性

房地產投資數額很大，產品價值很高。

4. 保值性和增值性

由于城市的擴張和土地的稀缺性是的房地產價值高。

5. 相互影響性

房地產價格還受到鄰近環境的影響。

6. 受政策限制、影響的敏感性

各國對房地產的各項活動都有某項規定和限制，主要反映在城市規劃和各種政策措施方面。

第二節 房地產業的內部結構

一、 房地產業的內涵

房地產業是以第三產業為主的一個重要部門，具有生產、經營、服務的職能。

二、 房地產業的結構

(一) 生產結構

房地產業的生產過程通常分為土地開發和房屋開發兩個階段，土地開發首先要征地，房屋開發是第二個階段，包括勘測和規劃設計，工程建設，建成驗收以及財產分割等。

在房地產業的開發階段，其生產結構主要有以下基本內容：

1. 生產性投資結構

2. 產品結構

3. 生產組織結構

4. 區域結構

(二) 流通結構

流通是生產和消費之間不可缺少的橋梁，在計劃經濟體制下，房屋不是商品，市場經濟體制下，房屋成為了商品，要進入流通領域，一般來說，房地產市場的流通主要有買賣、租賃和抵押三種方式。

(三) 消費結構

消費結構主要反映在社會生產力和社會消費力之間的相互關系。

第三節 房地產業在國民經濟中的地位和作用

一、 房地產業是城市社會經濟發展的物質基礎

城市的基本功能和經濟活動都離不開房和地，無論是發展中國家還是發達國家都是如此。

二、 房地產業的發展為國家財政收入開辟了重要來源

房地產業是財政收入的主要來源之一，在各個國家都是如此。

三、 房地產業能夠促進和帶動相關產業的發展

房地產業能夠帶動相關產業的發展，比如建材、家具等。

四、 發展房地產業可以促進舊城區的改造，完善城市的功能

我國舊城區人口稠密，交通擁擠，住房陳舊，基礎設施不完善，環境質量差，等等，調整舊城區能夠健全城市功能與發展房地產業的相輔相成的兩個方面。

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（責任編輯：中大編輯）