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輔導內容：

第十章 建筑物估價方法

1、建筑物估價的基本概念和基本原理

2、掌握成本估價法的計算過程，重點是折舊、現值的計算(必考)

一、建筑物估價概述

1、建筑物估價的定義

(1)建筑物的基本概念、基本功能

(2)建筑物的分類

按生產性質，可分為生產型建筑(即工業建筑、農業建筑)和非生產性建筑(即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑)

按建筑結構(通常依建筑物的主要承重結構所用材料進行劃分)，一般可分為五類：鋼結構、鋼筋混凝土結構(包括框架大板與框架輕板結構)、磚混結構、磚木結構、其他結構

(3)建筑物估價的定義

2、建筑物估價的基本原理

分兩種：具有市場流動性的建筑物，以重置成本為基礎，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等估價;不具備市場流動性的建筑物，用成本價計算的重置價格扣除折舊的方法估價。

3、影響建筑物價格的因素

分三類：建筑物重置價(最基本因素)、環境因素、其他因素

4、建筑物價格的特點，共五點

5、建筑物估價中的幾個概念

(1)房屋建筑成本

(2)重建成本：目前的價格、原來的材料和標準

(3)重置成本：目前的價格、材料和標準，要與重建成本區別開來

(4)應計折舊：包括物理的、功能的、經濟的

(5)標準房價：同一等級房屋的平均價格

(6)建筑工程安裝定額：單位建筑產品所消耗的數量標準，是編制概算定額的基礎

(7)建筑安裝工程概算定額：按擴大分部分項工程確定的消耗數量標準

(8)建筑物殘值

二、建筑物估價方法

1、重置價格折舊法(重點)

是成本估價法具體應用中的一種方法，適合對獨立舊建筑物估價，及評估城市房屋拆遷補償標準。

(1)基本思路與基本公式

建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額

或：建筑物價格=建筑物重置價格×成新度

(2)房屋建筑物分類，分4類7等

(3)重置價格的確定

包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格;另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同，得出的重置價格也不完全相同。

具體求取重置價格的方法有直接法和間接法兩種，必要時兩者可并用。

估價上通常將計算重置價格的方法分為三種：凈計法、平方法、立方法。

(4)折舊額的計算

折舊的概念、影響因素(物理、功能、經濟)

確定折舊的方法：

A. 新舊程度折舊法

B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法(重點內容，要記住公式及代表字母)

年折舊：D =( C - CR ) / N = C ( 1 - R ) / N

n年折舊累計額：Dn = C ( 1 - R )× n/N = C ( 1- R )×( N-n’)/N

= C(1-R)×n/( n+ n’)

現值：Pn = C – C( 1–R ) × n/N = C [ 1-(1-R) × n/N ]

C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法

年折舊：Di = C ( 1–d )i-1×d d=1-(S/C)的N次方

n年折舊累計額：Pn = C ( 1–d )n

D.年數合計法：利用分數的比率計算，分子為建筑物生于使用壽命在當年開始的數字N-(i-1)，分母為全部壽命的年數總和SN，要理解年折舊、總折舊和現值計算的三個公式。

E.償還基金法，又稱償債基金法，每年的折舊額相同，但要按復利計算折舊額的利息額。也要理解年折舊、總折舊和現值計算的三個公式。

折舊方法比較：

平均年限折舊法使用最普遍，定率折舊法和年數合計法都屬于加速折舊法，償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優缺點。

計算折舊應注意事項：估價上的折舊與會計折舊的區別，耐用年限的確定、應區別建筑物主體與附屬設備的折舊率(綜合折舊率、分類折舊率、個別折舊率)。

建筑物折舊額的計算：實際工作中有必要并用幾種方法。

(5)建筑物價格評估

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2、對照法

對照法也稱標準法，是指與標準房價要求的條件相對照。主要步驟：

(1)確定待估房屋建筑物結構等級

(2)對照標準查房價

標準房價制定一般以房屋建筑成本為測算依據，注意標準房價制定的主要方法步驟。

(3)對基礎房價進行調整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時間的修正。

(4)確定房產評估價格，試算公式為：

房屋評估價格=[(標準房價×共用部位修正系數±朝向差價±樓層差價)×折舊率] ×評估總建筑面積

3、建筑物殘余法

通過求出建筑物的純收益，再根據建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計算建筑物的收益價格的方法。

估價步驟：

(1)計算土地與建筑物總收益

(2)計算土地的收益

(3)計算建筑物的收益

(4)確定還原利率

(5)估算建筑物價格

建筑物收益價格計算公式：

p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )

4、比較法

比較法是將待估建筑物與在較近時期內發生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。

計算公式為：

建筑物價格=買賣實例單價×評估時建材價格指數/交易時建材價格指數×評估對象交易情況/交易實例交易情況×評估對象的比較因素條件系數/交易實例的比較因素條件系數×建筑面積

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