為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

居住用地估價

(一)居住用地特點

居住用地的特點是：開發量大，分布廣，主要集中在城區，而且也具有一定收益性，市場活躍。

(二)居住用地主要價格影響因素

1.一般因素考試

(1)自然因素：城鎮地理位置及與經濟發展的關系、氣候條件、發生自然災害等的機率等。

(2)社會因素：人口數量與家庭規模、城鎮發展與公共設施建設、居民生活方式等。

(3)經濟因素： 城區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業與居民收入水平、住宅的供給與需求、住宅的租賃比率等。

(4)行政因素：土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產租金與稅收政策、住宅政策等。

2.區域因素

(1)自然因素：區域在城鎮中的位置、自然條件及發生自然災害的機率等;

(2)社會因素：社區規模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會歸屬文化程度及生活方式等;

(3)交通條件：距社會經濟活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度等;

(4)基礎設施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等;

(5)經濟發展水平：區域經濟發展規模及水平、居民收人水平等;

(6)行政因素：區域經濟政策、土地規劃及城鎮規劃限制;

(7)環境因素：區域環境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度等。

3.個別因素

宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、規劃限制、宗地利用狀態、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用、與交通設施的距離、與商業設施公共設施及公益設施的接近程度、與危險設施及污染源的接近程度、相鄰土地利用等。

(三)居住用地估價的技術思路

居住用地估價，宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法和基準地價系數修正法，對新開發完成的居住用地，可以使用成本逼近法。

(四)居住用地估價方法選擇與應用

1.評估別墅等獨立居住用地，應重點分析：城鎮地理位置與氣候條件、居民生活方式、地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。

2.評估高檔公寓用地，應重點分析：居民生活方式、人文環境與景觀、基礎設施與公用設施狀況、交通通達程度、規劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設開發法或基準地價系數修正法。

3.評估普通居住用地，應重點分析：城鎮人口數量與家庭規模、經濟發展水平、居民收入與消費水平、居民住房條件、政府的住房消費政策與住房金融政策、區域位置、公交便捷程度、基礎設施與公用設施狀況、規劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設開發法或基準地價系數修正法。對新開發土地，可以用成本逼近法。

4.對于待拆遷改造的危舊居住用地，如無特殊需要一般不得依現狀用途評估，而應按規劃用途評估。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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