為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2011年土地估價(jià)師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績(jī)!

第一部分 綜合計(jì)算題

(共2題，每題各叨分，總分叨分。答題要求列出算式、計(jì)算過(guò)程和計(jì)算結(jié)果;需按公式計(jì)算的，要求列出公式;無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留2位小數(shù)。請(qǐng)?jiān)诿款}下方空白處答題)

一、某公司于1998年10月通過(guò)出讓方式獲得一5000平方米 土地 的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動(dòng)工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于 建設(shè) 資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問(wèn)該公司最多可貸多少款?

項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下:

(1)該大樓1~3層為商場(chǎng)，建筑面積為3000平方米，4~15層為辦公樓。

(2)大樓開(kāi)發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。

(3)大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)商場(chǎng)與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合 造價(jià) 為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場(chǎng)市場(chǎng)租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場(chǎng)租金水平每月為150元/平方米。

(4)經(jīng)過(guò)調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中 管理 費(fèi)為年租金的10%,維修費(fèi)為租金的8%， 保險(xiǎn) 費(fèi)為建安造價(jià)的2‰，稅金為年租金的12%;項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款 利息 率為10%

二、C市的某 企業(yè) 擬購(gòu)進(jìn)A市的宗地H，委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)宗地H的轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委估宗地進(jìn)行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請(qǐng)依據(jù)下面所列資料，評(píng)估出宗地H于1999年7月31日的市場(chǎng)價(jià)格 (計(jì)算地價(jià)時(shí)，案例選擇不少于四個(gè))。 開(kāi)發(fā)程度說(shuō)明:*表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"五通一平";***表示宗地內(nèi)外"七通一平"。

ii.區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的修正系數(shù)說(shuō)明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得):數(shù)字為負(fù)的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數(shù)值表示對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度"

(2)其他資料:A市的地價(jià)指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個(gè)百分點(diǎn);A市的容積率對(duì)地價(jià)的影響是:以容積率為2時(shí)為基準(zhǔn)，當(dāng)容積率每升高或降低0.1時(shí)，宗地單位地價(jià)上漲率增加或減少4個(gè)百分點(diǎn)。A市商業(yè)用地還原率為4%;1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從 "三通一平"到"五通一平"的費(fèi)用平均為每平方米45元。

第二部分 案例綜合分析

(共1題，60分，本部分包括一個(gè)國(guó)有企業(yè)改制中土地估價(jià)和資產(chǎn)處置案例，要求認(rèn)真理解題意，并根據(jù)給定條件，運(yùn)用所學(xué)知識(shí)綜合分析回答有關(guān)問(wèn)題。在題目下方空白處答題)

三、某國(guó)有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評(píng)估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0。6。請(qǐng)根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問(wèn)題:

l.A宗地位于城市市區(qū)，評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)選用了市場(chǎng)比較法和收益還原法迸行評(píng)估，市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評(píng)估結(jié)果為970元/平方米。試問(wèn):有哪幾種方法可以確定最終的評(píng)估結(jié)果?簡(jiǎn)述理由。(8分)

2.B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域末發(fā)生征地案例。

請(qǐng)問(wèn):(1)在這種情況下，采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評(píng)估依據(jù)?(8分)

(2)運(yùn)用成本逼近法評(píng)估該宗地50年期的出讓土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，基本步驟應(yīng)有哪些?(8分)

3.根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國(guó)有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式:對(duì)A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對(duì)B宗地采取以國(guó)家作價(jià)人股的方式投入到股份有限公司。請(qǐng)簡(jiǎn)要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點(diǎn)，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說(shuō)明這兩種處置方式對(duì)國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、股份有限公司的利弊。(10分)

4.股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的 土地 用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1。5。股份有限公司擬對(duì)該宗地上原有建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達(dá)到2，并全部用于出租。

請(qǐng)問(wèn):(1)為實(shí)現(xiàn)上述計(jì)劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門(mén)辦理哪些手續(xù)?(8分)

(2)如對(duì)該宗地重新進(jìn)行評(píng)估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估?簡(jiǎn)述估價(jià)思路及所用方法估價(jià)的基本程序。(18分)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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